台北市田小姐問：前兩年買的預售屋已完工，建商也通知交屋；曾聽買房的朋友說，有些建商會偷坪數，建議我要實地丈量。請問，哪些地方會虛灌坪數？答：房屋面積的計算過程相當複雜，如何正確掌握合理而實際的坪數，的確是購屋人的必修課題。基本上，只要詳細瞭解正確坪數計算方法、產權登記範圍，並審視面積計算不符之原因，以及地政機關面積計算的方式，即可掌握合理而實際的坪數。 不過「道高一尺，魔高一丈」，各種戲法仍層出不窮。以下歸納8項不少購屋人常弄不清楚的坪數計算問題，提供給購屋人參考。一、計算標準：房屋各區分的所有及共同使用部分面積，係依完工平面圖所標示尺寸來計算，並且均以共同牆壁中心為界；至於邊間則以牆壁外緣為計算基準。二、公共設施：公共設施的項目，分攤方式與持分多寡，會直接影響到產權登記面積和銷售面積，為避免日後橫生枝節，購屋時應於契約書上做明確約定。三、虛灌坪數：依內政部預售屋買賣契約書範本所載，土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補，故購屋時應先看清楚建商是否按內政部版本簽約。四、停車位：有些建設公司常將分攤面積10～12坪的車位坪數列入房屋銷售總面積，造成單價偏低的假象。購屋時應要求先將其分算，並比較房屋每坪單價與每一車位售價；其次，產權誰屬與是否合法等應一併考慮。五、冷氣孔底板：因其面積有限而較易被忽略，此常是賣方虛灌坪數之處。其實不論面積多寡，都不應與陽台面積重複計算。六、露台：依內政部預售屋買賣契約書範本，附屬建物面積僅含 陽台、雨遮及屋簷，而露台僅係屋頂上方無任何遮蓋物的平台。七、陽台：常見的弊端為將圓形或弧形陽台皆以方形面積計算，用以虛增面積。八、閣樓夾層：按建築法令之規定，閣樓和夾層都有一定的限制，而常見的是建方擅將閣樓或夾層以「二次施工方式」加以延伸，藉以增加銷售面積。內政部預售屋買賣契約書範本第5條：房地面積誤差及其價款找補1、房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第56條第3項之規定計算。2、依第3條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補2%為限(至多找補不超過2%)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積)，無息於交屋時結算。3、前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積有誤差超過3%者，買方得解除契約。審思10大原則 跳脫樣品屋的誘惑板橋區陳先生問：因為要結婚，看了不少預售案的樣品屋，裝潢得很漂亮，讓我很心動，但能相信嗎？答：很多接待中心的樣品屋，華麗外型總令購屋者心動不已，但常見的情況是，購屋者往往在交屋後才發現，實屋並未如樣品屋所展示的那樣華麗舒適。以下提供「解讀」樣品屋的10大原則以作參考。一、尺寸虛實：樣品屋通常都採木板隔間，因此空間普遍有「灌水」之嫌，大約會放大10~15%之間，與實際尺寸有所出入；惟最近各地方政府多會至現場實地丈量，以期杜絕虛灌坪數之欺瞞行為。二、壁櫥大小：樣品屋內的壁櫥因無樑柱問題，且木板隔間帶來的寬敞空間，其寬度、高度會較實際為大，且材質也有很大差距。三、樑柱位置：樣品屋因屬木造，通常都不會有樑柱出現，所以購屋前最好能實際核對建築設計圖，以免有類似大樑橫過客廳或臥室的情形而後悔莫及。四、裝潢設計：樣品屋的裝潢都是經專家精心設計，但僅供參考，交屋時並不包含在內，購屋者應有不同格局、不同裝潢設計與費用的心理準備。五、建材水準：樣品屋的壁紙、油漆、地磚、衛浴設備等必屬上乘，但契約書常見「同級品」一類的用字，應格外謹慎。六、家具擺飾：展示用的傢俱嚴格來說都是「僅供參考」而已，並非附贈品，購屋時慎勿為其所惑。七、施工品質：為求吸引顧客，樣品屋必經一番精雕細琢，交屋時的實品屋當然無法與其相提並論。八、庭園設計：為提升視覺效果以達促銷目的，樣品屋通常會利用廣大的庭園加以陪襯，尤其是採用開放空間設計的建物，其誇大不實的情況時有所聞。九、標準戶：樣品屋通常都是選擇邊間，而且是採光最好、格局最方正的一戶，以作為宣傳促銷的「樣板」。因此，選購時可依相同的標準戶作為優先考慮。十、公共面積：樣品屋通常不會附加公共使用的樓梯走道等公共設施面積，所以參 觀樣品屋時，仍應對公共設施面積仔細盤算一番。(顏瓊真整理)若您有房地產買賣上的問題，或想了解各地房地產行情趨勢，可發郵件到realestate@moneyweekly.com.tw，或傳真(02)7725-0666，本刊將安排房地產專家為您答覆。
