政府打房，投資客競相往海外投資房地產，而高資產者的資產配備首重安全，故以已開發國家為投資區域，其中，紐澳房地產正夯。政府打房讓國內投資客獲利不如從前，進而興起到海外投資的新熱潮，在世界各國的投資熱區中，第一太平戴維斯董事總經理高銘頂談到，近來，紐西蘭房市的投資詢問電話接到手軟。高銘頂談到，紐西蘭奧克蘭地區因有強勁租屋需求，近五年空置率才三％，不少貴婦看準當地的租金投報率高，還三五成群揪團前往投資置產。高資產客戶海外投資的五大訴求高銘頂說，前些年，電影「魔戒」吸引國人到紐西蘭旅遊，此外，遊學風氣興盛，也讓不少年輕人到紐西蘭遊學兼打工，因此，國人對該國並不陌生。有經濟能力的人，三～五百萬元自備款，就可到當地置產當「包租公(婆)」，因此，在日本、馬來西亞、英國倫敦之外，紐西蘭及澳洲地區，也有一定比例的台灣客跨海投資。大師房屋海外事業處處長蔡詠綸則談到，高資產的客戶到海外投資，有五大重視事項，第一政治穩定度，第二是交易透明度，第三是移民人口要多(購屋及租屋需求，地狹人稠，房價才會往上走)，第四是留學市場首選(租屋需求)，第五則是投報率。投資客在追求高報酬率的同時，首重該國的政經穩定，因此，大師房屋的客戶大都以已開發國家為投資區域，而紐西蘭是一個非常適合投資的地方，因為她擁有穩定的金融和政治體系，支持及鼓勵海外投資。而今(二○一四)年紐西蘭房市火紅程度有增無減，成交量和成交價都呈上升趨勢，REINZ、QV和NZ Property Report的統計數據都證明了這一點。房價上漲最主要的原因，一是房屋供給的嚴重短缺，另外則是增加的「淨移民(人口紅利)」也是推動房價上漲的主因(表一)。在推薦客戶前往紐西蘭投資的過程中，連第一太平戴維斯資深經理關蕙君都忍不住跳下去投資。由於在台北並沒有自有房子，因而，引來老闆好奇問她：「怎麼不先在台灣買房？」她的答案是：「台北的房子，我買不起啊！」凍未條推薦者也跨海買房關蕙君是在今年以大約新台幣一千六百多萬元的總額，在奧克蘭的CBD市中心商業區(相當於台北信義計畫區)，離知名學府奧克蘭大學步行約十分鐘，離海港僅約三分鐘的地區，買進兩間獨立1+1房的物件。她說，一千六百多萬元大概只能在新北市買個中古屋，若收租，月租金大概都不夠付房貸，不像她紐西蘭的預售屋在二○一六年底完工後，不僅將來可以用月租金養房貸，讓房子自己養活自己外，每個月還有兩萬多元儲蓄可貼補台灣的房租。在撥了撥算盤後，她成為在台灣沒有自有房子，卻在海外購進人生第一間房的投資客。
她談到，在紐西蘭買房，依房子大小有不同的貸款成數，就她兩房的產品，銀行可貸到七成，就三成自備款來說，只要在完工前準備四八○萬元即可；其中簽約頭期先付二成自備款，而該筆錢會先匯進律師的信託帳戶(同台灣履保帳戶)，還能生利息，待完工交屋前時再付尾款一成。紐西蘭獲利高 房子自己養自己關蕙君表示，由於紐西蘭的物件，就現行的月租金行情來算，約可租到新台幣九萬二千元(一間四萬六千元乘以二)，完工後，紐國銀行可以有五年「還息不還本」的優惠，五年期滿後，還能再申請五年，而以海外投資最終還是追求獲利的情況下，十年期間，若房產增值到滿意的水位，一般就會獲利了結。她算了算，九．二萬元的月租金，若扣掉二成的相關成本，約剩七．四萬元的淨租金收益，再扣掉房貸利息及稅負等相關支出後，「房子自己養自己」後，每個月還可有二萬元的淨收入，則一年就有二十四萬元的收入，經除以四八○萬元的自備款後，每年的投報率相當有五％，比台北的包租公(婆)收租投報率約二％來得高。但就像美元走強，日幣、紐幣及澳幣也同步貶值下，投資人也擔心，賺了月租金及房子的增值後，被匯差吃光光，以致「白做工」，另在持有期間也「擔驚受怕」。關蕙君自我剖析她敢大膽跨海投資，一方面是在這行業，對匯率的敏感度高，再者，紐國的政經穩定，風險相對低。就像日本首相安倍晉三上台射出三箭，讓日幣重貶般，紐西蘭的中央儲備銀行RBNZ從去年底至今年共升息了四次，結果引發紐西蘭從二○○七年至今年八月，近八年以來的最大賣壓，共有五．二億紐幣(約合新台幣一三○億元)的淨流出。紐國在出現大幅匯出資金的情況下，也讓當地銀行總裁惠勒(Gracme Wheeler)覺得先前的升息政策不利出口，之後對外表示，在二○一五年上半年前，不會再有升息動作。海外投資可練就匯兌高手紐幣的貶值也帶動新台幣對紐幣的匯率出現變化，關蕙君指出，一紐幣對新台幣的匯率，今年四月還在一比二六．六，至今貶值到一比二三．八，約差了三塊錢，此若以總價約六十萬元紐幣的物件，單是買匯的差額就有一八○萬台幣。此時進場紐西蘭的成本大約打八九折。因此，到海外投資房地產，得時時注意匯率的變化，買匯的「進場時機」很重要，因為大家都希望「買在最低點，賣在最高點」。但有錢人若沒時間盯盤，則受託人相當重要，他們就要針對時勢的變化，隨時回報給投資人最新狀況，協助投資人避開風險。她說，因為到海外買房的錢，並不是一次到位付給建商，因此，在付出全部的自備款之前，投資人可以分批買入當國的貨幣，存到國內的外幣存款帳戶(存款利率也比新台幣高)，就能分散風險；像她就在二十四．七、二十四．五三及二十四．三八元附近，以五千紐幣為單位，分三批買進紐幣。投資人在注意匯率因素外，最重要的是要對投資國的政經及建設有進一步了解，高銘頂指出，紐西蘭具有以下特色：一、法律保障機制完備：英聯邦法律體系，土地登記使用Torrens體系，所有的物業都統一登記，房地產交易簡單安全；二、買賣交易安全：買賣房產的過戶登記手續都由律師代辦，房地產仲介都是註冊的，投資者的權益能得到充分保障；三、歡迎海外投資者：除對大宗、高價及敏感的物業需要申請特別許可外，大部分房產都可以進行自由買賣，四、稅法利多：買房時不收印花稅，賣房時不收增值稅(資本利得所得稅)。以亞洲的海外買家來分析的話，日本是紐西蘭最大的購買族群，但是日本買家大多是以財團的形式來採購紐西蘭房產，其涵蓋的都市主要以基督城、皇后鎮和奧克蘭為主要房地產投資區域。對國人來說，在推薦商的仲介下，以奧克蘭房市的投資最吸睛。高銘頂說，奧克蘭為紐西蘭人口最密集的一線城市，占三分之一全國總人口(去年奧克蘭約一五○萬人)，未來三十年的人口成長預估可有一倍增長，「人口紅利」讓其房地產需求大於供給。奧克蘭宜人的氣候和優美的風景，豐富便利的生活條件，健康悠閒的生活方式，和諧的多元社會，使其成為全球最適合居住的城市之一。在全球兩大城市生活調查之一的美世生活質素調查(Mercer Quality of Living rankings)公布的二○一四年全球宜居城市調查結果中，紐西蘭的奧克蘭排名全球第三！奧克蘭人口紅利 房價呈上漲高銘頂表示，當地房產項目配套設施完善，交通便利，無論租或買都很方便，租金也比其他地區高，因此在紐西蘭「以租養房」是完全可以實現的，奧克蘭目前是國人海外購屋的首選都市。其投資特色、條件及誘因包含：一、低總價：新台幣七八○～一千八百萬元間(每坪單價約新台幣五十～八十五萬元)；二、低空屋率：去年為二．四％；三、低頭期款：二○％，頭期款的浮動利率約三．五％；四、預售期間可自由買賣、換約，五、跟其他已開發國家比，紐西蘭房價基期相對較低。而奧克蘭同時吸引第一太平戴維斯及大師房屋推薦物件，也來自於其房價的持續成長，蔡詠綸舉二○○八年金融海嘯，在全球房市低迷的情況下，有一間紐幣四十八．一八萬元的物件，過了六年，漲到紐幣六十六．四一萬元，漲幅約三七．八％。此外，奧克蘭的房價基本上也一直往上漲，在二○○一年十二月至二○○四年一月間，漲了二七．二％，另二○一一年十月至二○一三年十一月，也漲了二九．三％，是過去十三年來漲幅最明顯的兩階段。蔡詠綸另談到，奧克蘭是紐西蘭教育程度最高的城市，有二○％的人持有大學以上學歷，同時有五萬名留學生，及六百多個國家企業駐紮在此；此外，奧克蘭是紐西蘭最具生產力的城市，八○％以上的社會新鮮人選擇來此就業，形成三大租客市場。而以奧克蘭三房的房子做基準，周租金(當地都以周為計算)從二○○六年的一周四百紐幣，一直漲至二○一三年的五五○紐幣，呈上漲走勢，這也是紐西蘭房市對外國人吸睛之處。澳洲鼓勵移民 還可以配合貸款紐西蘭之外，澳洲也頗為吸引國內投資客，但其投資總額較高，如果紐西蘭總價從七八○萬元至一千五百萬元新台幣的話，澳洲大約要一、二千萬元新台幣。蔡詠綸談到，澳洲也是大師房屋目前成交最高市場，單是大師房屋就有十三位同仁買進澳洲地產，另客戶則高達七十一件。如此高的比例是因為過去三十年來，她每年房價都以七％的幅度持續穩定成長，更不用說，澳洲沒有戰爭、天災、核災、地震及海嘯等，在適合人居住的全世界調查排名都在前十名國家內。況且，澳洲鼓勵移民，還可以配合貸款，貸款成數高達七～八成，等於預售屋只要付一○％左右，沒有任何懲罰性款項，如台灣的奢侈稅、遺產稅及贈與稅等(表二)，因此，澳洲目前深得台灣投資人喜愛，大師房屋合作的開發商在布里斯本、墨爾本與雪梨等大城市。蔡詠綸表示，澳洲自由黨東尼．艾伯特於去年當選總理後，即積極與包含中國、日本及南韓等亞洲各國簽署自由貿易協定(ＦＴＡ)，並推動不少刺激經濟的相關政策，帶動澳洲經濟發展的動力，而被國際貨幣基金組織(ＩＭＦ)預估未來五年的每年經濟成長率，皆能穩定維持在二．六～三％間。此外，人口政策也走向開放，歡迎外來資金，其中，國人前往投資的墨爾本，預估至二○二○年將超越雪梨，成為澳洲人口最大的城市。她認為，現在是進場的最佳時機，因為，未來澳洲投注在墨爾本的基礎建設也會最多。截至今年九月份，墨爾本近市中心區域的房屋空置率為二．九％，以過去的紀錄來看，出租市場絕對是穩定的。一○％自備款 先賺二倍獲利而在澳洲買房要特別注意，該國政府規定，外國人只能投資預售屋，未來交屋後，只能賣給當地人；不過，蔡詠綸指出，因墨爾本房屋短缺量都約在一千五百套左右，未來轉手的問題不大。蔡詠綸表示，從一九八○年至經歷二○○八年金融海嘯迄今，澳洲的房地產都沒掉過，每年都以七～一○％的幅度往上漲，而在澳洲買房，簽約時只繳一○％，若以客戶在二○一二年買進的預售屋，要到二○一五年交屋，最少可上漲二一％來說，等於以一○％的自備款，就能有二倍以上的獲利。她談到，澳洲好地段的新房子，每坪約合新台幣四十五～五十萬元，如果放在台北市，現在還能有三、四年間賺到二一％的機會嗎？因為台灣房市投資獲利已經沒有上漲的空間，進而讓高資產客戶選擇在海外投資。
至於海外投資的匯率問題，蔡詠綸談到，美國ＱＥ在年底將退場，帶動美元走強，澳洲也走貶，一澳幣對美元，最強時曾兌到一．一美元，但最近貶至○．八八美元。至於一澳幣對新台幣來說，二○一二年曾到最高的三十一元，現今則回跌至二十六～二十七元間，對於國內投資客來說，此時進場買澳幣的風險不大。有錢人玩房兩大招而高資產的投資客也最重視財務槓桿，蔡詠綸特別分享操作的兩大祕訣就是利用融資做避險動作。假設客戶是買進總價約合一千萬新台幣的澳洲物件，簽約時付一百萬元，交屋時再付一百萬元，其餘八成向當地銀行貸款，不過，因當地的貸款利率較高，約六％，投資客大都會八成貸款的一半選擇在台灣銀行貸款，而即便這些高資產客戶滿手「現金」，她也不會建議其全部拿現金出來買，因為在澳洲銀行貸款的房貸利息，未來都可拿來抵資本利得稅之列舉扣除。而這時，投資人可以操作的方法有二，其一是二○一二年的簽約金就直接買澳幣，但當時是三十一新台幣對一澳幣，相對目前的二十六～二十七元來說，多付不少錢，但在二○一五年交屋前要付的一百萬新台幣，則可在這三、四年間，分批買進澳幣，存在國外的外幣帳戶，利率普遍有三～四％，比銀行一般定存的一％高。蔡詠綸說，以澳洲房地產平均年漲幅七～一○％，再加計租金投報率有六％，即便扣掉一些物業管理及相關稅負後，也有四．五％，再加計外幣存款利率較國內定存高出一～二％來說，逢低買進澳幣作定存，合計到澳洲買房的年投報率可至一四～一八％之多。至於避匯損的第二招，舉例來說，拿一千萬元給銀行的理專人員，幫客戶設計有五％以上投報的金融商品，進而質借，假設借款利率約二．五％，那當場就套匯賺了二．五％，接著，客戶再拿質借出來的資金，投資到澳洲房市，則以七％年漲幅加上六％的租金投報率，再加上套利的二．五％，則年獲利就有一五．五％。投資者天堂高銘頂指出，外國人在紐西蘭置產無特別限制，且大部分為永久所有產權；而紐西蘭比澳洲投資的另一好處是澳洲規定外國人只能買預售屋，但紐西蘭則是預售屋及二手房都可買。此外，紐西蘭的房地產市場因為政府監控得力，因此房價透明度極高，為首次海外置產投資者的首選。紐西蘭並被稱為「投資者天堂」，因為無資本利得所得稅、無印花稅、無贈與稅、無遺產稅、無土地稅、無奢侈稅。唯一有「租賃所得稅」(分10.5％、17.5％、30％、33％)，但租賃所得稅可扣抵持有費用，包括Rates地方稅、保險費、貸款利息、海外代管費、修繕費及律師、會計師費用等。奧克蘭投資建議產品：公寓住宅價格：NZ$35~80萬元建議持有時間：5~10年租金收益：1房 NT$4.5~5萬元/月 2房 NT$6.7~7.2萬元/月租金投資報酬報：6.0~8.0% 毛投報率 4.8~6.4% 淨投報率 (扣除持有成本後)紐西蘭投資二三事貸款利率：*當地利率約5.8~6.5%*房屋面積50m2以上約7成*房屋面積50m2以下約5成*5年只繳息，可再延展5年*完工前4個月申請貸款紐西蘭貸款所需文件：*銀行存款證明*薪資收入證明*房屋買賣合約*身份證明，如護照
