財政部長劉憶如走馬上任就拋出「證所稅」，令外界意識到她鐵娘子作風，而攸關另一課稅基礎的實價登錄將於七月一日登場，原本脫鉤的實價課稅，會不會緊跟而來？財政部長劉憶如在投資人反對聲浪中，強行研擬「證所稅」課徵方案的蠻幹行為，讓投資人恨得牙癢癢的，這讓一直備受政府打房之苦的台灣房市投資人，也開始「皮皮挫」。證所稅讓人聯想到實價課稅雖然財政部通過的版本，在個人部分是採分離課稅制，獲利超過三百萬元需課二○％，而法人採最低稅負制，稅率為一二％，但因為政府明(二○一三)年擬提高「二代健保」的保費，並將「資本利得」納入計算範圍，此對聽從政府鼓勵「長期投資」，進而參與除權除息的投資人來說，形同被「剝了兩層皮」，他們反映，就算「奢侈稅」，只要購屋滿兩年賣出就不用被課，但二代健保的計算範圍，卻讓持有股票愈久者愈不利。因此，面對也步向「萬萬稅」的台灣房市來說，不管是自住客還是投資客，都開始擔心，以政府課稅或增加人民負擔，都缺乏配套措施的情況下，以七月一日即將登場的「實價登錄」來說，難保「實價課稅」的實施日期，也會「提早」到來。根據了解，政府在修法通過「實價登錄」時加有「但書」，即在「實價登錄」資料庫未齊備前，不會貿然實施，此舉也化解及降低了當時的反對聲浪。但是，就今年二至四月，攸關民生的油價及電價，政府一連串的漲價行為，以及「證所稅」說課徵就課徵，難免讓人擔心，政府也會蠻幹「實價課稅」。加上劉憶如於三月二十二日面對立法院財政委員會質詢「奢侈稅」時，曾提到「未來資本利得稅制度建構完整後，奢侈稅將檢討退場」，也就是說，在她的腹中，可能正在考慮不動產交易所得稅的啟動，因此，才讓外界擔心，「實價課稅」的實施時間，會比外界所想像的來得「早」。這就有點像之前立委要求，先針對六千萬元以上房產實施「實價課稅」，頗有在為政府丟「風向球」的動作。台灣房屋首席總經理彭培業表示，「實價登錄」與「實價課稅」是一體的，而政府在修法時，先予以「脫鉤」，主要是課徵「母體(分母)」的房市交易資料庫的建立是一項大工程，不像股市投資，每筆交易都有「紀錄」可勾稽。貿然實價課稅 八成五住民受衝擊因此，在「實價登錄」的資料庫尚未建立前，他不認為政府會貿然實施「實價課稅」，但如果貿然實施，那就會出問題。台灣現有的住宅戶數約七八○萬戶，而地政司每年房屋移轉件數的統計也在四十至四十五萬戶左右，彭培業認為，實價登錄的資料庫，至少要花三至五年才能建立上百萬筆的交易紀錄，屆時，才是啟動實價課徵的時機。而針對台灣房市除了一般的「房屋稅」、「地價稅」外，民眾在買賣時也有所謂的「財產交易所得稅」，至於近兩年興起的「豪宅稅」、「奢侈稅」，也到了「萬萬稅」地步。彭培業針對政府開徵「豪宅稅」指出，豪宅主人很「倒楣」，只因有錢，大家都拿他們「開刀」，但有錢有罪嗎？他說，大台北的房價因供需問題，奢侈稅後，雖然交易量縮，但房價並沒有下跌，顯見政府想要伸張的「居住正義」，很難在供需失衡的台北市獲得解決。中信房屋副總經理劉天仁也表示，政府想抑制高漲的房價，並祭出「奢侈稅」，確實嚇退不少「投機客」，且讓一些「投資客」縮手，但政府打房動作，若朝「稅改」方向走，一定要有配套措施，否則房屋的相關稅一直往上加，無異是要賣房子的屋主把所得全給政府算了，因而「實價課稅」若貿然實施，必定是項災難。不動產稅制疊床架屋永慶房產事業群暨資產管理部總經理葉凌棋則談到，目前跟房屋有關的稅有很多，就「持有稅」來說，有房屋稅、地價稅二種，而「交易稅」有契稅、印花稅、土地增值稅、綜合所得稅中的房屋交易所得稅，以及奢侈稅五種，如今，政府又開始考量課徵「資本利得稅」，根本就是「疊床架屋」。葉凌棋認為，政府想仿「證所稅」，課「不動產交易資本利得稅」前，得先檢討不動產的相關稅制，且予以整合，不要給人民「萬萬稅」的觀感。他談到，「豪宅稅」課徵的對象是有錢人，影響的是少數人，但獲得大多數人的好觀感，且豪宅稅增加的金額對有錢人來說，僅是九牛一毛，他們也樂於被「貼標籤」，被劃入豪宅地段後所帶來的房價增值，遠高於要付出的稅額。不過，「實價課稅」針對的是一般大眾，受影響的將是八五％房屋持有人，一旦配套措施沒做好，屆時會出亂子，它跟證所稅影響的約一○％的投資人是不一樣的。根據了解，劉憶如這回快速度的推出「證所稅」，原本反彈聲浪大，但馬上丟出折衷版本，以股市大戶為對象(少數人)，一般散戶(大多數人)因每年獲利要超過三百萬元資本利得的機率較小，也就是被扣稅的機率變小後，就不像剛開始般反對。因此，就不動產資本利得稅的提早實施，手法也可能「如出一轍」，搞個獲利二、三百萬元以上才課稅的版本，讓一般大眾可接受，屆時，反對「實價課稅」的聲音就變小了。但股市投資散戶的進出交易量並不像單筆房屋買賣，成交金額都在五、六百萬元甚至上千萬元以上，碰到這一波的主升波，獲利都翻一兩倍，其免稅額度若只有二、三百萬元，恐怕難讓普羅大眾接受。實價課稅換奢侈稅退場？對此情況，葉凌棋認為，這將會是劉憶如讓「奢侈稅」解套、退場的交換作法，而追溯她面對立委的諸多回答，民眾所擔心的「實價課稅」之提早實施，似乎是有跡可循，且為期不遠？他表示，內政部正在逐年調整「公告現值」，以及最近的「房屋評定現值」等兩大關係到房屋稅的結構，其中，調整「公告現值」接近「市價」，雖不是真正的「實價課稅」，但幾乎是在走「實價課稅」的方向。淡江大學產業經濟系教授莊孟翰另就各國房地產交易所實施的「實價課稅」情況指出，法國、澳洲、日本及韓國，在資本利得的課稅稅率上是比較高的(附表)，而中國大陸的資本利得稅在二○％以內，但就「持有成本」來說，不管是房屋或土地都是「零」，即便中國是走地上權制。不動產稅制台灣與國際不同調而台灣的房地產稅制，土地持有成本是依據「房屋評定現值」課徵地價稅，而房屋稅則是依「公告現值」，外界都認為，這兩項依據與「市價」差太多，才會有投機炒作之風。要抑制投機風，他就稅制改革提出建言，認為提高持有成本、交易成本，才能抑制投機炒作。其作法可以有：財產總歸戶：提高第二戶之稅負；提高持有成本：地價稅及房屋稅的稅基提高，如十層樓的ＲＣ結構造價每坪十．八萬元，與現行課稅評定現值相差七．一倍；買賣交易：依實際交易價課稅；雙軌制：對境外人士投資課徵資本利得稅。莊孟翰舉德國壓抑房地產投機的政策，在稅收措施上，不動產稅為一~一．五％，交易稅為三．五％，價差稅為買賣獲利部分一五％，租金個人所得稅為租金的二○~四五％。此外，也有行政措施，也就是當房價超過合理價格二○％時，賣方將面臨最高五萬歐元罰款。至於刑罰措施則是，當房價超過合理價格五○％時，除巨額罰款外，賣方將面臨三年有期徒刑，罪名是涉嫌炒作、擾亂經濟。
