上期針對當事人所提問題(陳述內容請參閱588期「法律問答室」單元)，依消保法規定，對消費者權益進行說明，但礙於篇幅所限，未能詳盡解說。本期延續上期文章，繼續就消保法其他內容說明；另依當事人的情況，在現行的民法亦有相關規定，如何為自己買樓所遭受到的權益受損爭取賠償事宜？消保法第22條係為保護消費者，性質上屬強制規定之法定義務。企業經營者在與消費者簽訂定型化契約中，為「廣告僅供參考等」之記載條款時，依消保法第12條規定，應屬違反誠信原則，顯失公平而無效，企業經營者仍須依法負履行廣告內容之義務。本件甲公司以下列定型化契約條款排除廣告內容，依消保法第12、22條之規定，均不生效力：1.預售屋買賣契約書第10條：「該大樓所設置游泳池、KTV與健身中心，悉依台北市政府工務局核准圖樣施工。」2.契約書第15條：「甲乙雙方均完全充分瞭解有關本約買賣之權利義務，並完全同意按本約及本約所有之附件為準，不受任何其他口頭陳述或參考之說明、廣告、圖片、資料及有關展示空間，擺設布置影響，如有關本建物之廣告或展示內容與本約有差異時，仍應以本契約之規定為準。」3.上開契約書條文均屬以定型化契約條款方式，排除甲公司應負責履行之廣告內容，依消保法第12、22條規定，應屬於違反誠信原則，明顯失公平而無效。2.您應依民法相關規定，對甲主張解除契約或減少價金或請求損害賠償：1.依民法第354、359條規定：出賣人若交付之物具有滅失或減少其價值之瑕疵，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵者，買受人得減少價金。若因瑕疵重大，致契約目的不達，則買受人得解除契約。2.本件甲所交付予您之1至5層樓之建物，具有下列價值與效用上之瑕疵，且下列瑕疵影響契約目的之達成，均屬重大瑕疵，您得依民法第359條規定選擇減少價金或解除契約：無祕書與資訊中心，影響建物之出租率之情事；游泳池、KTV與健身中心之設置屬違章建築，影響結構安全之情事；5樓因牆壁滲水，致壁癌叢生，影響人體健康。3.依民法第105、224條規定意旨，甲公司經理丙再三說明祕書與資訊中心之效益，應屬向您保證該品質之情事，甲公司依法應承擔丙所為保證品質之情事，則因甲公司並未給付具所保證品質之建物予您，您得依民法第360條之規定向甲請求不履行之損害賠償。(下期待續)
