台北市東區店面行情，受惠陸客效應，不少國際品牌及名錶「卡位」，一線店面難求，仍有投資客捧大把現金「候補」，進而帶動二線店面行情翻紅。在台北市永康街非常知名的「冰館」，今(二○一二)年五月搬到明曜商圈重起爐灶，消息一傳出，引起「房租並不便宜」的一陣討論，而從一家冰店也選擇搬到房租貴到不行的東區，就可以想見，這裡的人潮多，生意自然好，讓店家捨得砸重金，自然而然，東區店面之搶手、夯到不行。東區店面行情一直紅不讓，不過，歷經二○○八下半年的金融海嘯，原本稍有冷卻，但在兩岸簽定ＭＯＵ、ＥＣＦＡ、開放陸客來台觀光，及後續的陸客自由行，「陸客題材」讓一些陸客來台觀光及消費的區域，如百貨公司、精品店、夜市的周邊店面大大翻紅，其中，東區大樓及店面交易，在最近三、四年更是火熱(見下頁表一)。名錶一條街 國際品牌也進駐根據觀光局統計，二○○八年八月開放陸客來台觀光，隔年來台人數達九十五萬人，而去年來台人數飆高至一七八萬人次。今年三月單月突破二十萬人，一～五月更達一○六．四萬人次，預估陸客自由行的效應漸漸放大，今年來台人數可望飆破二五○萬人次。在看好陸客自由行，以及大陸頂級消費族群的龐大商機，台北市已成為國際精品集團進場獵店的重要標的。永慶房屋研展室協理黃增福表示，隨著陸客來台人次大幅成長，在看好陸客驚人的消費實力，再加上台灣的名錶較大陸便宜兩成，使得各大知名錶商紛紛來台卡位。其中，尤以忠孝東路四段受惠於「聚落效應」加持，更成為錶商獵店的主要標的，儼然已成為「名錶一條街」。黃增福說，從忠孝東路四段頭至尾，就聚集了歐米茄專賣店、中美鐘錶行、金生儀鐘錶行、亨得利鐘錶行所開設的三寶名錶旗艦店，以及亨得利去年併購的精光時計忠孝店，等於短短五、六百公尺就有六家重量級的名錶精品店。除此之外，國際連鎖品牌也相中了明曜、統領商圈的精華店面，先是日本服飾品牌UNIQLO在明曜百貨落腳，接著，統領百貨也引進西班牙時尚品牌ZARA，隔著一條馬路，南北較勁意味濃厚。複製香港經驗 國際品牌先卡位信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，根據香港經驗來看，陸客自由行大概要二~三年，才會出現內地旅客明顯增加、總消費大幅成長的效益。不過台灣的內需消費率先復甦，對於３Ｃ、名牌消費力增溫，動輒一到二萬元的智慧型手機或iPad等平板電腦，更是受到消費者喜愛，也讓這類廠商或通路，有能力搶進最好、最貴的區段。台北市精華區店面也吹起蘋果概念，全球資產管理公司專案經理王維宏指出，一線店面的租金水準高，常由精品、鐘錶、服飾等，可承受高租金的業種進駐，３Ｃ通路除往集市效果的３Ｃ商圈，及中大型百貨賣場外，目前以蘋果電腦搶進一線店面的動作最積極。其中，東區商圈不到七百公尺的距離內，就有三家蘋果旗艦店，分別位於大安路Bistro98大樓、捷運忠孝敦化站六號出口旁，而今年剛承租的阿波羅大廈門市，平均租金已達每坪二．二五萬元，也創了該區租金單價行情新高。東區租金年漲幅約四○~八○％目前東區店面的熱區，若由忠孝東路三段往四段方向，分別有忠孝、復興一帶的SOGO商圈、大安路頂好商圈、忠孝、敦化商圈、明曜及統領商圈，再往東，就是光復南路正在興建的「大巨蛋」，假以時日，將形成大巨蛋商圈；其中，忠孝、敦化商圈以辦公大樓的成交最為熱絡。台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉指出，受到UNIQLO與ZARA隔街互打擂台的影響，忠孝敦化商圈店面成交價、租金皆迭創新高。近一年來，忠孝東路四段店面行情每坪七百到一千萬元間，統領百貨商圈後面巷內茶街屬二線店面，每坪成交行情也有四百~五百萬元，整體東區商圈店面租金去年一整年漲幅約四○~八○％。而去年十二月外觀拉皮過的凌雲大廈，其一樓的皮爾卡登(Pierre Cardin)店面，權狀十八．四五坪，今年以一．九五億元成交，每坪成交單價來到一○五七萬元，破了東區店面行情新高紀錄。不過，精華區店面投報率已經出現「負投報」現象，劉怡蓉表示，以Pierre Cardin店面月租二十六萬元計算，年投報率一．六％(東區店面投報率普遍在一．四~二％之間)，但是目前店面貸款利率已高達二％以上，貸款成數約五~六成，換言之，投報率減去貸款利率呈現負數，產生負投報的情況，即便如此，還是一堆人搶進東區店面，就是寄望未來的資產增值。劉怡蓉指出，東區SOGO百貨商圈足以媲美東京六本木、香港銅鑼灣、新加坡烏節路等國際大城最精華的商圈，也是全台最熱鬧的地段。就以地產投資達人「劉媽媽」所擁有的忠孝復興商圈雄獅旅行社店面，權狀坪數約三十九坪多，租金從月租八十七萬元，調漲至一百萬元，每坪每月租金上升至二．五六萬元。SOGO商圈紅不讓王維宏另針對整個東區的店面成交及租金行情分析指出，還是以忠孝、復興SOGO商圈一帶最高，其次是明曜統領商圈，不過，就租金行情來看，忠孝東路四段二一六巷至光復南路口，以及光復南路市民大道至麥當勞間的店面，行情將隨大巨蛋工程進度而愈來愈看俏(表二)。就投資面來說，信義房屋忠孝延吉店店長施光輝表示，東區一線店面「一店難求」，就算投資人捧著大把現金都很難買得到，而一線店面難尋，二線店面則反而受惠，包括SOGO百貨忠孝館、明曜百貨、統領百貨等後面的巷弄，不僅是第一條巷子，甚至第二、三條巷子，行情都被帶動而水漲船高。以SOGO百貨商圈來說，忠孝館及其後面的巷弄，早就是生意最興隆的區塊，即便位於復興南路及市民大道旁的微風廣場開幕，都沒有搶走SOGO的生意，關鍵即在於SOGO忠孝館及復興館，都有捷運文湖線及板南線的「雙捷運站」加值，人潮及錢潮都是「加倍」式成長。施光輝表示，就生意店面來說，有「陽面(指有人潮)」及「陰面(人潮較少)」之分，過去只有SOGO忠孝館那一側才叫陽面，其對街是陰面，但自雙捷運站效應之後，其對街的行情節節攀高，像雄獅旅行社的三角店面就極為搶手。另從忠孝東路往微風廣場走，在SOGO忠孝館那一側的復興南路(門牌號碼為單號)為陽面，對街的雙號為陰面；但自從SOGO復興館開幕後，不少餐飲業者進駐雙號的店面，一夕之間，乏人問津的店面紛紛翻身為燒烤店、火鍋店及西餐店，不僅一樓店面搶翻天，就連二樓及三樓的餐飲生意都興隆。就連藝人小Ｓ老公許雅鈞也來此湊熱鬧，其與連勝文共同投資的「胖達人」麵包店，在復興南路雙號開分店，開幕第一天即吸引二千多位民眾排成人龍搶買。復興店面行情靠吃大翻身不過，投資人若想在此一商圈投資店面，施光輝仍建議，以SOGO忠孝館至市民大道間的巷弄店面為主，增值性較高，一般來說，店面交易總額約在五千至八千萬元之間，而三角窗店面則要準備一到一．五億元。吃的文化也在明曜及統領商圈出現，施光輝說，UNIQLO及ZARA進駐，帶動不少購物人潮，吃的商機叢生，不少好吃的餐廳都隱身在明曜百貨後面幾條巷子，尤其二一六巷更是馳名國內外，不少觀光客慕名而來，租金行情也只漲不跌。以此區的店面買賣成交行情來說，今年創下每坪一千多萬元新高行情的皮爾卡登店面，其一年前的成交行情，每坪只不過六、七百萬元間，一年下來，增值的投報率高達二成多。但這是特例，因為不少投資客看中東區店面的增值潛力，即便買來出租後的租金投報率才二％左右，或低於二％以下，在「物以稀為貴」的情況下，釋出件數非常少。但仍有不少投資客捧著大把鈔票想買一間店面，施光輝說，上門委託的案主不少，即便告訴他們「物件甚少」，但他們都寧願「等」，而分析這些客戶群，大都是長期資產型客戶，購置店面主要是為了保值及增值。另有人想當「傳家寶」，有人買了一間不夠，還想再買第二、三間。有些位於第一條巷子或第二條巷子的店面，只要評估「人潮」夠，有屋主願意「獲利了結」，常是物件一釋出，沒幾天就成交。至於統領商圈後頭，以敦化南路一八七巷一帶的茶街最熱鬧，每坪月租金行情依路段從一萬元到三萬元不等，投報率有二~二．五％。而值得注意的是，商圈的「漣漪效應」有逐漸往市民大道蔓延跡象，一些舊店面較易釋出，也給了店面投資者下手的機會。大巨蛋商圈 投資起漲區不過，若以投資講求「買在最低點」原則，施光輝認為，大巨蛋興建中的光復南路商圈(市民大道至忠孝東路)，店面行情正在加溫中，成交總價約在六千萬元至一億元間。另華視大樓一帶，由舊鐵道改成停車場的周邊店面，早期在「老三台」時期，可謂門庭若市，但有線電視台興起後，商機沒落，如今風水輪流轉，在捷運效應及未來大巨蛋商圈效應帶動下，店家行情開始起死回生，頗有「補漲區」趨勢。其次可注意忠孝東路四段二一六巷到光復南路間的巷弄，這一區幾乎是火鍋店、麵包店、西式餐廳聚落，不過，因各家手藝不同，有些店家因為經營不善，給了「換手」機會，基本上，這邊的店面不愁租不出去，因此，若口袋隨時有一到二億元的閒錢想投資，這些地區都還有機會。東區店面投資小常識經營店面投資客戶多年的施光輝表示，目前會做店面投資的類型有三：1.只看投報率：投報率只要在2~2.5％間就會下手。2.只看單價：他們抓附近的成交行情，若相差不大(不買貴的原則)，立即下手。3.看未來性：一般投資客會抓5~10年的發展性，若符合其設定的增值性就買，其客人下手的標的，成交總價約在1億元左右。而對店面投資的新手，施光輝建議兩大考慮點：1.商圈型態：看是百貨商圈、3C商圈、夜市商圈，評估哪些型態的承租方較多、租期較穩，再依口袋深淺做選擇，而在東區投資店面，資金至少1億元左右較穩當。2.投資需求為何：如是以收租為主，還是增值(又分短期獲利或長期投資)為主，或是當「傳家寶」，這關係到手中資金周轉的運用。
