駿馬1號標售敦南商辦大樓，創下REITs首例，預料將掀跟進風潮，負責資產處分的台嘉國際總經理林裕仁表示，活化資產回饋投資人是基金操作目的。林 裕 仁年齡：45歲學歷：澳洲南澳大學國際工商管理碩士現職：台嘉國際總經理、台北市都市更新研究發展基金會監事負責駿馬1號不動產信託基金(01008T)處分、出租與管理維護的台嘉國際，獲受託機構兆豐商銀同意，將進行處分位於台北大安區敦化南路二段精華商辦231.57坪大樓資產，創台灣8檔REITs只租不賣先例，總經理林裕仁表示，將資產汰弱留強並朝資產多樣化是REITs未來必走的一條路，且處分舊資產後會朝買進包括店面甚至飯店方向發展。以下是專訪概要：《理財周刊》問(以下簡稱問)：台灣8檔REITs大都以收租收益為主，為何有處分資產的想法？最快開標日大概會落在什麼時候？林裕仁答(以下簡稱答)：沒錯，台灣REITs大都以資產收租為主要操作模式，但觀察歐美等先進國家，不僅有收租收益，活化資產也是相當重要的策略，尤其資產增值利益也是投資人的權益，且資產汰弱留強更是對投資相對有益的，因此這次獲受託機構兆豐同意，採行處分敦南中鼎大樓231坪辦公樓，完全符合操作策略。由於這個資產在去(2010)年中鼎公司搬遷後，雖然其他樓層都租出去，但該樓層已經閒置1年，管理維護費用讓成本增加，才會決定進行處分。整個作業程序從開放底標到估價後找代標公司，最快應該在12月中旬會完成整個標售案。處分利益全數回饋投資人問：預計處分利益多少？是否全部回饋投資人？未來是否再有購入資產的規劃？答：因為標的目前整個標售流程尚未展開，無法評估預期的處分利益，不過，今(2011)年以來這個區域的辦公大樓標售案每坪從70~130萬元都有，當初基金IPO時持有的成本是40萬元，相信處分利益不低。處分資產價差利益按規定會全數回饋投資人，且從標售時程來看，入帳時間會在明(2012)年第1季，扣除取得成本，全部利益都將回饋投資人，至於配息應該會在下半年才會實現。當然處分舊資產的同時，也已經開始尋求新資產標的，且為符合資產多樣化的特性，新購入資產比較偏向包括店面與飯店，其中光飯店標的，就看過例如商務與旅遊景點高達6、7個物件了。未來新購資產除自有資金外，尚可向銀行融資15億元，因此只要有好標的，隨時都可以購買。問：是否談談目前旗下資產的出租概況以及報酬率，及處分上述資產後的淨值變化？答：目前旗下3處資產大樓，一是台北市大同區的國產實業6000餘坪大樓與79個車位，出租率100％，租金報酬率約3.8~4％；其次是敦南中鼎4000坪大樓與20個車位，出租率85.06％，主要就是上述中鼎搬離後閒置空屋，造成租金報酬率3.6~3.8％；另外是新北市中和區漢偉5500餘坪大樓與86個車位，出租率76.07％，租金報酬率3.8~4％。綜觀租金報酬率還是較定存利率多出2倍。店面與飯店是新投資標的處分資產基本上影響淨值不大，取得成本會回歸財務面，因為按照不動產信託基金的規定，必須逐季重估資產，駿馬1號最近一次資產重估是在6月，每股淨值12.03元，現股價低於淨值，確實是值得投資人多關注的標的。問：兩岸經濟合作架構協議(ECFA)簽訂實施後，商辦大樓的行情相當看好，現階段處分這樣的資產，對未來的前景是否看淡？答：ECFA簽訂推動後，台灣商辦大樓確實受到買盤激勵而水漲船高，但是誠如前述，不僅僅是商辦大樓，飯店以及店面也是行情看漲，因此，不動產信託基金就是一籃子不動產，但是產品需多樣化才能有效分散風險，為投資人把關達到最大利益。事實上，選擇店面也不是一味的挑選黃金店面，例如台北市忠孝東路四段統領百貨沿線店面每坪高達700萬元，店面增值幅度確實驚人，但租金報酬率僅1％，這可能就不是公司會選擇的標的了。
