在政府打房下，原本被預期是活蹦亂跳的2011兔年，卻先熱後冷，而明年房市又要實施實價登錄，以及IFRS(國際會計準則)提前適用，前景似乎蒙上一層陰影。即將送走民國100年的兔年，迎接民國101年的龍年，台灣房市前景是龍行大運，還是龍困淺灘？關鍵在2大房市措施，其一是實價登錄，其二是明(2012)年提前適用IFRS(國際會計準則)，對營建業有重大衝擊。首先就實價登錄來說，當立法院三讀通過住宅法、土地徵收條例，以及「不動產經紀業管理條例、地政士法、平均地權條例(地政三法)」後，各大房仲業均以短期利空解讀，並指房價將下修10~15％。房仲業的擔憂並不是沒道理，以今(2011)年政府打房不手軟，且為了落實居住正義，紛紛祭出社會住宅政策、奢侈稅、公告現值趨於市價及實價登錄等政策利空(附表)，其中，尤以實施奢侈稅後，中古市場成交量大幅萎縮。中信房屋董事長鄭余正全指出，今年買賣移轉戶數較去(2010)年約量縮1成，徘徊在36萬件大關上下，恐出現近8年來的新低點。主要是奢侈稅上路，造成買方期待價格回落，但由於游資動能充沛、利率仍低，加上全球股市變動，造成賣方持有房產的可控成本與獲利穩定度相較之下，並不急於降價求售，買賣雙方對峙拉鋸，使得房市交易量在觀望等待下萎縮。奢侈稅重挫房屋成交量此外，根據中信房屋的市調結果，民眾認為真正可以打落房價與交易量的撒手?，是「實價登錄」並採「實價課稅」，而第4季的最新調查，房市景氣寒流冷颼颼，有7成民眾對明年第1季不表樂觀，擔心房市從急凍期進入冰河期，不過，他們的購屋意願並沒有因此下滑，買方撿便宜入市的心態強烈。台灣房屋研究中心執行長邱太?表示，地政三法中的不動產實價登錄，將實價登錄資料「區段化、去識別化」後，再提供查詢，另外，也明訂「以登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施未完全建立並完成立法前，不得作為課稅依據」的但書，可望降低民眾對實價登錄後，馬上就實價課稅的衝擊。但他提醒，香港實施實價登錄多年，港人只要到田土廳申請帳戶，就可以付費查詢想了解的不動產資料，不過，香港並沒有因實施實價登錄，達到平抑房價效果，反而近幾年因供給稀少，但內地人赴港置產情況趨多，造成房價飆漲的現象。政府打房政策一波波至於實價登錄可和國際趨勢接軌，房仲業是樂見其成，未來銀行在房貸審核上有數據可參考，可以加速房貸審核；另外，房價透明化後，在供給稀少的精華地段將有穩盤、撐盤的作用，但供給量大的市郊，房價影響恐怕比較大。對於明年展望，邱太?表示，總統大選後，應有一波買氣注入市場，但能維持多久，則要視市場供需面決定。而明年房價恐面臨盤整下修，但下修空間不大，約10~15％，唯歐、美、中三大經濟體若都實施量化寬鬆，則房市不排除先蹲後跳。今年房市由年初的熱到不行，2月份因政府丟出「奢侈稅」而急轉直下，到了年底，根據住展雜誌統計，12月的台北市預售市場，新推案量竟然掛「鴨蛋」，凸顯出房市景氣也要過寒冬。北市12月預售案掛零是警訊這波寒流會到何時？房地產界都沒有確切答案，主要是明年總統大選誰能勝出，目前一點跡象都沒有，難怪建商寧願延至大選後推案，也不願意讓接待中心「等嘸人」，而代銷業者也擔心「歹年冬」的到來。台北市不動產代銷公會理事長王明成對實價登錄的影響表示，這是必然趨勢，公會會員是支持的，至於有人擔心價格往下滑10~15％，他認為，好地段的房價不易跌，但一些供過於求的區域，其跌幅恐怕會超過這個幅度。對於明年房市展望，王明成表示，在總統大選後，應該就會明朗，但外有歐美債問題下，他認為，應屬個案表現，主要是國際資金氾濫，房地產還是很好的保值工具，只要價格合理，產品規劃得宜，還是有人青睞。此外，過去主打「豪奢」的產品，將走向「實華」，坪數不必動輒上百坪，建材也不用太頂級，坪數將會以50~60坪為主。海悅廣告總經理王俊傑也認為，實價登錄讓房地產的價格更加透明，與世界接軌是很好的，但短期衝擊仍有，主要是政府沒有做政策上的說明，造成媒體都以聳動的標題做報導，引發民眾因不了解而產生恐慌，擔心實價登錄接下來就會實價課稅，一旦這些誤解被化解，自然會消失。至於明年房市景氣，也將回歸剛性需求，也就是自住型買方市場，對於新房子的需求，只要是設計好的產品，他們還是會換屋的。此外，台灣房市今年在經歷奢侈稅打房後，投資型買盤已經收斂，他認為，市中心房價仍是平穩走勢。要實價課徵 政策需有配套龍寶建設董事長，同時也是台中建商公會理事長張麗莉則表示，台中市的房價，除了七期房價衝高外，其他地區與20年前的房價相比，並沒有漲太多，而台中縣市合併後，不少公共建設在推動；此外，她也成功爭取到2013年的MIPIM ASIA(亞洲地產年會)到台中舉辦，對台中房市都是利多。至於實價登錄的影響，她表示，到實價課徵還有大段路要走，民眾實在不必驚慌，在這之前，公會將會整理一些配套措施，尤其稅基若提高，稅率應下降等內容，向政府建言，以免讓全台灣87％擁有自用住宅者受牽連。鄉林集團董事長賴正鎰指出，實價登錄雖還不會成為課稅依據，但仍無法讓持有房屋者安心，目前來說，實價登錄只是表面上的公平正義，民眾擔心的仍是未來稅收將增加，怕居住正義變成「居住懲罰」。不過，實價登錄的衝擊應不超過一個月，等民眾對實價登錄短期內課稅疑慮消除後，等於利空出盡，房市應該會在總統大選後回歸正常。在台中大里起家，現在則在八期、十二期推案的陸府建設，剛與雲門舞集合作，舉辦慶祝成立21年的演出，副總經理董建德表示，實價登錄對像陸府以推新成屋案的建商來說，衝擊不大，公司明年就有30億元的新成屋案推出，不過，他認為，就實價登錄及IFRS等措施來說，未來房市銷售型態將會改變，預售市場的量將縮小，改以成屋銷售為主。高雄先建後售 建商影響小而實價登錄對高雄的影響為何？剛當選中華民國不動產經紀公會全國聯合會新任理事長的黃輝表示，本來在先進國家，房價就是愈透明愈好，就好像你想買帝寶，怕買貴了，就想知道有人買多少錢，但十個人中有九個，如果買了，卻不希望別人知道你買多少錢，這是不對的。此外，原先大家怕實價登錄後，馬上就會實施實價課稅，但此一問題，法令通過時已有「但書」，至少短期內不會實施，民眾不必恐慌。不過，有人罵立法院通過的實價登錄是「做半套」，希望能全部登錄，但此將涉及個人隱私問題，內政部最後從善如流，以去識別化及區域化，只秀出10戶的平均買賣價格，至少解決大家的疑慮。不過，短期間，因民眾對實價登錄的認識不清，對房市將採觀望態度，對買盤是有影響的，最近看房人數的確變少了，成交量也都萎縮，但等民眾都了解後，影響會愈來愈淡。至於明年房市景氣，他認為，「沒有理由看好」，主要是全球的經濟景氣並不好。而明年房市的重大利空，要屬IFRS，甚至6大外資券商，包括巴黎證券、摩根大通、里昂、瑞信、花旗環球和匯豐證券等，陸續發表看淡台灣房市景氣看法，且預估大台北房價將有5~20％跌幅。為了與國際接軌，金管會要求各上市櫃公司，2013年將全面實施IFRS，而2012年的財報就會實施「雙軌制」，即建商都要編列2個報表，除了原先的完工比例法認列的報表外，另一個就是因應IFRS新制的報表，只是，IFRS對營建股的衝擊將提前在明年發酵。IFRS是營建股利空過去採「完工比例法」，假設是上百億的建案，分3年入帳，每年入帳金額就有30多億元，帳面極為漂亮，但未來全改成「全部完工法」，即完工當年才能認列，這將造成建商的新推案若銜接不上，可能今年有完工案，業績會大好，但明年卻無完工案可入帳，表現大起大落，股價也會跟著洗三溫暖。此外，依據IFRS規定，建商當年的個案行銷費用應當年認列，這部分將影響到一些不委託代銷業者，而是自己的銷售團隊在銷售的建商，不過因行銷費用約占總銷金額6％，建商認為對業績影響不大。不過，由於明年房市展望雖不悲觀，但也無樂觀條件，就營建股的投資，就得要一一了解各家公司每一年的推案計畫及可完工的案量為何，才能掌握其業績表現的趨勢，作為進出股票的重大依據。
