台灣房市不景氣，自二○一四年移轉棟數急凍後，今(二○一六)年又有房地合一課徵所得稅的陰影，建商推案轉趨保守，間接地，在購地動作上也不像過去那樣飆價搶地，根據業者統計，今年第一季的土地交易金額再創新低。戴德梁行統計，今年第一季土地交易量為一二七億元，扣除單季最大交易金額的「希望廣場」舊址地上權四十一億元後，第一季的土地所有權交易量僅八十六億元，相較於發生金融海嘯的二○○八年第四季的八十五億元，今年土地交易之低迷程度，幾乎已回到金融海嘯重創時的水準(見附表)。央行降息 建商購地仍不帶勁戴德梁行不動產估價事務所所長楊長達分析，第一季土地所有權十大交易總額為七十三億元，其中工業類型土地即占有七筆，交易金額共六十億元，高達十大交易總額的八成，顯示昔日以建商為主角的土地交易市場，如今已被自用為主的製造業所取代。楊長達指出，儘管央行已三度降息，並鬆綁一般房市管制措施，但對於房市交易僅能鼓勵剛性需求者出手，投資信心依然低迷，這由首季的土地交易統計，正可反映出建商的悲觀態度。他並分析表示，自二○一二年首度突破二千億元大關以來，去年全年土地交易量為一五一九億元，已經連續三年呈現量縮走勢。楊長達表示，由於政府接連的打房政策，包括調高公告地價、擴大房屋稅基、調高房屋稅率等大幅增加不動產持有稅，以及防止短期炒作的房地合一稅後，住宅市場已失去投資動能，許多開發商早已停止購地。不過，在一片沉寂聲中，工業土地及廠辦土地，屬於稍能獲得投資人些許關懷的土地交易類型。傳統產業在過去幾年累積的獲利，在房市低迷之際正悄悄瞄準了工業土地，地點仍以新北、桃竹苗等地區為主，以新北市為例，三字頭的廠辦售價若有業主願意以每坪二十五至二十八萬元降價釋出，即有機會觸動傳統產業有土斯有財的投資神經。楊長達另觀察指出，從去年第二季開始，隨著房地合一稅在去年六月塵埃落定，也將土地投資方向帶出雙北市以外，不少建商的戰區遠離了高房價的雙北市，走向總價低於二千萬元的桃園、台中等地區。建商飆價搶地時代已不再
另外，從去年第三季開始，更可見土地交易價格已出現鬆動跡象，昔日蘆洲重陽重劃區飆破百萬、新莊副都心動輒二百萬元的地價已不復見，甚至已有微幅下跌情形。投資區域則陸續散至新竹、台中、台南、高雄等總價帶較低，未來幾年房價不易漲破四百萬課稅門檻之地區。楊長達說，由土地投資區域的轉向，不難看出定調「自用住宅免稅額四百萬元」的房地合一稅，除了將導引產品規劃朝向中小坪數外，也將開發商推向一千至二千萬元總價帶為主的桃園、新竹、台中等地區購地，而不再追逐雙北市精華區的土地。在過去房市飆漲時代，建商飆價購地不手軟，住展雜誌舉例說，像二○○七年的三月台北市火車站及承德路間，原「台汽北站」土地進行標售，開標結果由皇翔建設以每坪三百八十八萬元得標，總金額達五十三．五億元，比底價二十八．五億元多出將近一倍。當年，國有財產署於五月四日標售十四筆國有非公用不動產，其中一筆位於台北市中正區杭州北路與忠孝東路口的第三種商業用地，底價為五億九千九百七十萬多元，國泰建設以十一億六百八十八萬多元，高出底價近一倍得標。二○一二年七月大陸建設以每坪八二三萬元購買信義計畫區B7土地，緊接著「世貿二館五十年地上權案」，南山人壽又以二六八．九億元，相當於每坪地價五○二萬元高價標購，創國內地上權標案「天價」。高雄市政府於二○一三年四月標售美術館精華地，結果，京城建設董事長蔡天贊以每坪三○六．二萬元的天價得標，溢價三成六。有建商就過去飆價搶地的心情談到，明知買貴了，心會痛，但是，不買肯定心會更痛，只能閉著眼睛去標地。他們提到，上市櫃建商有業績壓力，因此一定要推案，但這之前就要建立安全的土地庫存量，而不得不搶標精華區的土地，在行情好時，只要銷售達到六、七成以上，就可以回本，其餘都是賺的，但行情走低，庫存土地太多，土融及建融的貸款利息就形成很大的壓力，因此，寧可「少做為贏」。市府推容積銀行 建商更難賺此外，隨著房市買氣不振，各種政策對建商獲利空間的壓縮，也讓建商購地動作會愈來愈沒勁，原因之一包括台北市政府實施「臺北市容積移轉審查許可自治條例」，也就是「容積銀行」，讓容積土地缺乏追價動能。楊長達指出，開發商過去透過購買公共設施保留地進行容積移轉，因公設地跟一般建商的價格不同，通常買價較低，但這可用容積一旦移入精華區，就能大變身，未來就是以「豪宅價格」對外銷售，因此，即使建商搶的土地，價格比較貴，但有較低成本的容積可摻合，未來還是有利可圖，自然就增強建商在台北市精華區搶地競爭優勢之策略。但過去「買容積」的優勢，在今年七月一日即將「落日」，未來容積移轉必須透過向政府繳納容積移轉代金之方式取得，而容積移轉之差額利潤將大部分落入政府手中，因此近期開發商向民間購買公共設施保留地容積之意願已大幅降低，道路、公園等土地之交易行情更從二○一三年約公告現值一．八倍，跌至去年約公告現值之一．一倍，而今年更可能低於公告現值，當容積移轉不再是土地競價利器時，土地更將失去追價動能。壽險資金轉移海外置產另一方面，自從金管會開放保險業者可投資海外標的後，包括國壽及富邦人壽都相繼到倫敦等歐洲國家獵樓，根據信義全球資產管理統計，自二○一四年八月，國泰人壽首先購買倫敦Woolgate Exchange，開啟壽險業投資海外不動產的熱潮，至二○一五年底，三大壽險公司已有七宗交易，其中有六件都是倫敦的整棟大樓交易案，另外一件則是富邦人壽在布魯塞爾的投資案，累計投資額達新台幣九百多億元。在政府還沒祭出「金八條」前，國內壽險資金搶進精華地區的商辦及土地，但在「金八條」設下投報率至少二．八七五％門檻的情況下，壽險資金即向外尋求投資機會。理論上，少了壽險公司跟建商搶地，購地價格不致一路攀升的情況下，建商購地成本下降看似好事，但因為整體買氣一直降，當房市前景不明的情況下，建商也怕資金「套」在土地上，反而不敢追價，因此，雙北市的土地價格在短期間已難見到昔日的榮景。此外，過去外資也是建商購地的競爭者，但房地合一稅於去年六月拍板確定，對於商用不動產投資市場而言，外商投資法人受衝擊頗大，以台灣分公司的持有方式，其不動產交易利得稅率將大幅增加為三五～四五％不等，大幅壓縮資本利得空間，儼然對外資投資台灣房地產築起一道高牆。本來，少了競爭者的飆價競爭，建商標地的成本就可以少一些，但壽險及外資「縮手」的最重要關鍵即房市景氣不好，不急著出高價讓自己「套」在高檔；因此，當大家都不看好的情況下，過去上市櫃公司為了拚業績而要建立安全的「土地庫存量」，但如今，「少推為贏」，加上，過去推的案量還可支撐未來幾年的「差不多」業績，自然就不必在此時進場購地。建商被迫冬眠 少推案也不買地此外，根據信義全球資產經理王維宏統計指出，二○一○年至二○一三年各上市櫃建商年平均購地金額都年年往上增加，分別是六九三億元、八二五億元、八五三億元及九三六億元，但二○一四年卻只有五○一億元，相較二○一三年來說，幾近腰斬，而二○一五年更只剩下二五六億元。王維宏指出，房市自二○一四年底開始急凍，而去年景氣更不好，建商手中待去化的住宅新案相當多，建商忙著去化餘屋，去年及今年都不急著推新案，加上手中庫存土地仍足夠，因此，買地態度相對保守。面對房市寒冬，不少上市櫃建商從去年起就減量經營，過去每年推案量都兩三百億元大建商，如遠雄建設、興富發及長虹建設，根據《住展雜誌》調查去年十大推案建商的資料也發現，躋入十大建商的大都是非上市櫃公司，如寶佳、中悅及茂德機構。像營建類股獲利資優生的長虹建設，今年不推新案，全以過去幾年的在建案做銷售，此外，長虹早期低價所購的庫存土地尚有七、八百億元的案量，董事長李文造就表示，今年不會有購地計畫。華固建設也以銷售成屋案如「華固華城」及「華固天鑄」，而整合多年的敦北都更案及八德路都更案，則都拿到建照，但華固打算先建後售，董事長鍾榮昌也說，今年暫時不買地。《住展雜誌》企研室經理何世昌表示，今年來因房市買氣遲滯，建商普遍有減產的默契，減產風潮瀰漫北台灣三都，將供給量大幅壓低，以至於今年推案量能出現急縮。何世昌指出，今年推案量能減少的主因，第一是買氣遲緩，導致過去累積的龐大推案量成為壓力。其次，因建案銷售趨緩，導致建商手頭存貨量攀高，為了緩解壓力，建商有默契的啟動「減量保價」策略。若是減產，則可以慢慢處理手上的餘屋，不會因推案量大而增加降價壓力。本業不賺錢 建商跨業搶現金房市景氣入冬，建商銷案不易，面對銷售困境，除了放緩推案速度以及不積極購地外，營建業者多以分散火力轉投資商用不動產。王維宏指出，多數建商以四大招靈活投資如飯店、商旅、百貨商場、休閒不動產等可長期收益型的產品，以及部分業者搭上跨境交易的熱潮，選擇投資海外不動產，對抗景氣寒流。
