老房子都更不易，為了改善市容，雙北市政府加強老屋整建修繕補助，也就是老屋拉皮，而愈是精華地段，拉皮才能創造最大價值！兩岸簽訂ＥＣＦＡ後，不少大陸愛美人士紛紛來台做「醫美觀光」，帶動「微整形」風潮，而大台北地區的舊大樓也時興「拉皮」或老公寓「加掛電梯」，化妝過後身價上漲，房價變得「老當益壯」。台北市長郝龍斌於二○一○年競選連任時，推出四、五層樓老舊公寓「一坪換一坪」的「老舊公寓更新專案」，讓老舊公寓變搶手，房價翻漲五成到一倍之多，但自從爆發「文林苑」都更爭議後，都更困難度增高，讓原本極為搶手，且夯到不行的老舊公寓，行情急凍。台北市整建補助 隨到隨辦 不過，都更不易下，老房子也可以有新生命，所謂的「簡易都更」或是政府口中的「整建住宅」，都可以讓老房子透過拉皮的「微整形」，讓房子外觀煥然一新，進而帶動房價上漲。根據了解，台北市都更處於二○○六年推出「整建維護補助」，至今核准一○八案，且自今(二○一四)年四月起，改採「隨到隨辦」的方式，方便民眾申請，而補助上限為一千萬元，希望帶動年久失修、有礙觀瞻、外觀老舊的大樓，透過經費的補助，提高「整建維護」的意願。都更處表示，申請物件必須為劃定的都市更新重建、整建或維護區段，且需由依法設立的股份有限公司、都市更新會、公寓大廈管理委員會或其他團體提出申請，申請物件至少應為一幢建築物，不可單戶申請。若物件非位於都更劃定區，都更處表示，住戶可先向市政府申請重建補助，再補程序申請劃定為都市更新的重建維護單元，若輔助的申請通過，都更處將以通案方式加快都更劃定，最快只需兩個月即可通過都市更新整建維護單位的劃定。據了解，早期的大樓外觀「整建維護」，也就是「拉皮」，大都是大樓住戶集資進行，但整建經費花費不貲，住戶們對額外拿出一筆錢來做拉皮動作的抗性不低，增加不少麻煩。舊大樓外觀拉皮 房價大大增值不過，自從台北市忠孝東路四段的漢宮大樓，數年前住戶自掏腰包整修，拉皮後帶動房價上漲，當年從每坪三十萬元，一下子就上揚至三十五萬元，進而帶動其他住宅大樓的「整建維護」意願。住商不動產企劃研究室專案主任徐佳馨談到，老屋拉皮會愈來愈熱，除了政府有經費補助外，最大的關鍵在於房價的提升，若不在房市多頭，漲幅約在二～三成，但若是在房市多頭，房價往往有倍數增長的潛力。就目前幾個老屋拉皮知名案例的房價來看，徐佳馨談到，自費拉皮的典範，要屬敦化南路上，遠企大樓對面的藍天凱悅大廈，身處敦南豪宅商圈，但二十多年的屋齡，外觀難與鄰近的豪宅相比擬，而拉皮前的每坪房價約四十～四十五萬元，現今已九十～一一○萬元，前後才六年的時間。另一個知名案例就是位於仁愛路四段與基隆路的東華大樓，屬於早期的國宅，屋齡已三十多年，外觀窳陋，而拉皮溝通過程，住戶的抗性非常高，主要是有些人不願拿出錢來整修。但因大樓所在位置太好，就位於台北市政府及台北市議會對面，車潮多，加上市府廣場每到跨年活動就湧進數十萬人潮，使得該大樓頂樓的「廣告看板」是眾多廣告商搶租的黃金地段，該大樓後以五年一千五百萬元的租約，一下子就解決了整建費用問題，創下住戶們免花一毛錢做整建，就有漂漂亮亮外觀的成功案例，且房價迄今也有倍數翻漲。舊大樓拉皮的簡易判斷徐佳馨表示，老屋通常擁有坪數實在、公設比低、地段佳、視野好、生活便利等優點，只要進行內部管線的更換，外牆拉個皮，在不干擾住戶生活的狀況下，就可以換得好的居住品質；以目前台灣都市寸土寸金的狀況之下，老屋拉皮是讓房價「老當益壯」好方式。網路地產王總經理陳韻如也表示，在都更不易的情況下，老屋要有新房價，最好以市中心精華地段或是屋齡二十餘年的產品為佳，主要是二十多年距離可都更的五十年年限還久，另大樓外觀經風吹雨打也老舊了，此外，電梯華廈產品拉皮的效益又高於一般公寓產品。宏大不動產鑑價顧問公司董事長卓輝華也提供一項簡易評估的方法，也就是老屋拉皮後每坪增值的利益，是每坪拉皮平均成本的三倍以上，且拉皮後每坪房價可增值二成以上的話，就值得拉皮。陳韻如談到，一些位於交通要道上的商辦大樓，尤其Ｂ辦商圈的舊大樓也時興拉皮，且工程施工時，外牆都會包覆帆布，也多了不少「廣告牆」，可收一些廣告費用來貼補拉皮費用。就月租金收入來說，拉皮後，每坪至少可以再增加二、三百元，此外，未來的房價增值也會比原有價值多個二成左右。就其所知，台北市近幾年的拉皮大樓包括民權東路、行天宮對面的南山人壽大樓，另民生東路與松江路口的救國團志清大樓，正在拉皮的有民生東路與松江路口的中國信託大樓。徐佳馨說，位於忠孝東路、新生南路口的「世界貿易大樓」，經過拉皮後，房價也從拉皮前四十萬元，目前已到五、六十萬元，增值了四、五成。公寓外掛電梯 升級電梯優質宅老屋要有新價值，加掛電梯也是新選擇，目前就有新北市新店區明德路的第一個成功案例。新北市政府都市更新處於去年十一月二十六日核准全台首例，老公寓加設新電梯的執照，申請人為郭姓市民，據了解，該棟五樓高的老公寓，屋齡已有三十七年，左鄰右舍有不少六、七十歲的高齡長者，因膝蓋退化，爬樓梯是件困難的事，在看到「新北市補助老舊公寓安裝電梯，最高補助七五％費用」的新聞後，積極整合住戶，而成功爭取到市府經費補助。根據了解，年輕人因購屋預算有限，不是買小坪數的套房或二房產品，就是買老公寓，雖然要爬樓梯，但因年輕有體力，爬樓梯並不難，唯隨著年增長，到五、六十歲時，若還住在老公寓，就要面臨膝蓋爬樓梯無力問題。但如新店郭家的案例，並不是沒能力另購新宅，有時，因老鄰居相處下來都有感情，且熟悉當地的生活圈而不願搬遷，因此，在政府針對老舊公寓加掛電梯有進行補助後，也給予了老公寓新生命的機會。根據了解，新北市搶先機後，目前台北市的中正區也有加掛電梯案在進行，唯台北市政府都市更新處人員表示，為避免造成當事人困擾，將俟整建完畢後再對外公布。相對於老屋拉皮，有不少建商參與的熱度來說，老公寓外掛電梯目前比較積極的建商為磐鼎建設，建設部經理王政緯指出，公寓加設電梯有四大好處，一是舊式公寓升級電梯公寓，房產價值至少增值二成；二是家中長輩及行動不便的住戶，甚至是孕婦，從此不再為爬樓梯所苦；三是利用政府都更整建維護政策補助，大大減輕住戶經費負擔；四是透過法定建管地政流程，有機會爭取電梯增設空間產權登記，增加住戶房屋權狀面積。外掛電梯好處多 一樓住戶要配合而現行新北市政府及台北市政府在經費補助的比例有所不同，新北市政府為五○～七五％，台北市政府為四五～七五％。王政緯指出，以五樓高、雙併的老舊公寓來說，看似只有十戶人家，但單是說服一樓的住戶同意來說，困難度最高，因為一樓的住戶沒有爬樓梯問題，再者，外掛電梯會用到一樓住戶目前使用的空間，如有些法定空地，依既成習俗都成為一樓的中庭或停車位使用，而外掛電梯得用到這些法定空地。他表示，法定空地是屬於公寓所有住戶的，但是一樓住戶都習慣視為他們的，因此，在跟一樓住戶溝通時，得動之以情，說之以理，如「不要因為你的反對，成為大家的公敵」，或是「占用法定空地」是違法的，其次則是「誘之以利」，如政府已同意，外掛電梯所增加的容積可登錄到每戶的權狀上，未來出售時，又多了不少「坪數」。不過，也並不是每棟老公寓都能外掛電梯，還要看臨路距離，一般來說，淨深要二米，而淨寬約三米二～三米五的距離才能施做外掛電梯(如附圖)，而目前，磐鼎建設主攻中山區及松山區的老舊公寓，但目前也有木柵地區及內湖地區的民眾打來詢問。王政緯指出，老公寓住戶對外掛電梯的詢問度愈來愈高，該公司每周約可舉辦兩場說明會，而據出席說明會的老人反映，他們都有「等不及」的急迫感，因為上下樓梯難，害他們都窩在家裡當「宅男」、「宅女」，長久下來，心情都很憂鬱，外掛電梯讓他們生命最有生機。老屋拉皮的成功要素徐佳馨指出，並不是每棟大樓都能順利拉皮，至少要具備「天時」、「地利」、「人和」，才能皆大歡喜。1.「天時」：不一定所有的老屋都需要拉皮，某些老屋由於維持狀況不錯，不一定需要拉皮。但如果外觀老舊，又處於周邊都是嶄新大樓的老屋，拉了皮，在價格上會更有明顯拉抬的效果。2.「地利」：「地段」永遠是投資房市的最高法則，好區段就能享有高房價，位於黃金地段的老屋，整修後的效果與價格，與次級區段相較，更讓人驚艷。3.「人和」：除了找到好的營造商之外，更重要的是住戶要達成共識，甘願自掏腰包整修大樓外觀，也必須忍受數個月到一年不等的施工期，因為許多老屋雖然有心拉皮，往往因為個別住戶，尤其一樓有店面的住戶反對，而胎死腹中。住安大樓的經驗談台北市副市長張金鶚於今年3月12日視察位於忠孝東路四段、SOGO忠孝館對面的住安大樓，該大樓是市府之前補助經費，在今年拉皮成功的案例。主任委員胡永吉談到，之前因大樓外觀的牆壁瓷磚剝落，有幾起砸傷人的事件，讓住戶們開始正視大樓屋齡已30多年，房屋老舊及安全問題，經成立管理委員會，並召開區分所有權人大會，經幾次討論後，大家都同意依房屋面積比例，每坪以9千元集資，同時也向市府提出經費補助。住安大樓的整建經費總共花費3350萬元，市府補助約700萬元，住戶要自籌2750萬元，每戶住家約要拿出40~50萬元，管委會擔心住戶一下子要拿出這麼多錢，會是很大負擔，因此，分五期繳款，降低住戶反對的機會。看似完美的結果，但其實最難的還是拿到住戶百分之百的同意函，胡主委談到，一樓店面的屋主抗性最高，因為進行整建工程時，會影響做生意，因而花費不少溝通時間。此外，施工期間也發生小偷爬鷹架進入屋內行竊事件，另有些人要出國，擔心屋內安全等等，都是整建過程中要特別注意的。而據當地房仲指出，原本每坪房價約在80多萬元，經過拉皮後，至少已有百萬身價。
