台灣商辦市場在前(二○一二)年因壽險業大舉進攻而火熱，卻引來金管會的關注，祭出「金八條」的管制措施，使得去年成交量急凍到九百億元上下，反觀，在地上權標售案接棒而起，土地交易竟爆出近兩千億的大量，展望二○一四年的商辦行情，商仲業者認為「持平」，但地上權將續熱，唯壽險資金在另闢海外市場後，整體成交量仍待觀察。過去分析商辦行情，大致可觀察商辦大樓交易的整年成交量、辦公室空置率多寡與租金行情漲跌情況，而近兩年則出現土地標售熱。商辦黯然失色 土地交易成亮點戴德梁行研究部顧問協理薛惠珍指出，去年商辦行情在房地產降溫措施下，市場呈現兩樣情，商用不動產交易驟減，但土地交易量則創三年來的新高。她依據近四年商用不動產交易金額指出，前三年都還有上千億元的成交量，但去年「金八條」大發威，成交量約只有八八三億元(表一)，遠低於二○○八年金融海嘯時的交易量，為過去五年來的新低。原因出在「金八條」限制中，壽險業投資商辦大樓租金回報率必須超過二．八七五％，在沒有符合條件的物件中，壽險資金約有九個月無法進場，整年壽險資金投資房地產僅約一七五．六六億元，僅占全年金額的一九．八九％，亦較前年驟減七○．九四％。今年商辦租金漲幅估五％不過，各家商仲業者的統計基礎不一，以仲量聯行的統計金額就稍為高一些，去年商用不動產(不含土地)的成交量有九○五億元，但也較該公司前年統計的一一七○億元大減二三％。董事總經理趙正義談到，「金八條」的威力，讓壽險公司滿手空有資金，卻無從下手。高力國際的統計金額更低，只有八一二億元，董事總經理劉學龍談到，與往年相比，壽險業占全體成交量的比例，從二○一一年的四八．四八％到前年的六一．七一％，而去年才占一九．九三％。但自用型買家的適時遞補，使部分地區、類型的商用不動產價格創下新高記錄，而廠辦類不動產交易金額也居冠，其次依序是零售類及辦公室類。至於辦公室的租金行情變化，與空置率及去化率有關，薛惠珍指出，第四季各區Ａ級辦公大樓租金大多呈現持平的局面，全市平均租金較第三季微幅上漲○．一三％，至每坪每月二三一○元。而空置率則微幅下降，全市整體空置率為九．一％，全年累計Ａ級辦公大樓去化面積約一萬七千多坪，為過去三年來的最高去化量。另捷運信義線通車，信義區交通條件更為良好，促使信義路兩側辦公大樓去化，及未來租金上漲可期。趙正義談到，就像其在前年底預估二○一三年租金行情年漲幅可望上揚三～五％的預測，結果，整體市場上漲幅度為三．三％，而今年在全球經濟可望復甦的情況下，預期全球辦公室租金可回穩，年上漲率可以有四．三％，而台灣可以有五％上下。四大新供給登場 帶動租金行情展望二○一四年，薛惠珍指出，Ａ級辦公室新供給包含宏盛捷四聯開大樓、富邦人壽敦南大樓及信義區的華南金控總部大樓，合計全年新供給約二萬八千二百坪，除信義計畫區外，台北市Ａ級辦公大樓去化及租金將呈現持平態勢。全球資產專案經理王維宏表示，今年整體商用不動產市場可能與去年相似，在價格持續上漲及升息預期下，風險有升高趨勢，市場往上走的力道減弱，可能出現價平量縮的現象，目前已推出的重量級標售案件為中信金總部，預計在二月份結標。第一太平戴維斯台灣董事長朱幸兒指出，今年商用不動產市場將持續受惠於觀光業的挹注，隨著去年來台觀光已突破八百萬人次，陸客單日自由行人數上限也由二千人放寬至三千人，預期具使用規劃彈性的辦公室將受到投資人青睞，近年來將辦公室改裝作為中、小型商旅、產後護理以及醫美的風潮將延燒。CBRE世邦魏理仕台灣區董事總經理林俊銘談到，因應電子商務快速崛起，後端物流支撐更顯重要，具前瞻性的業者已搶先在物流倉儲市場卡位，像國泰人壽來說，光十二月就一連出手兩次，未來此類產品將十分吸睛。至於土地交易來說，卻是豐收的一年，戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，去年全年土地交易金額為一九一五億元，其中地上權交易金額約佔三五八億元(表二)。土地交易爆近兩千億大量全年度單宗所有權最高交易金額以國泰人壽砸下六十億元取得瑞芳高達十四．九萬坪的倉儲物流土地，在交易總額及面積拿下了雙料冠軍，新加坡AIP旗下的欣富亞洲公司則以一一四七．五萬元的單價取得位於中華路一段的商業區土地，刷新了全國地價的歷史新高紀錄(表三)。去年全年度地上權標售金額達三五八億元，且交易區域遍及全省，連金門縣都有，可謂全台遍地開花。前十大交易總金額即高達二九六億元，其中又以中國人壽砸下一四一．六八億元奪得「台北學苑」廣達四千多坪精華土地的交易最受矚目，華固建設以十三．八八億元取得一萬多坪景美財訓所現址地上權，則為面積最大的一宗地上權交易。楊長達指出，地上權標售能否成功的關鍵因素包括設定年期、地租、產品規劃限制、權利轉讓限制與權利金底價等五大指標，而國產署近期解禁的地上權分割限制則讓地上權住宅融資問題獲得了解決，有助業者搶標。至於地上權的部分，王維宏指出，今年地上權較受矚目的案件為台北市中山區長春段地上權、信義區A25地上權、中正區市議會舊址地上權等三開發案，其中以長春段地上權進度最快，預計今年初可能就正式招商，A25地上權則預計今年七月公開招商，市議會舊址時程則可能最晚，但目標也是今年釋出。上述三塊基地都位於北市精華地段，周邊商業機能成熟，適合開發商用不動產，可望受到壽險業者青睞(表四)。地上權交易仍是今年主角朱幸兒表示，受惠於金管會引導壽險資金轉入地上權案，地上權交易成為去年土地市場一大亮點，其產品可分售以及貸款有解等誘因，全年度地上權交易件數大幅提升至三十五件，除了台北市以外，宜蘭、新竹、台中及嘉義都有地上權成交，且六成五是由壽險業得標，投資金額將近二三○億元，預期今年度地上權市場仍會面臨壽險業及建商二強對決的局面。不過，因政府已開放壽險資金往海外投資，朱幸兒認為，今年海外投資風潮起，國內的商用不動產將面臨保衛戰，就其了解，除了國泰人壽已購入總值新台幣六十七億元的上海浦東辦公室外，包括富邦、中壽、新光等壽險公司，紛紛鎖定有四％以上高投報率、商業環境發展成熟的國際一線城市，例如上海、北京、紐約、倫敦以及東京等，作為下一步獵樓的重心。林俊銘也指出，台灣不動產市場進入盤整期，金管會祭出金八條，緊縮壽險業投資商用不動產，卻同時打開壽險業海外投資契機，大型壽險業者積極在國際一級城市如紐約、倫敦、東京、上海等地尋找合適標的，最快今年第一季就可望傳出佳音。
