台北市商辦及店面成交轉熱，且交易價格屢創新高後，帶動國內8檔REITs所屬不動產增值，原本文風不動的股價，在9~10月已悄悄漲了一波。台北地院民事執行處於10月24日進行師大夜市商圈內「燈籠滷味」1樓店面及2樓泡沫紅茶店的拍賣，第1次法拍即以5220萬元拍出，信義房屋及台灣房屋等房仲業者換算，小小的店面，每坪竟飆到500萬元，除創下法拍市場持分的新高紀錄外，也再次凸顯精華地段的店面，人人喊搶。台北市店面如此搶手，主要是兩岸簽訂ECFA，並在今(2011)年元月正式生效後，啟動了台北市商用不動產標售的大行情，並帶動精華地段店面產品翻紅。ECFA帶動行情信義房屋全球資產管理公司經理王維宏表示，雖然住宅市場目前呈量縮盤整局面，但台北市精華商圈的店面與辦公室仍是當紅炸子雞，從師大店面雖然只有一半的持分，但法拍價格仍比底價高出87％，即可見一斑。根據全球資產統計，近2年店面成交前10名高價的交易案中，東區就占了7成(表1)，王維宏表示，接下來的重頭戲就是11月24日即將登場的「三鼎不動產投資信託基金(REITs)」3棟建物的拍賣，預估將成為各方人馬爭搶的標的，且是第4季商用不動產市場矚目焦點。受台新國際商業銀行委託，公開標售「三鼎REITs」所屬不動產的第一太平戴維斯公司董事總經理高銘頂指出，由於此案的3個標的包括零售商場、廠辦以及辦公大樓，雖然使用型態完全不同，但都坐落於該區最精華地段，且目前幾乎是滿租狀態，使得此案在未正式公告之前，即有許多國內外投資機構及產、壽險業者摩拳擦掌，積極詢問公告時程，而10月底召開的投資說明會，幾乎國內各大金控、保險公司、地產開發商都派人出席。高銘頂指出，三鼎REITs所屬的不動產包括A標的香檳大樓部分樓層及誠品物流大樓部分樓層(標售底價為38.43億元)，以及B標的前瞻21大樓(標售底價為24.06億元)，兩標底價合計達62.49億元。三鼎標售大樓成焦點其中，屬於A標的香檳大樓部分樓層，坐落於台北市零售商圈的一級戰區──SOGO頂好商圈，其地下一樓至二樓的店面，也是精華商圈中最精華的樓層，目前進駐店家包括中國信託、麥當勞、頂好超市、IS COFFEE、大眾電信等。高銘頂指出，由於SOGO頂好商圈屬於一級零售商圈，因此包括UNIQLO的旗艦店以及ZARA也都選擇在此設點，未來本區的租金行情，勢必將隨著國際連鎖知名品牌的進駐而水漲船高。王維宏指出，從三鼎的定價來看，就可以看出不動產的熱門程度，以香檳大樓的店面為例，此次標售底價31.46億元，比起2006年當時取得價格多出1倍，而前瞻21大樓增加約48％，桃園的誠品物流中心則增加不到1成，由此不難看出東區店面的潛力與近年飆漲幅度。此外，10月12日標售「基泰之星REITs」所屬的大湖商旅及世紀羅浮部分樓層，得標金額為33.3億元，溢價率為9.8％。高銘頂表示，大湖商旅因位於捷運文湖線葫洲站旁，加上全棟滿租，得標金額較當時發行的價格12.8億元，增值達47％，顯見好地段及滿租與否，是商辦大樓增值的必要條件。趁行情熱 清算REITs在關注台北市商辦標售行情的同時，原本股價文風不動的國內8檔REITs基金，從9月底、10月初的底部，已發動一波小小的攻勢，根據國泰證券研究部協理簡伯儀分析，主要是反映第3季商用不動產標售價格屢創新高的行情。簡伯儀指台灣從2005年起，陸續推出了「不動產投資信託(REITs，Real Estate Investment Trust)」，是以不動產為標的的投資商品，獲利來源以租金收入及房地產增值為主。國內的8檔REITs基金是採取封閉式共同基金的運作模式，每單位金額為10元，最小申購金額1萬元，而交易方式就像股票投資一樣，讓小股東也能藉由投資REITs基金，當起動輒數十億元到上百億元商用不動產的「小房東」。簡伯儀表示，投資REITs基金的著眼點，一是為股價的漲幅，二是為了每年都有穩定的配息收入。不過，過去因商用不動產沒行情，增值空間有限，導致每3個月的價值重估，鑑價結果無法反映到REITs的淨值上，就難有炒作空間，致股價文風不動，成為一灘死水。但這種情況，直到兩岸簽訂MOU、ECFA後，2009~2011年商用不動產交易金額逐漸擴大，標售情況也由冷轉熱，並在今年第3季進入最高潮。在此同時，開始有受益人針對「基泰之星」及「三鼎」兩檔REITs基金提出「清算」要求，也就是趁著房地產上漲、增值之際趕緊售出，希望分回所得，因而，造成這兩檔REITs基金的股價，在年初就先有一波漲幅。投資REITs宜重配息至於10月份的這波漲幅過後，理周投研部表示，若從線型分析，可以發現，每檔都有5~10％的漲幅，但基泰之星從8月底的10.99元緩步趨堅，到10月中旬的高點13元，漲幅高達18.29％；三鼎從9月底的14.06元起漲至10月底的17.17元，漲幅更高達22.12％。不過，因波段漲幅已來到滿足點，各檔REITs基金開始回檔，理周投研部認為，此時再投資，短線上恐有風險，但可以隨時注意商辦行情的變化，再觀察各檔基金是否有量上攻。簡伯儀也談到，投資REITs除了穩定的收益率外，股價上漲的資本利得也是另一獲利來源。但REITs基金交易存在著交易流動性風險，當集中交易市場流動性不足時，無法確保順利成交，也就是不容易買得到，但想賣時，也不容易賣得掉，因此，他建議國內的投資人，不要把焦點放在REITs的資本利得，而應該在該產品的現金收益率。此外，細看這8檔REITs，基泰之星及三鼎能達到清算門檻，主要是發起人為一般企業，不像金控及壽險公司，掌握眾多股權，且這些壽險公司還在市場獵地的情況下，就不會輕率地賣出大樓，因此，即便有受益人想發動清算，也不易過門檻，其股價也比較不具想像空間。
