根據國際知名不動產顧問公司「萊坊」於今(二○一六)年四月公布的《2015Q4全球城市住宅指數報告》顯示，二○一五年全球一六五個城市住宅平均價格攀升四．四％，其中亞太主要城市上漲約三．七％，唯獨台灣受政府長期調控政策影響，台北市房價從最高峰到二○一五年底跌掉七．二％，僅二○一五年就下跌四．八％，全球排名第一五八，幾乎是吊車尾。東森房屋國際不動產中心執行長廖麟鑫，曾經在九二一大地震過後，投資人普遍失去信心之際，大膽投入房市，陸續在三峽、鶯歌一帶開了五家東森房屋加盟店，二○○九年趁著金融海嘯，反而危機入市，揮軍台北開店，最高峰達十三家店。近期受到政府打房影響，台北店業績不好，一虧就是一千多萬元，逼得他不得不忍痛止血，一間間收掉不賺錢的店面，如今，只剩六家房仲店頭，及專營店面仲介的「王者地產」。不過，不服輸的他，因多年在東森房屋的貢獻，深受東森房屋董事長王應傑的信任，共同合資成立子公司「東森房屋國際不動產中心」，專營海外國際地產代銷，目前跨足馬來西亞、日本及菲律賓，而在海外房地產找到藍海市場。擁有過人勇氣，敢於「危機入市」的廖麟鑫如何看待這波房市下跌？對投資人又會有什麼樣的建議呢？回顧過去二十年的房仲生涯，廖麟鑫說，這一波房市波動是他遇到過變化最大的一次，九二一大地震對市場造成的是短暫的影響，但房地合一稅對整個市場帶來的是結構性的改變及長期的影響。他評估，政府為了抑制房價、杜絕炒作而祭出的房地合一稅，可能會使以往占交易量七成的投資量掉到僅剩兩成，每年三、四十萬件的移轉棟數，可能會成為歷史數據。落實社會住宅 維護民眾住的權益廖麟鑫表示，表面上，台灣房價在長期利多下，持續上漲了十二年，但這十二年來利率不斷下滑，甚至出現了負利率，使得錢愈變愈薄，房價只是反映貨幣價值罷了，實際上漲得並不多，問題是百姓的薪水凍漲，以至於買房變得愈來愈遙不可及。為了解決住房問題，廖麟鑫認為，政府應該好好規劃並落實社會住宅政策，讓住者有其屋，同時讓交易市場回歸正常化。例如，新加坡政府就以「組屋(國民住宅)」來解決一般民眾居住的問題，而使居住權益不受高房價的影響。行情不好 還是有賺錢機會雖然房價下跌不少，房市顯得冷清，但廖麟鑫認為只要出現好的投資標的，經過專業謹慎的評估後還是可以進場，不要想等房價跌得更低。他說：「行情不好也是有人賺錢，行情好也是有人賠錢」，所以不論何時都是好的投資時機。尤其是現在有些屋主可能覺得時局不是很理想，為了獲利了結、入袋為安而將手中的物件釋出，此時進場反而可以找到好的標的。過去房市暢旺，全台房仲店面最多來到六千家規模，但近兩年交易量萎縮，導致房仲業紛紛關門。廖麟鑫坦言，目前房仲業面臨很大的挑戰，過去房仲太好做，很多房仲都忽略專業的培養，以至於在低迷的行情中，資深的業務因為專業度不足留不住，而資淺者則是因為市場行情不好而不願意留，這是另一個導致房仲關門的原因。因此，他建議業者應該趁這個時候汰弱留強，透過加強教育訓練來提升服務專業，培養業務人員解決問題的能力，以專業能力取得客戶的信任，才能在這個行業生存下去。投資商辦 先鎖定有承租方標的在廖麟鑫眼中，一個專業的仲介人員應該要對商圈有高度的熟悉，同時要掌握市場行情及交易狀況，如此才能提供足夠且正確的資料給客戶參考。不論客戶是買方還是賣方，都要有足夠的參考資料來確定所提出價格的合理性，才不至於因為錯估形勢、出錯價格，導致交易無法達成，造成權益受損。就像他另闢店面仲介，為商用不動產投資者找到好的投資標的般，廖麟鑫舉例，他有很多仲介成功的案件，都是能精準幫投資客找到帶有「承租方」的標的，且承租方最好是知名連鎖企業，這樣租約相對可以比較長久穩定，讓投資買方願意進場，他說，現在投資不求增值，但求投資報酬率高於定存。其次，要選擇地點，只要有好的標的，不一定要侷限於雙北市，其他縣市的商圈、鬧區、大學附近都是不錯的選擇，如果符合條件的地點有店面要脫手，租金收入又不錯，投資人也可以考慮。廖麟鑫說，選定有穩定租金收入的投資標的後，就算短時間內有一些價格震盪也不需要太擔心，因為投資房地產要長期經營，而非短線炒作，只要選擇好的地點、好的商辦，有人租就會有收入，長期來看一定會賺到錢。現在大家都在期待五二○蔡英文上台後，是否會有新的措施帶動房市成長，廖麟鑫說，每個政府一上台都會想辦法在住宅政策上打一劑強心針，因為只要房地產動起來，就會帶動百業復甦。因此，他估計，九○％會是利多。此外，雖然在政府政策的影響下，房地產市場產生了結構性的變化，投資族群大幅縮小，但這並不代表投資人沒有錢，這些滿手現金的投資人還是需要投資理財，廖麟鑫建議房仲業者要試著轉型，不要只專注於本土市場，應該將眼光放到海外房地產。他認為台灣除了產業國際化之外，投資也一定要走向國際化，投資人可以利用在台灣投資房地產的經驗，透過專業的房屋仲介公司，到海外選擇不錯的投資標的，同樣可以獲利。大、中、小 海外房產投資三要點廖麟鑫分析，台灣的房地產已經經過十二年的多頭，這波回檔不可能在短時間內又漲回原來的水準，以目前市場上的供需狀況來看，沒有讓房價再往上攻堅的條件，而如果國內真的找不到好的投資標的，他建議，海外也是一個可以選擇的方向。投資海外房地產，廖麟鑫以「大、中、小」三個字，給大家傳授幾個投資要點：「大」，就是看這個國家的政經局勢、匯率走勢及稅率等等，投資收益要扣掉相關稅負後才是淨收益，所以稅率很重要，這些資訊都可以透過專業的仲介業者取得。「中」，是指地點，海外投資一定要選在首都或第一、第二大城，而且還要選在地標建築物周邊，這些都是房價保值甚至增值的保證，千萬不要因為價格便宜就隨便在偏遠地方置產。「小」，指的是個案，包括個案的Location(地點)，以及建商是否穩健，還要評估建案是否蓋得起來、租得出去，以及是否賣得掉，若未來有計畫要轉手，最好不要選戶數太多的建案，免得屆時很難脫手。全球主要城市的房地產幾乎都在上漲，廖麟鑫認為投資人應該立足台灣、放眼世界，賺取外幣讓國家的財富增加。因此，他建議國內的房仲業者應該要提升自己的能力，把觸角延伸到海外，選擇代理一些優質的海外房地產，以滿足國內有投資需求的客戶。同時，房仲業者應該轉型為全方位的房地產經紀人，以專業投資顧問之姿，替客戶處理海內外房地產投資業務，才能在提升自我價值的同時，把房地產的餅做大。《理財周刊》發行人懂得逆向思考，才能讓你的思緒更為活絡，不受環境更迭影響。洪寶山廖麟鑫現職：東森房屋全國高峰會榮譽總會長東森房屋國際不動產中心執行長王者地產董事長三峽正義獅子會會長學歷：國立台北科技大學工業工程與管理系
