台灣現行土地及房屋交易稅率偏低，加上高房價而引發居住正義的聲浪，雖然兩黨總統參選人都拋出實價登錄政見，但緊跟著會不會實施實價課徵，才是民眾所關切的。為了明(2012)年總統大選，藍綠兩組參選人針對民眾所關切的房地產「土地與居住正義」問題，競相推出「實價登錄」與「實價課稅」的相關政見，引發外界的各種討論，其中最讓民眾關心的是，未來若走向「實價課稅」，會不會增加稅負？台灣現階段的不動產稅制中，房屋與土地的所得是分開課徵，且依據也不同；由於房屋查不到「實際交易價格」，因此，都是按「房屋評定現值」來課財產交易所得稅，而土地交易則是依據「公告現值」課徵土增稅，但不課營所稅及所得稅。朝野兩黨都支持居住正義其為人所詬病之處為：房屋評定現值離市價有段距離，導致政府課不到稅，而土地公告現值嚴重與市價脫節，致使土地交易價格超過公告現值，產生贈與稅或遺產稅避稅空間；另土地交易免徵營所稅，造成建商藉壓低房價，提高土地售價，規避售屋稅負，另負責人以個人名義購地，以倍數之上作帳售予公司，墊高土地成本及房地營建總價成本，嚴重扭曲房地所得比等……。民進黨總統參選人蔡英文於8月初提出不動產稅制改革，她主張，一旦當選，將先推動「不動產交易透明化(實價登錄)」，接著會像先進國家一樣，將房屋與土地交易所得合而為一，只課徵不動產所得稅。蔡英文的政見一出，馬上被行政院長吳敦義反駁說：「政府早就在做了。」而8月24日，執政的馬英九總統與副總統蕭萬長及行政院長吳敦義等人，更在總統府召開記者會，宣示對「土地與居住正義」的重視，打算推動修正土地徵收條例，未來土地以市價徵收，另一方面，則將修法推動不動產交易資訊透明，保障民眾權益。隨即，政院在9月15日火速通過「平均地權條例」與「地政士法」部分條文修正案，明訂不動產交易採實價登錄案，由地政士、買方、不動產經紀業(房仲業者)，於辦完所有權移轉登記30天內向主管機關登錄實際成交價，違反規定者，處新台幣3萬元以上、15萬元以下罰鍰，並限期改正，屆期未改正者，按次處罰。此項修正案並立即送進立法院審議，正在進行政黨協商，等拍板定案，最快在明年起實施，而馬英九於10月3日再次宣示，將於10年內逐步落實實價課稅。實價課稅備受民眾期待在落實推動不動產實價課稅方面，吳敦義也表示，將以「不增加自用住宅的稅率」為原則，但對擁有多屋的投機(資)者，則傾向照原有的土地稅率課徵(表1)。如果兩黨參選人提出「實價登錄」有關方法，旨在抑制房價過熱問題，那麼根據中信房屋市場研究中心民調結果顯示，多項抑制房市過熱的政策中，包含奢侈稅、空地稅、合宜住宅、調整公告現值及實價登錄等各項措施，其中「實價登錄搭配實價課稅」最受民眾認可，有近6成民眾認為，在降低房市成交量與成交價方面最有效(表2)。中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，有近6成民眾對於實價登錄的期待，比其他打房措施來得高，但他們都認為，必須搭配實價課稅，才能達到影響房市價量的效果，如果沒有實價課稅的後續配套，則實價登錄便會淪為虛晃一招。儘管財政部長李述德後來一再對外宣稱，「實價登錄」不等於「實價課稅」，這一說法，主要是在安撫民心，因為台灣地區有89％的自住率，若將來都有換屋需求而進行產權移轉，都勢必被課到稅，而這就是吳敦義一再滅火，指自用住宅者仍照現有稅基課稅，但不保障非自用住宅的稅率不提高。成交實價全都露未必利空正因政策未明，加上選舉的「政治語言」讓民眾擔憂，一旦實施「實價登錄」後的下一步，一如馬英九所宣示，10年內將落實「實價課稅」，就房屋持有人來說，這可關乎荷包及持有房屋成本問題，因此，對實施「實價課稅」的正反意見都有。高力國際董事總經理劉學龍針對實價課徵對房市的衝擊指出，一旦實施，將是「第二次土地改革」，對建商購地成本將提高，而代銷業者及房仲業者也會受到影響，也將會造成財富的重分配，但影響雖然很大，仍要看政府屆時的配套措施為何，會不會造成民怨。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，雖然現行民眾買賣房屋，可以透過許多管道查詢房價行情，不過由政府執行實價登錄，不僅具備「公信力」，更可達到「全面性」，方便民眾買賣房屋時有所參考，進而大幅降低人為哄抬房價的機率。住商不動產法務協理吳光華表示，成交實價全都露，並不一定是房市利空，也和房價下滑關係不大，以成交價公開的中國大陸與香港等地為例，只要行情好，房價仍然會暴漲，不過，登錄的價格是否正確、不失真，將是實價課徵成功與否的關鍵。持反對意見的鄉林集團董事長賴正鎰指出，不動產實價課稅若匆促上路，就像包了糖衣的毒藥，在懲罰全台灣8成7已經有住宅的民眾，超過800萬人將受到影響；假設30年前以現在公告現值2萬元取得的土地和房屋，調漲公告現值為6萬元，但如果以市價10萬元來課稅，課稅級距一口氣增加4萬元，明顯對現有房屋者不公平，他認為，逐年調漲公告現值符合市價，也能達到實價課稅的效果。興富發董事長鄭欽天認為，「實價登錄」與「實價課稅」要有完整的配套措施，不宜貿然推出，最好能邀集產官學等專家共同開公聽會討論，取得最大公約數。宜有配套措施他並認為，政府若貿然實施「實價課稅」，等同是課徵未來子孫的土地增值稅，且爺爺將房子贈與兒子，兒子未來再贈與孫子，若都依土增稅最高稅率40％計，同一間房子贈與到第3回時，等同是送給政府了。鄭欽天說，現階段房地產稅法主要以公告、評定現值為主，雖與市價有若干差距，但此差距可留作後代子孫的資本，但政府一旦實施「實價課稅」，則是將子孫的錢財提前花掉，短時間雖可充實國庫，但未來房地產價格將隨市場波動，若房價下跌，其損失仍將列入國民所得稅扣抵額度，政府將減少所得稅收益，對國家發展不見得是好事。中信房屋副總經理劉天仁表示，美國及中國大陸、香港都實施「實價登錄」，但房價遇到利多時也照漲，利空時也會跌，因此，「實價登錄」對房市不見得是利空。但「實價登錄」就一定是「真實的成交價」嗎？劉天仁認為，政府目前正在修正的「地政三法」有點緩不濟急，其實，只要要求買賣雙方到地政事務所進行產權移轉時，都填具實際交易價格即可；即便賣方希望買方低報，俾少繳稅，但該登錄的「數字」，將關乎買方未來幾年賣出後的扣稅基礎，買方才不願吃虧，自然登錄的會是「最真實的數據」。是否引發社會問題但「實價登錄」後，誰可以查？劉天仁說，即便你去銀行申請房貸，銀行要向聯徵中心查你的信用，都還要你的同意，更何況房屋成交價格的查詢，若漫無限制，任何人都可查，屆時，若有不肖份子鎖定一些豪宅區的成交價格查詢，而掌握賣方的資訊，進行勒索等犯罪行為，將滋生很大的社會問題，而這已不是個人隱私保護的問題而已。劉天仁談到，政府在2009年初調降遺贈稅率至10％，有效將國人海外資金引回台灣，但資金沒有很好的去處，只有投向股市及房市，造成房市大漲，而房地產成為投資者最愛，主要是它具有避稅功能。以最近大家熱烈談論富豪有意贈2億元給孩子的避稅案例來說，該富豪可先購買一戶市價2億元豪宅，假設公告現值加上房屋評定價值約6千萬元左右，接著，富豪用該豪宅向銀行貸款6千萬元後，將該筆有6千萬元抵押貸款的豪宅贈與子女，因課稅價值與贈與所附負擔相互抵銷，最後的贈與總額為零，就不會被扣到贈與稅。至於受贈的子女，短期間再以同樣的2億元市價賣出，扣除掉房貸利息支出及房仲佣金與過戶登記費等等，仍有將近1億4千萬元的現金落袋。但如果富豪直接贈與2億元現金，按贈與稅法，2億元可以先減掉每年220萬元的免稅額，剩下的金額要以贈與稅最高稅率級距50％課稅，也就是要繳8900萬元的贈與稅。兩相比較，就可以了解到，為何一戶上億元的豪宅，有錢人買來毫不手軟，即便是政府課徵「豪宅稅」，以帝寶為例，成交市價若是4億元，因為地坪不大，地價稅也只有8000元，房屋稅15萬3000元，一年的財產稅才16萬1千元，與4億元的市價相比，根本是小巫見大巫。不過，即便要實施「實價課稅」，仍存在諸多問題，政治大學商學院與信義不動產研究發展中心曾舉辦過一場「如何落實房地產交易實價課徵──『實價課徵』會增加稅負嗎？」的座談會，希望能找出答案，但因牽涉過多問題，答案莫衷一是，唯也點出政府未來若要實施「實價課稅」，在修法上，還有很大工程待克服。與會的財政部稅制委員會執行祕書洪東煒指出，不動產課稅包含「持有時」、「移轉時」課稅，世界各國對於課稅有不同制度。擔心實價課徵如同增稅例如，不動產移轉部分，有些是用資本利得稅來課徵，有些是類似中國大陸用土增稅來課徵，有些是跟薪資所得一起課稅，有些是分離課稅，採取比例制度。比較各國稅制發現，多數都是分離課稅，尤其在長期持有部分是分離課稅。至於不動產持有課稅部分，在台灣持有土地，課徵地價稅，持有房屋，課徵房屋稅，移轉房屋課契稅，而其他國家有些用累進稅率，有些用比例稅率，有些除了累進稅率，還用單一稅率(見附圖)。而不動產課稅，世界各國採取稅率政策，多為比例稅率，甚至像美國，為何可以做得到，因為美國的土地交易手續是律師負責的，不像我們是地政士。而律師很珍惜他的執照，若與土地所有權人在交易過程中串聯舞弊，律師執照隨時會被撤銷。台北商業技術學院財稅系副教授黃耀輝則指出，現今要討論土地與居住正義，其遠因是房地產持有成本偏低，稅制沒有扮演應有角色；拿房屋稅稅單與牌照稅稅單比較，以1801~2400cc的汽車牌照稅單來說，使用牌照稅約11000元，但台北市市價約2000萬元的房地產，其房屋稅6500元，地價稅2800元，合計(相當於財產稅)不到1萬元，但一輛車子的價值遠低於房地產，但是他的持有成本卻比房地產高，從這可知房地產的稅收是偏低的。至於有人抗拒「實價登錄」，怕有違隱私問題，黃耀輝指出，所有先進國家都有不動產的公示系統，連大陸都有，再看看國內的土地法第37條、土地登記內容都有規定，其實只要把實際交易價格納入土地法，要求未來一定要公告，例如美國zillow網站，輸入地址，按照Google地圖，馬上顯示哪一間房子多少錢，外國民間企業都可以把這樣的資訊公開，中華民國要做資訊揭露怎麼有困難？健全稅制才能正本清源在立法院公聽會很多人反對這個，是不正確說法，認為揭露資訊會侵犯隱私，這等於是保護那些暴利者逃避稅負的管道，公布資訊保障資訊不對稱的買方，只要不要揭露交易人的姓名身分，稅捐稽徵法也對於納稅人的資料保護非常重視，就沒有涉及到個人資料保護法、政府資訊公開法的問題。中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮則認為，要健全房市，一定要健全稅制，課奢侈稅，不如實價課稅，假如實際課稅是一個結婚體制，實價登錄就是要娶一個實價登錄的老婆，而平均地權條例就是大老婆，地政士法修訂是二老婆，但是想要有完美婚姻，得建立在大老婆基礎上。因此從修訂平均地權條例著手，然後一次把它搞定，擴大稅基降低稅率，讓人民沒有增稅的疑慮，「實價登錄＋實價課徵」的反抗力道自然降低。
