募資、團購、買零股，原來集資投資和積少成多的概念也可以用在購屋置產，但互信的基礎會是正妹組外貌協會嗎，還有什麼祕密絕招？其實在前兩次跟Oma暢聊房產經時，小資Oma已經提示我用二十萬如何投資買房了，模式其實不太複雜，即以募資的方式跟幾個股東共同投資房地產，簡單來說，相當於一種團購行為。這樣的方式不諱言已經行之有年，但我好奇的是，小資Oma憑什麼在剛出社會不久，房地產經驗值零，且不靠家人親戚的情況下，可以募到三百萬。有朋友說：她應該是靠美色吧？但我想再笨的投資人，也不會拿出幾十萬來開玩笑，因此這其中一定有什麼祕密是我不知道的。因此，周末特別約她來到台北101高樓上看美景，喝咖啡，希望她心情好之餘，可以透露更多關於她募資方面的經驗與操作細節。聰明的小資Oma知道我對房地產相當生疏但對創業投資有一定程度的認知與經驗，因此索性以團購的方式來說明她集資買房的概念搭配我對創業募資的經驗與多年研究來一起解析箇中奧妙。小資族的集資購屋大致可分成團購團主(募資方)及跟團團員(投資方)兩個角色。我們也立即Cosplay一下，分別模擬在選擇募資人及募資對象的眉眉角角：1.團購的首部曲：說明團購遊戲規則形同startup募集資金一樣，團主(募資方／創業者)針對標的物(產品與市場)向潛在團員(投資方)說明此次物件的優劣分析，讓團員清楚了解物件所能創造現金流及資本利得的方式，簡單來說就是商業模式(Business Model)及未來脫手的方式與時間點(Exit)。入資方式有很多種，但主要可分為借貸(著重物件之高額利息)或是入股(著重物件後出售後的資本利得)方式，不論最後團員是以哪一種入資方式參與這檔團購，天時、地利、人和可謂缺一不可，而其中最重要的元素其實是人，天時可以等待、地利可以找尋，人若不對，則一切泡湯，所以Business Is All About People! 想進行一場完美的團購，慎選團主跟團員為當務之要。小資Oma建議，假如你是團員，要挑選可靠的團主，通常可以注意以下幾點：(1)對案子掌握度高者，如物件的硬體、軟體及工程、出租時程規劃等。(2)信任度高，如很多共同朋友者。(3)熟悉辦理流程及相關法規者。若是團主身分，團員上的挑選也要注意幾個重點：(1)小資準備的錢非借貸而來，是可動用的閒置資金。(2)充份信任團主，不太過問進度者。(3)本身財務健康且願意先了解風險者。2.團購二部曲：準備投資計畫書及相關合約 此舉不僅是取得資金投入者信任的基本方式，也是雙方對於共同要承擔的風險最基礎的共識。投資計劃書的最基本精神就是在資訊的有效揭露，說到底，投資人就是不愛surprise。對於投資計劃準備，到底主管機關金管會有哪些比較需要注意的規範呢？一、計劃書中須清楚揭露該案或合作關係中所有具有法律連帶關係人、這些人的角色、房產標的物、現金流或資本利得處理模式，不得有欺騙行為，並明訂違反相關事項之連帶賠償責任。所有投資都一樣，機會跟可能性要談，但醜話都須講在前，案子中所有人的權利義務都該說明好，投資計劃最好讓大家都能在公平公正公開的角度先取得共識，再將資金投入物件。二、企劃書中還須包含集資發起人及相關安排機構的資訊揭露，例如該機構簡介、營運概況等。若商業模式類似信託基金的模式，則計劃書中應先說明該基金過去及目前投資概況，內容包含購買之物件種類、標的物地點、財務績效、收益率等，如果已有確定投資標的者，須再揭露該投資標的的面積、地目、預估財務績效及預估收益率等事項。三、投資計畫或確定的投資標的如涉及開發型不動產或不動產相關權利，應對投資人清楚揭露相關的開發計畫或標的，且應揭露預定開發的種類、地點、市場分析、可行性分析等資訊。說到最後，其實計劃書的關鍵就在於資訊的充分揭露，資訊說明得越仔細，對於募資者來說能夠取得的信任與資金就越高，對於投資人來說，資訊揭露度值接說明該案主對風險部位的了解程度，故也是越值得投資的好案。當然，這時候我不得不說，事關辛苦錢的投入，特別是一筆對自己來說不小的數字時，任何在計劃書上的資訊在還沒簽約入資之前，都可以去實地或透過有門路的朋友多查察，這也是venture investment中必經的due diligence過程，一旦入資後，老實說最好的方式，就是等著投資人兌現收益承諾，盡量別干擾或過問太多操作細節。3.團購三部曲：團主專業程度＝團員信心指數除了一份精心製作並且資訊揭露徹底的計劃書可以成功擄獲投資人信賴外，小資Oma認為對於購屋至租屋、賣屋所有操作流程的專業度是她成功獲得投資人信任與支持的關鍵。小資提醒團主們必須站在團員的立場思考，了解他們在乎的點為何？檢視自己的團購模式、分潤程度與時程是否照顧到團員的需求。另外，出資者有權了解投資的所有細節，故團主亦有責任為他們解答所有疑問，越能回答任何疑問的團主，也就代表對物件掌握度高，越值得投資，這時候我不免想到，投資，到最後都是在投資人，也再度印證 Business Is All About People! 有錢才能辦事，是故任何投資，一定要把錢的來來去去每個環節摸清楚，並且必須掌握時機，如果人對了且很幸運挑到好的物件滿足了地利的要求，那麼最重要的便是timing(天時)，相信任何領域投資人都有看到好標的物但是手邊卻沒可投資資金的窘境。我跟Oma都覺得，有心開團買房的團主們，應該平常就認真做功課，勤跑物件，了解各個跑過物件的所有細節並經常與淺在的團購團員多溝通、多分享，建立信任感與相近的價值觀，一旦信任感建立，價值觀接近，待值得投資物件出現時，團主與團員間將不須花太多溝通的時間成本，也能較快集資取得物件，畢竟，好的公司所有VC或Angel都搶著投，甚至彼此在股價上競爭；而好的房屋，所有團主或讀利買家也不會輕易放過，若晚一步等有競爭者時，也會影響成交價，壓縮這檔團購的獲利能力。集資不難 挑選好物件卻難上加難薪水不漲、物價連漲、處處要繳稅的生活，促使小資集資購物成為一般人較能進行的方式，但這麼辛苦集資是為了什麼？還不是想透過投資好的標的增加收入。但現實是傳統投資房產模式面臨來自市場及政策的嚴峻挑戰，經常會侵蝕小資的努力，若要讓投資效益夠好，必須了解一下對房地產投資不利的政策大概有哪些，盡量去避免。在中古屋方面，奢侈稅、囤屋稅、實價課稅、土增稅調升、房貸利率調漲對於投資者來說都是燙手山竽，建議大家可以多多了解期規範與相關時程，以利規劃。預購屋來說，除和中古屋一樣的奢侈稅、囤屋稅、實價課稅、土增稅提升、房貸利率調漲外，還有紅單現在抓很嚴且預購屋相關課稅已經勢在必行。從小資Oma羅列的物件項目跟政策法規，雖然一時間無法全部理解，但我看懂了小資的心意，像我們這種小資族群在做房地產投資時，初期口袋不夠深、心臟不夠強時對於買入賣出這種以資本利得為導向的投資先別太過依賴，若能在創造現金流為主的獲利模式下先累積資本財，那將會是進入更多房產商業模式的最佳基石。剛剛談到一堆稅跟利率，這些其實都是操作物件過程中現金流實現的負項，對於物件擁有者或是一群擁有這物件的小資來說，需要依據該物件所在地點的供需情形決定是否轉價給租屋者或是以任何合法形式付費使用物件空間的消費者，空間使用需求大於空間供給，轉價程度越高，現金流也越好，一切交給市場供需決定。新世代小資族 本錢就在創新如果該地點突然需求性低於供給性，那麼屋主為了有基本現金流，需要吸收部份稅金，以求空間出租利用率提高，cover成本；但若供不應求，那麼將大可讓租屋者承擔稅金，屋主則承擔物件經營風險及提供更好服務。這段談到現金流，完完全全應證了：Location Is Key! 還記得一個多月前小資Oma跟我分享過的AKB48法則嗎？ 相信今天談到現金流的重要性，就不會覺得好好挑對地點是件累人的事情了吧。小資Oma最後提到，依據房地產目前四面楚歌的處境，即便學會如何募資，但找不到好的標的物，也形同有子彈，沒標靶。但身為新世代的小資族，本錢就在於創新，若傳統投資模式並非小資族可以放手去玩的，那麼我們就創造新模式吧！畢竟，山窮水盡疑無路，柳暗花明又一村，至於那個新的模式會是什麼？請見下回分曉。
