高房價下，總價較低的工業住宅崛起，其中以新北市戶數最多，充斥在三重、新莊等地，至於台北市工業住宅大本營的內湖五期重劃區，則大都是豪宅產品。高雄市苓雅區及前鎮區於七月三十一日深夜發生丙烯氣體外洩氣爆事件，凸顯住宅區離工業區過近，以及工業區內存有住宅，是否適當問題，進而引起外界對於土地使用分區管制的注意。工業住宅大行其道的三主因雖然高雄市原本以工業發展為主，伴隨著員工住宿需求，進而產生工業區、住宅區混雜的原罪，此時若太苛責，似也無濟於事；只不過，在高度經濟發展的台北市及新北市，因為土地成本愈來愈貴，不少建商取得工業區土地，進而推出「工業住宅」的情形，卻值得重視。什麼叫「工業住宅」？21世紀不動產董事長王福漲指出，工業住宅是建商在都市或非都市使用分區管制規則下，將屬於工業區或工業用地的土地規劃為供一般民眾居住使用之住宅。照都市計畫法與區域計畫法之規定，工業用地應以作工業使用為依歸，其應興建工廠、廠房、宿舍為原則，如興建住宅，當然是違反土地使用分區管制。但因政府後來有放寬規定，以獎勵投資條例或促進產業升級條例規定，設置所謂的「工業住宅社區」，讓工業區不適宜居住的界限「開始」模糊。這些年來，「工業住宅」大行其道的原因有三：第一是：工業區土地取得成本較低。王福漲指出，建商取得工業區土地，大約僅為一般住宅用地的四成至六、七成不等，因此，其售價可以比一般住宅便宜約一至二成左右。不過，像內湖五期重劃區一帶，建商取得成本低，卻競推豪宅產品來說，其售價就不一定比周遭一般住宅的房價低。第二是：民眾貪小便宜。住展房屋網主編施絢傑表示，因為工業住宅的預售屋房價，每坪都比附近的一般住宅便宜，甚至一些地段不錯的工業住宅，增值性不輸一般住宅，因而吸引一些口袋不深，但有自住需求的民眾「勇於」買進。而這些工業住宅預售案，先前有些建商或代銷業者會刻意隱瞞「工業住宅」的事實，一些DM宣傳品會以「幾房幾廳」等字眼來誤導，但近年因政府有在取締，基本上，購屋民眾都會被「暗示」是工業住宅。但民眾明知政府現在打算嚴管「工業住宅」，為何還要買進呢？第三是：政府取締難舉證，致事倍功半。施絢傑說，雖然雙北市政府目前對「工業住宅」採嚴格態度，但因為難舉證，加上不能隨意進入「民宅」，以至於民眾會衡量「房價支出總額所省下的成本大於被查到的風險」，又或者抱著「不會那麼倒楣被查到」的態度，因此，只要仍有市場，那麼建商依然會繼續推工業住宅案。近三年有四千二百多戶案量根據住展房屋網的統計，過去三年來，北台灣地區有五十二個預售、新成屋案，興建於工業用地上，共四二○三戶。其中，新北市的工業住宅數量最多，有十九個建案，其次為桃園地區十三案、台北市有十一個個案、新竹地區八案，而基隆市也有一案(見附表)。以戶數看來，新北市的工業住宅戶數仍是最多的，供應戶數高達一六九七戶，且集中在新莊區、三重區、中和區及樹林區；而台北市雖然只有十一案，但因北投區的四案加總起來就有七四八戶，總計也有一○六三戶的案量。反觀今(二○一四)年底即將升格為直轄市的桃園，十三個工業住宅案大都集中在桃園市，共有七案總計四七一戶，但還不及蘆竹鄉只有二案，卻高達五三八戶。施絢傑談到，從都市計畫的基本精神來看，每一塊土地劃分用途都有其意義及目的，理應依照其土地使用分區來規劃用途。但由於各種用地價值不同，在住宅用地越來越少、價格越來越高的情況下，購入較便宜的土地來興建住宅，就成為建商的獲利手法之一，造就了「工業住宅」如雨後春筍，單單雙北市的案量，總計高達二七六○戶。雙北市補破網 盯上工業住宅諷刺的是，關於工業用地的使用規範，台北市於二○一○年制定了「台北市政府處理工業區內平面設計類似集合住宅原則」，規定工業區不做工廠使用單元，規模小於三百平方公尺以下(約九十七．七五坪)者，需在領取使用執照前繳交「保證金」，以此約束建商不隨意違法，但工業住宅案仍然層出不窮。施絢傑說，台北市工業住宅最大集散地在內湖「五期重劃區」及南港工業區，依據都市發展局建管處核發給此區建案的使用執照上，已明寫使用分區為「工商混合區」或「辦公服務區」，而限定用途不得銷售、使用為集合住宅；但規定畢竟是規定，建商仍然大剌剌打出高價豪宅來銷售。不過，台北市政府在去年倒是開始亡羊補牢，建管處為遏止內湖「五期重劃區」及南港工業區之建商，違法販售住宅牟利情事，已在去年四月開罰內湖五期、南港區的十件工業住宅，如「世界心」、「新潤峰哲」、「鼎峰」以及「興富發領袖」等，且特別依個案違規層數，採「加重累計」方式重罰建商。 依據建管處說法，內湖五期重劃區、南港工業區之建築物，其各樓層應依都市設計審議決議將公共廁所等設備空間集中設置於公共空間，藉以防杜變更供作住宅使用；但建商(起造人)領得使用執照後蓄意「二次施工」，將「公共空間」違規裝修、擅自變更，致悖離法規立意，顯然未維護構造及設備之合法使用，故予以開罰。施絢傑談到，該區因已被政府盯上，已較少有違法建案推出，近三年來只有一案而已。此外，台北市今年三月則進一步擴大管控範圍，將都市計畫規定不准許作住宅的使用分區，包括商業區、娛樂區、辦公服務區及科技產業專用區等也納入；而新北市隨後跟進，除了保證金外，也限制容積率，降低工、商業區作為住宅的比例。控管不力 內政部遭糾正不過，工業住宅日益增多的現象，也讓內政部被監察院糾正，糾正理由是：工業住宅本屬違法，惟相關主管機關卻未能有效管理、嚇阻及查處，放任都市計畫工業區土地變相規劃、興建作為住宅出售使用，案件層出不窮。內政部為解決都市計畫工業區土地閒置問題，於都市計畫法台灣省施行細則中大幅放寬工業區容許使用項目，惟如此反招致適法性與合理性之質疑，並有違公平正義原則，更導致工業區之劃設有名無實，變相開發及違規使用情事頻傳，核有重大怠失，爰依法提案糾正。緊盯工業宅 營建署三階段稽查受此刺激，內政部營建署於今年四月召開相關會議，針對正在銷售廣告之工業區疑似作住宅使用建案，要求各地方政府就建築物預(銷)售廣告、建築物施工、建築物使用等三階段，加強稽查，希望收嚇阻之效。內政部營建署表示，工業區土地變相作為住宅使用，已違反都市計畫土地使用分區管制規定，地方政府得依都市計畫法處六至三十萬元罰鍰並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，甚至移送強制執行、處以有期徒刑或拘役。此外，因不肖建商於報紙宣傳廣告中直接以住宅銷售，或是在銷售廣告中雖載有使用分區為乙種工業區供一般商業設施、一般事務所使用字語，但在平面家具配置參考圖、樣品屋及模型屋卻仍使用一般含臥房、客廳、廚房、衛浴的住家格局，導致消費者誤認為該建案也可供一般住宅使用。營建署呼籲消費者，購屋前應注意使用分區與用途是否可供住宅使用，避免影響自身權益，勿因貪圖房價便宜，導致後續非法使用及衍生公平交易糾紛或法院爭訟事件。如銷售中之建案有違反公平交易法之案件，民眾亦可提供相關配置、圖說、廣告等資訊向公平交易委員會檢舉。工業住宅如不定期炸彈施絢傑則直接建議消費者，不要貪小便宜，最好不要買進工業住宅，而消費者若抱著投機的心態，猶如抱一顆「不定期炸彈」。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨另表示，政府辦理的各項優惠房貸，其建物所有權狀主要用途欄需登載有「住宅」或「住」字樣的規定，但工業住宅是以「一般事務所」、「一般零售業」等名義申請建築執照，是故，未來完工交屋後，是無法申辦優惠房貸，且銀行對此類產品貸款成數都不高，消費者在購屋時，應將價格以外的因素一併考量清楚後，必須擁有充足的自備款後再做決定。此外，不同於一般住宅區，工業區內出入份子複雜，平時廠房運作，或者上下貨物時，所造成的巨大聲響，及工業住宅之電費是以工業用計算，這些都是消費者在購買後必須面對的問題。不過，就稅收方面的規定，因財政部在一九九六年底正式發布解釋令，放寬工業住宅也可以適用自用住宅優惠稅率，也就是，雖是工業住宅，但若能符合「自用住宅」相關規定，如本人、配偶或直系親屬完成設籍，且做為住家使用，無出租或營業用等情形，就能依「自用住宅」來申報房屋稅、地價稅，未來若出售，則土地增值稅也一樣適用「自用住宅」的稅率。工業住宅是變形金剛21世紀不動產董事長王福漲指出，「工業住宅」顧名思義是指蓋在工業區的房子，其與一般住宅不同的是，工業住宅交屋後，使用執照的用途，有的是「一般事務所」，有的是「金融、保險分支據點」等辦公用途，就房屋本身是合法；但若建商在內部格局上，二次施工為住宅用途，則內部則屬於「違建」。工業區興建的房地產案，都是以「一般事務所」或「一般商業設施」申請建照，讓消費者誤信是為一般住宅。消費者的辨識之道，除了了解其周邊是否為工業區外，可注意建物所有權狀主要用途欄，是不是登載有「住宅」或「住」等字樣。遏阻工業區炒地 財金3大部會聯手台灣房市過去炒地、炒樓，現今，在政府打房的情況下，資金有轉往工業區炒地之嫌，今年8月份，經濟部、中央銀行及金管會等三大財經部會開會討論，打算限縮貸款成數。根據了解，三大部分所祭出的金融緊箍咒是針對購地後五年內未開發的業者，在申請新貸款時，將限縮貸款成數；此外，一旦有違約者，也打算調高其放款利率1％。
