全球景氣逐步轉好，台灣經濟有機會呈現U型復甦，加上第四波陸資鬆綁，可望引進國內外資金投資商辦及都會區的國有地地上權開發案，帶動交易量能回升。台股在農曆年後開紅盤，並兩度站上八千點大關，股市行情轉熱，相對的，去(二○一二)年因壽險業大搶地而獨熱的台灣商辦市場，在金管會祭出「金六條」的限買令下，第四季買氣瞬間急凍，不過，今年行情，雖然壽險業限購令尚未解除，少了這些大咖搶樓、搶地，景氣就會轉冷嗎？房仲業認為，三月份有九大標地案將登場，是今年商辦行情的溫度計。永慶資產管理協理黃增福表示，景氣復甦，今年新春房市買氣回升，不動產標售市場迎接新的一年，案量持續放大。根據永慶資產管理統計，僅三月份就有九場、底標金額總計逾一一五億元的標售案將率先啟動，其中又以公有土地的「地上權」標售案為主要大宗，多宗地上權標售案詢問度尤其最熱(表一)。此外，第四波陸資鬆綁進入最後審查階段、壽險業不動產禁買令也可望在三月解除，國內外資金挹注不動產投資，可望為標售市場激起更多買氣。黃增福表示，三月份不動產標售案熱鬧登場，包括七間國宅的十八戶店舖、商辦標售開放競標，以及六場公有土地地上權標售案，每件標案底價至少五億元起跳，其中有「景美財訓所地上權案底價五億元、第二次標售的中油龍江路土地地上權案底價八．一億元、成功高中附近土地地上權案底價二十八億元，以及國防部兩宗土地地上權都更案(招標底價合計二十八億元)」。九大標售案 可望點燃商辦火把這些地上權案產品相當多元且各具特色，不僅有一般的住宅開發案、也有都更案徵求實施者、以及適合旅館或商場開發的收益型不動產，加上多位於台北市的主要精華地段，因此吸引壽險業、建商、旅館及百貨等業者的熱烈迴響，甚至傳出有陸資、外資也可能進場投標。而最新結果，三月六日的宜蘭頭城烏石漁港案，以二十．五二億元決標，高雄市政府財政局四筆土地，成功標出三筆，金額有六億多元，至於景美財訓所因僅兩家投標而面臨第三次流標，主要是招標規格過嚴，據了解，國有財產局會針對招標規定有所修正，於月底再做公告。展望商用不動產市場，黃增福認為，在政府全力拼經濟，政策引導台商回流、擴大開放陸客自由行、陸資來台投資，以及擬規劃外商可享有超越世界貿易組織(ＷＴＯ)待遇、陸資則享有ＷＴＯ平級待遇，可望大幅吸引台商、陸資及外資增加在台投資。因此，商用不動產的商辦、店面及旅館等產品，將隨市場需求而擴增供給規模，各大都會區重點發展區最具潛力，長線置產買家及有自用需求法人也將持續成長。而去年在商辦市場獨占鰲頭的壽險業，依據戴德梁行的統計，前十大商用不動產的交易，就占了八名，前幾名更是由國壽及富邦人壽所包辦(表二)；要不是金管會保險局於十一月底祭出「金六條」，道德勸說各公司暫時不要買進新的不動產，整體市場成交量將不只一千多億元，還可能往上爆衝至一千三百多億元。金六條威力 壽險業不攖其鋒由於壽險業今年以來，一直透過壽險公會「喊話」，並開會通過不動產投資自律規範，在二月月底就交給保險局審核，希望三月就能解除限令。黃增福預測，壽險業投資解禁後可望帶動大型標售案及商用不動產的買氣，各產品回歸區域表現，北部交易量將明顯增加，價格傾向維持目前水準，中南部的優質標的則因企業擴點需求及價格優勢，將逐漸受到包括壽險業、自用型法人等買方的青睞。不過，此一解禁動作，可不是地產開發業所樂見，畢竟去年商辦大樓及商用土地行情之所以炒熱及炒高，都是來自於壽險業者挾保戶保額的大筆資金進場「搶標」，依據高力國際初粗估，壽險業可投資不動產的動能就有幾兆，其「財力」都非現有上市櫃建商所能比擬的。壽險業缺席 地產商樂獵貨就以今年三月四日進行法拍第二拍，有全國最貴菜園之稱、位於信義計畫區D1土地來說，華固之所以以二二．九四億元得標(土地持分約四七五坪)，據全球資產管理公司專案經理王維宏表示，本次法拍案件，由於為共有土地，因此其他土地共有人依法可以主張「優先承買權」，據了解，原地主之一的富邦建設已在規定的期限內提出優先承購，鞏固D1的開發主導權，但華固的動作，已為該地訂出每坪四八二萬元價格。再者，壽險公司基於不惹惱金管會，在「金六條」限購令下，且考慮到不動產投資收益率要有二．八七五％的規定而未能出手。再以二月二十五日新光人壽標售敦南金融大樓三七％所有權，底標八十六．二億元，受邀參加投標的名單都是二○一一年曾參與新光敦南REAT標售案的投資法人，包括國泰人壽、富邦人壽、頂禾開發及寶豐隆興業等四家出價；其中，國泰人壽在當年以總價九十六億元標下新光敦南大樓第三~十一樓，以及地下四~五樓，總樓地板面積約九二一七，合計產權約六三％。但該標售，最後只有寶豐隆出價，以總價八十八億元標得，溢價率為二．一％；黃增福表示，新光敦南大樓坐落敦南辦公商圈及東區熱鬧店面商圈的燙金地段裡，商業價值極高，加上未來具都更效益，增值潛力大。但為何國泰人壽未參與競標，只有寶豐隆出價呢？一方面是「金六條」限購令，國壽頗有忌憚，另一方面，這棟大樓的起造人為「國泰信託」，被視為是國泰家族的「起家厝」，而寶豐隆的大股東就是蔡鎮宇，屬於蔡家人，買回自家起家厝是勢在必得，頂禾開發犯不著花大把錢競標，卻只有三七％所有權的部分樓層。黃增福指出，新光敦南大樓歷經二次標售後，由國泰蔡氏家族國泰金董事長蔡宏圖與弟弟蔡鎮宇先後取得整棟大樓的完整產權，買回起家厝，也算是美事一樁，而合計總交易金額達一八四億元，已是台北市歷年來商辦大樓交易金額最高的一棟。壽險兆元以上資金 外資垂涎壽險公司在「限購令」未解凍前，對台北市的商辦只能「望眼秋穿」，不過，壽險公司本身所擁有的龐大資金，依據高力國際概算，至少有三~四兆元的可運用資金可投資在不動產，而國內不能投資，國外總可以投資吧！據了解，壽險公會也爭取金管會能開放壽險公司到海外投資不動產，而金管會主委陳裕璋已原則同意壽險業買海外不動產及設立特殊目的公司(SPV)，但投資區域及相關金檢規定，則還在作業中，但在此同時，也傳政府可開放對外投資的六大城市為：美國紐約、加拿大多倫多、英國倫敦、德國法蘭克福、中國上海及越南胡志明市。政府為抑制高房價，從二○一○年迄今，祭出不少打房措施，而打商辦，則以「金六條」的緊箍咒綁住了壽險公司，但壽險公司從保戶收來的龐大保費，也需要投資管道，因此，國內要找到符合二．八七五％最低收益率的物件較難，迫使壽險公司不得不對外發展，形成政府打商辦，反而使壽險公司資金出走，成為外資眼中的「肥羊」。外商鼻子靈 爭相服務此消息一出，馬上有國外投資者來台探路，包括高力國際、世邦魏理仕(CBRE)及仲量聯行等外商房仲業者都舉辦記者會或海外投資論壇，希望爭取為滿手現金的壽險業者服務。仲量聯行台灣董事總經理趙正義表示，除了今年計畫設置「跨國投資服務部」，掌握商用不動產市場的新商機外，二月底就邀請多位海外投資部門主管來台為壽險業者說明海外不動產投資現況，每場論壇活動都有七十多位投資人熱烈參與，而各大壽險業者幾乎都有興趣，不過，又不想曝光，因而私下安排多場個別說明會。而陪同做簡報及翻釋的投資部副總吳瑤華談到，在六大城市，仍以中國上海較受到國內投資人的青睞，一方面是語文相通，另一方面則是中國上海仍是未來投資最有潛力的區域之一，至於倫敦、東京、美國等辦公大樓，都有潛在買家在評估。至於世邦魏理仕在西華飯店的投資論壇，有全球地產亞太地區總裁Richard Price、亞太地區資本市場部董事總經理Greg Penn、亞洲區研究部董事蔡詠嘉及中國區投資物業部董事何樹奇等來台。重量級主管肯飛一趟來台灣，看重的就是壽險業的資金，一旦海外投資啟動，服務案件若有成交，就有可觀的服務費收入。世邦魏理仕董事總經理林俊銘粗估，金管會若鬆綁保險業海外投資不動產，估計保守會釋出四千多億元新台幣。而海外六大城市受國際資金關注的焦點，以倫敦最「吸睛」及「吸金」，其次是紐約曼哈頓，第三是巴黎，上海則位居第四。海外六大城市 上海詢問度高而不管是國內或海外投資，交易動能仍以壽險業為馬首是瞻，對一般民眾來說，動輒好幾億的商辦，連碰都碰不上，不過，商辦行情的好壞，對一般的房地產行情來說，也有溫度計的功能，若連商辦都沒行情，代表市場資金動能不足，或因收益率太低而乏人問津。因而，今年三月的九大標售案，若有壽險資金解凍，或是未解凍，但獲得其他建商或地產開發商搶進的話，代表市場資金動能仍相當強勁，對一般房市都是好事。金六條或金八條壽險公司去年挾龐大資金搶進精華地段商辦大樓及土地，造成商辦行情發燒，金管會保險司先是於去年8月，將不動產最低收益率從1.875%調成2.125%，但仍無法抑制壽險業搶樓的瘋狂行徑。保險司進而在11月再發布8條管制規定，其中有6條跟不動產有直接關係，包括：不動產最低收益率調高至2.875%、素地10年內不得出售、購買素地須檢附承租意向書、商辦大樓5年內不得出售、不得買預售屋、各壽險公司投資不動產須經董事會逐筆授權同意，不能概括授權等。因此，市場不管是「金八條」或「金六條」，指的都是壽險業對不動產的「限購令」。
