政策利空，壓得建國100年的台灣房市，由紅翻黑，原本的慶祝行情都被奢侈稅打亂。展望2012年房市，在總統大選過後，會不會有春燕飛來？哪些營建股可投資？而紅吱吱的商辦成交熱還會持續熱度嗎？專家們將有精彩剖析。台積電董事長張忠謀一席「明年春燕不會來」的談話，加深了市場對明(2012)年景氣持保守態度，加上科技業開始休起「無薪假」，都為2003年SARS過後起漲，且連漲9年，已居高檔的台灣房市，增添諸多不利因素。但台灣房市要轉跌了嗎？不少人在問。這有兩種想法，其一是：我想買房，但不想買高，若房價會跌，我等著它跌下來再買。另一想法是：如果不會跌，那是不是趕在明年1月總統大選前買，免得選完行情大漲，又買不到。總統大選影響進場信心面對民眾的疑慮，《理財周刊》特地邀請了東森房屋董事長王應傑、中華民國不動產仲介經紀全國聯合會理事長暨台灣不動產交易中心總經理李同榮、永慶房產事業群總經理葉凌棋、創意家行銷公司董事長王明正，以及台灣房屋不動產研究中心執行長邱太?進行紙上論壇，從各個面向為投資人提綱挈領。以下為訪談概要。《理財周刊》問(以下簡稱問)：請由歷屆的總統大選結果，預測明年總統大選後的房市行情？王應傑答(以下簡稱王)：台灣民眾受總統大選結果的影響很大，以2004年來說，一顆子彈再度讓懷抱兩岸開放期許的民眾失望，選完整整3個月時間，房地產停滯；但2008年大選，國民黨大勝，隨即演出慶祝行情飆升。至於2012年大選後，馬英九若連任成功，兩岸交流將會更頻繁，台灣房市雖居高思危，但只要資金面豐沛，不至於有大回檔機會。葉凌棋答(以下簡稱葉)：從歷史房價來看，總統大選對房市影響有限，2000~2008年總統大選，房價波動都不明顯，僅2000~2001年因網路泡沫才使得台北市房價下跌，其他都呈現持平或上漲，顯示總統大選對房市影響不大，真正會影響房價的是經濟情勢，例如網路泡沫、金融海嘯、雷曼兄弟破產這一類重大全球經濟危機，總統大選只會造成民眾短暫觀望。李同榮答(以下簡稱李)：2000年總統選舉，選前下挫，選後盤整一年後復甦；2004年，選前因SARS危機解除，房市回升，選後房市強勁復甦；至於2008年，選前看好政黨輪替，房市高檔強攻，但選後股市及房市雙雙下跌。2012年不管誰當選，對房市發展是有利的，因為歷次房價下跌，只要跌到3成，銀行就有呆帳危機，民眾資產縮水，政府就會出面救市，因此，房市雖高檔面臨整理，但不致拉回太多，唯也不能太期待會像過去那樣飆漲。王明正答：政治是房市多空交戰的影響因子之一，但台灣房市若沒有基本面支撐，也難以走過9年的多頭。而台北的房價，近10年來漲了快一倍，有些落後補漲的區域則超過，關鍵都在產品力好不好。邱太?答(以下簡稱邱)：總統大選對房價有影響，但非絕對因素，主要還是在看基本面、經濟面，以過去10年的房市多頭，主要是利率低及資金豐沛所簇擁而上，但因民眾仍會受大選結果而影響房市漲跌，導致部分投資人呈觀望態度。問：2012年房市展望為何，有何投資建議？李：面對打房政策，房地產未來的投資策略，在投資標的方面，愈是都會核心商圈愈安全，而台北市房地產因陸資來台，將躋身國際都會比價舞台，2~3年內，豪宅仍有高價。不過，因房市漲了9年多，從今(2011)年起，量大區塊的預售屋，短線投資風險加大，長期投資首選是休閒不動產、台北都會豪宅及中南部A級商辦。2012年靠首購族支撐買盤王明正答：今年第4季景氣行情，受總統大選影響，呈觀望態勢，加上科技業放「無薪假」的衝擊，買氣有影響。但我認為，口袋深的購屋者仍有很多，對好的產品，還是會下手，像國泰建設在新店碧潭邊推的「國泰雙璽」，潛銷3周，就有近3成銷售，主要是購屋者在景氣愈不明的情況下，愈會挑品牌。我從事這一行20多年，房市景氣起起伏伏，但會精挑產品的投資人，最後都賺錢，因為懂得挑好地段及產品，所以我認為，2012年會是個案表現。邱：2012年房市將會是「理性與剛性」為導向的交易表現。主因有三：1.歐債與股市的波動，使得企業大老看空景氣，讓民眾的信心下滑。2.奢侈稅、實價登錄的政策更讓投資客縮手。3.主計處公布第3季經濟成長只有3.37％，但好消息是物價壓力減輕，唯自住客有購屋的剛性需求，未來會以低總價、低單價的產品較受首購族、新婚族青睞。葉：目前歐洲債信危機未解，預估2012年全球景氣衰退機率大增，但長期來看，美國會持續寬鬆貨幣，歐盟也會持續寬鬆信用以提振市場信心，資金會往亞洲新興國家尋找合適標的物做投資，在資金潮及通膨壓力驅使下，亞洲地區包括台灣在內的房地產價格將會再度持穩，房市將呈現「價高、成交量小幅回升」格局。王：如果是兩岸持續維持和平關係的情況，在兩岸經貿往來更密切，並且無其他國際經濟情況變動下，僅有部分供給量大的重劃區及預售新成屋等會出現價量齊跌的修正。整體中古屋市場會維持價量穩定。問：就台北市的房市展望為何？價格還會創新高嗎？李：根據台灣不動產交易中心統計，台北市信義區過去一年中古屋平均房價，從2010年第3季的52.62萬元，到今年第3季的70.01萬元，從5字頭直接跳到7字頭，漲幅9.41％居12區之首，其次是大安區的7％，但均價78.54萬元，比信義區的70萬元高(圖1)。個案表現 投資看口袋深度中古屋房價如此高，代表未來預售推案價格，至少往上加3成。未來台北市房價不易跌下來，但精華區豪宅仍有機會創新高。王明正：在台北市買房要著重基本面，也就是地段，以及經營穩健的公司建案。此外，台北市因可建土地少，供給面少，未來好的產品，還是值得進場，否則以後會買不到。至於房價部分，稀有性的豪宅產品仍有創高價機會。葉：台北市因土地供給量稀少且價格昂貴，取得有一定成本，因此房價即使有機會修正，幅度也不會太大，相對保值抗跌。在明年大選後，房市動向可望轉為更趨明朗化，屆時在兩岸題材、低利環境、資金動能等利多條件發酵後，台北市中心房價將繼續維持高檔盤整，北市市郊區及三環三線等捷運交通題材潛力區的房價將會持平或甚至小幅上漲，但部分市場供給量大的區域房價將會有修正機會。邱：奢侈稅並沒有讓台北市的成交行情全面崩盤，雖然成交量有波動，但成交價卻反其道而行。未來主力產品將以「小豪宅」、「收益型套房」、「收益型店面」及「商業辦公大樓」為主軸。王：過去講求大坪數，動輒70~80坪新成屋、高房價產品將退位，回歸至25~40坪的中古屋產品為主，並以總價2000萬元內三房兩廳較受歡迎。三環三線是新北市基本盤問：新北市的區域，誰較有看頭？王：根據東森房屋不動產研究室的調查，高達65％以上民眾，購屋首要考量為交通便利性，其中又以步行15分鐘內可達捷運站的房子為主，因此，明年3月局部通車至輔大站的捷運新莊線沿線會上漲。而捷運機場線已經動工，沿線五股、泰山等地房價相對低，不管自住或投資，現在都是提前卡位的好時機。此外，我認為土城、蘆洲都是潛力區域，主要是捷運便利、生活機能發展已趨成熟，房價相較新北市其他區低。葉：就未來潛力來看，汐止區將受惠於新北市長朱立倫所提的大汐止科技園區政策，而五股「洲子洋重劃區」，房價相對新北市其他重劃區便宜、交通又方便，而新莊副都心房價過高，市場供給量大，未來房價較有修正機會。邱：五都升格後，三峽、林口、淡水、汐止等地，房價都有加溫效果，快速飆漲的區域還包括板橋、新莊、新店；加上朱立倫「三環三線」及其他公共建設支撐，新北市幾乎全面價量齊揚，未來，有捷運線通過的地方，仍是房價保證區。中南部挑好地段問：中南部房市有上漲機會嗎？邱：台中中小企業多，表示潛在購屋動能大，五都升格為直轄市後，大台中人口數增加，為自住買盤注入一股活力。根據內政部營建署統計資料顯示，首購自住需求(63.2％)較上季增加，經過3個月奢侈稅觀望期後，有剛性需求者紛紛進場，以透天厝和華廈最受青睞。而台中投資需求比例(23.6％)也較其他縣市高，投資動機以出租經營為主，尤其捷運經過的路段，周邊店面價格也跟著水漲船高。高雄地區的貸款負擔率26.9％，購屋負擔為全台最低，自住需求高，以電梯大樓為主流需求，未來投資客湧入機會大，近期已有一批來自大陸的富豪團，看好高雄發展潛力，不排除未來進場投資。葉：台中地區因自住買盤仍占大宗，受股災影響較小，未來有機會打底再度向上，可注意區域，包括烏日站周邊，及台中市長胡志強將向外招商的水湳經貿園區。高雄市近3個月交易量跌破3000件，為去(2010)年以來首見情形，可見奢侈稅仍有影響。不過，高雄平均單價仍低，在10萬上下(圖2)。另位於鼓山區的44期美術館重劃區及農16重劃區，因生活機能完善且鄰近捷運，又有瑞豐夜市及漢神巨蛋百貨商圈加持，未來發展潛力無限。另外，鳳山區在縣市合併後，人口移入增多，其中以文山重劃區交易最為熱絡，透天產品買氣旺盛，未來發展可期。2011年商辦拉尾盤 2012年待爆發2011年的台灣商用不動產，在本土壽險公司大力追捧下，可望劃下年成交量達1200億元的完美休止符。展望2012年，仲量聯行董事總經理趙正義表示，商辦市場低迷太久了，以2011年的商辦行情，每坪平均月租金為2418元，雖然已連續6季上漲，但若與2000年網路泡沫化，月租金行情最高點的2971元相比，還低20％，他認為，商辦市場行情因從谷底翻升，加上市場資金豐沛，長線看好商辦行情。趙正義所說的豐沛資金，包括：(一)壽險資金。以目前保險業可運用投資資金共9兆多元，而壽險業可投資不動產上限為30％，但目前約只有投入5~6％的比例來看，後續動能還相當可觀。(二)後ECFA資金。一旦明年大選結束後，兩岸交流持續密切，大陸企業進駐台北市的情形將增多。以中國銀行為例，初期來台只租60坪，但最近已與克緹大樓簽約，租下600坪的辦公空間，因此，未來5~10年，陸資企業湧台是可期待的，如此一來，辦公室需求將向上攀升。(三)外資仍持續關注台灣市場。雖然今年商辦交易全看本土壽險業者表演，但外資不參與競標，主要是投報率低於2％而買不下手，而本土壽險業者則是在精華地段做「卡位戰」。此外，中國大陸是外資無法忽略的市場，一旦兩岸互動更加密切，當陸資來台投資增多的情況下，外資也會勇於加碼台灣。至於目前的歐美債問題，他認為，仍將持續影響全球經濟面，而處於中長期的盤整，加上有明年1月總統大選變數在，從11月起的半年間，會陷入整理。不過，「it would get worse befor it gets better(在變好前，稍微下修一點)」，商辦行情正從谷底復甦。此外，ECFA效應及陸客自由行的影響會更擴大，趙正義並持續看好台灣的觀光休閒不動產，根據觀光局預估，到今年底陸客來台人次可望達170萬人次，明年則突破200萬人次，而以香港CEPA過後，最初只有80萬人次，到目前的2300萬人次來看，台灣還是很有機會的。加上台北市目前旅館房間數可供給量約1萬間，全台約2萬間計，他表示，未來還需要增加40％以上，才足以應付陸客觀光住宿需求，因此，未來3年內，絕對是觀光休閒業投資的好時機。
