過去有句廣告名言：「喜歡嗎？爸爸買給你！」曾經，台灣的房地產界也有很多富爸爸跟兒子及女兒說：「喜歡嗎？爸爸買給你！」不過，自今(二○一六)年一月一日房地合一稅上路以後，「送房子」還不如直接「送現金」來得有節稅觀念！住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，原本遺產及贈與稅有關贈與的課稅稅率高達五○％，但因二○○八年金融海嘯造成全球經濟不景氣，政府在二○○九年一月修正遺贈法，將原本高達五○％的稅率調降為一○％，將滯留海外的避稅資金引流回台灣，並造就一波房市的大多頭行情。遺贈稅調降後 贈與房產連八升而根據二○○八年迄今的房屋贈與棟數的統計資料，徐佳馨表示，遺贈稅率從五○％驟降至一○％，減幅高達八成，當時讓不少富爸媽趨之若鶩，買房送給小孩的熱潮，從二○一三年衝破五萬棟後，逐年攀高，甚至在二○一五年寫下五萬五六九六棟的天量(表一)。不過，她談到，自從政府在二○一二年八月一日實施「實價登錄」，有效掌握買房的成交價後，想要透過買房贈送給小孩，以避稅的規劃就受到很大的影響，但最大的衝擊仍來自於今年一月一日上路的「房地合一所得稅」，從今年第一季的贈與量為一一二八九棟，若乘以四季的量也約為四五一五六棟，又回跌至五萬棟以內。稅制的改變，為何會影響父母送房子給子女的財務規劃呢？德明財經科技大學客座教授莊孟翰說，依據遺產及贈與稅法第二十二條規定，「贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額二二○萬元。」但同一套稅制在「房地合一稅」實施前後，其節稅效果完全是不一樣的。
贈房原有避稅功效在「房地合一稅」實施前，「送房子」要比「送現金」來的划算。其關鍵在於房子的房屋價值是依據「房屋評定現值」，而土地是依據「公告土地現值」，但不管是「房屋評定現值」或是「公告土地現值」，現行都低於市價甚多，通常只有市值的三至四成。舉例來說，如果父母移轉共同持有總價一千萬元的房子贈與給子女，該房子的「房屋評定現值」及「公告土地現值」，經拆算「房地比(一般中古大樓是三：七)」後的申報現值也許才三百萬元(舊制中土地免資本利得稅)，而父母同時贈與給同一子女時就有四四○萬元(二二○乘以二)的免稅額，也就是該筆等同一千萬元的價值，是可以免稅的。另假設，該房子的申報現值為五○○萬元，則五○○萬減四四○萬後的六十萬元，乘以贈與稅率一○％，則只要繳六萬元的贈與稅。反觀，若是直接給子女一千萬元，經扣除父母同時贈與總額的四四○萬元，則父母要繳的贈與稅為一千萬元減四四○萬元之後的五六○萬元，再乘以贈與稅率一○％，則要繳五十六萬元。一來一往，父母節稅了五十萬元，而子女卻從父母處得到一間價值一千萬元的房子，因此，之前有不少父母是透過買房子贈送子女來達到移轉財產兼「節稅」的目的。贈房要考慮取得成本問題不過，此一節稅妙招在出售時會發生相當大的問題，近期開始針對贈與房子出售，採「實際出售價格減去公告現值」方式，計算獲利後課稅，如此一來將會繳交高額財產所得稅，贈與已不具節稅效應。住商不動產特約代書張世樟解釋，受贈與房子的子女(取得者)，在未來移轉時，將以贈與當年的土地公告現值與房屋評定現值作為「取得成本」，而該課稅基礎的「取得成本」，因與市價至少相差三到五倍之譜，併入所得稅申報財產交易所得，也許該取得人的薪資，原本只會課最小級距的五％，但一有賣房的財產交易所得併入，可能適用的課稅級距往上跳至二○％，萬一是最高的四五％，在賣房隔年申報所得稅時，出現更多的稅負支出，反而辜負了父母贈與的美意。至於房地合一上路後，雖然賣房子的財產交易所得不必併入所得在隔年申報，但依規定在完成所有權移轉登記後三十日內，則要申報財產交易所得，此時，同樣會面臨「取得成本」低，稅費奇高無比的問題。除非富爸媽所贈送的房子是讓子女自住用，則其在取得六年後再出售，且符合設籍並居住，且在出售前未做出租、營業或執行業務之相關規定，就能適用優惠稅率，在財產交易所得四○○萬元以內免稅，超過的部分課一○％所得稅，而假設所得是九○○萬元減去四○○萬元後為五○○萬元，乘以一○％，要繳五十萬元所得稅。在此前提下，送房子給子女，反而讓子女未來售出房子時要繳的稅負，比直接送現金給子女來得高，因此，若要達到節稅功效，則富爸媽可以先每年合贈四四○萬元(父母可免贈與稅)給子女存購屋的頭期款，之後，再每年都在四四○萬元的免稅額度內送現金給子女繳之後每期要付的房貸本金加利息，同樣能達到為子女置產的功能。在了解房地合一稅對父母贈與子女房子及現金，其節稅效果大不同之後，以下再針對一些交易案件，說明其相關的稅負觀點。關係人交易增加 要注意資金流向今年一月份實價登錄揭露，去年十月在信義計畫區內兩筆豪宅交易資訊，出賣人為知名飲水機品牌賀眾企業董娘，將名下「台北信義」十樓及十一樓兩戶，出售給兩個女兒，成交單價分別約一○五萬元及一二六．五萬元，總價則都要上億元。優美地產企研室召集人葉立敏表示，「台北信義」屋齡不到四年，先前實價登錄紀錄，扣除車位後每坪單價從一六七至一九五萬元不等，而這兩戶的價格，因屬親屬間特殊交易，幾乎是「台北信義」行情價打對折。永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，該兩筆親屬間特殊交易，以低價買賣交易，應該是為了避開高額遺贈稅及適用舊制，因為父母若以「贈與」方式贈與給子女，則在扣掉四四○萬元之後的價值，都要課贈與稅，而該棟豪宅價值上億元，要繳的贈與稅相當可觀。但若以「買賣」方式出售不動產給子女，則可免去贈與稅之繳納，不過，因遺產及贈與稅法第五條有針對「視同贈與」的規定，條文為：「財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅。」而其中第六款為：「二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。」也就是說，賀眾董娘將名下兩戶房子「賣給」兩名女兒，係屬遺贈稅法所規範的「視同贈與」，但若能提出已支付價款之確實證明，且該已支付價款非由出賣人貸與，或提供擔保向他人借得者，也就是能交待「資金流向」，就可以避開「視同贈與」嫌疑，而免去被課贈與稅問題。但最大的問題將出現在該兩名女兒未來「售屋」時，可能要繳交更多的財產交易所得稅；因為其「取得成本(一億多)」約是市價(二億多)打對價，設若房市持續不景氣，信義計畫區的豪宅價格不漲不跌，持平，而該兩名女兒自用及自住滿六年後，以市價賣出，則將產生上億元的財產交易所得稅，即使扣掉四百萬元部分，仍就其超出部分課一○％稅率，則仍要繳近千萬元的利得稅。不過，即使如此，去年第四季還是出現不少關係人交易的案例，根據信義房屋的統計，去年前三季的實價登錄中，約有一二％屬於親友等關係人交易，但到第四季，占比一下子拉升至二一％。
房地合一稅上路 贈與量驟減信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅今年上路前，透過買賣方式，除了有機會適用土地增值稅的相關優惠稅率外，以買賣代替贈與，也可以「墊高取得成本」，以避免贈與後未來轉售賣出，要被課大額的房地合一稅。在去年贈與移轉棟數爆大量後，信義房屋統計今年一月的贈與移轉為五○五○棟，移轉量已經是近四年同期最低的一次(表二)。曾敬德表示，過去的舊制時代，由於土地免資本利得稅的優勢，讓贈與有相當的節稅優勢，不過在房地合一上路之後，直接贈與的節稅方式和先前相比效果就大打折扣，建議想要利用不動產贈與做節稅規劃的民眾，應該以買賣代替直接贈與，避免贈與被視為無償所得，日後出售時產生的大額房地合一稅負。此外，新政府五月二十日就職，當中新政策也有意調整稅率，打算將遺贈稅由現行的一○％往上調高，外傳有可能到二○％，加上目前已經上路的房地合一稅制度，新制土地免資本利得稅的優勢喪失後，將使得直接贈與的節稅優勢大打折扣。曾敬德也建議，房地合一後若要將不動產贈與給子女，可採取贈與頭期款現金，用買賣方式讓成交價格盡量接近市價，這樣日後在轉手出售時，才不至於產生成本與價格差距過大的問題，也可以省下大額的房地合一稅負。房地合一稅課徵對象及稅率規定課徵對象：所得稅法第4條之4：個人及營利事業自中華民國105年1月1日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地)，符合下列情形之一者，其交易所得應依第14條之4至第14條之8及第24條之5規定課徵所得稅：一、交易之房屋、土地係於103年1月1日之次日以後取得，且持有期間在2年以內。二、交易之房屋、土地係於105年1月1日以後取得。 個人於中華民國105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權，其交易視同前項之房屋交易。 第一項規定之土地，不適用第4條第1項第16款規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。課徵稅率：所得稅法第14條之4：中華民國境內居住之個人： (一)持有房屋、土地之期間在1年以內者，稅率為45%。 (二)持有房屋、土地之期間超過1年，未逾2年者，稅率為35%。 (三)持有房屋、土地之期間超過2年，未逾10年者，稅率為20%。 (四)持有房屋、土地之期間超過10年者，稅率為15%。 (五)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下之房屋、土地者，稅率為20%。 (六)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為20%。 (七)符合第4條之5第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過400萬元部分，稅率為10%。 富爸媽送小孩房子的3種情況 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，以房地產來說，如果父母有打算規劃不動產給孩子，那麼，常常採取的方式有三種，分別是，買賣、贈與和繼承。 一、若用買賣方式移轉，出賣人要繳交土地增值稅和財產交易所得稅： 此對於如果房地產持有很久，土地增值稅超級重的父母很有利，因為透過買賣方式可以適用10%的土地增值稅自用優惠稅率。 不過這種方法要及早規劃，因為如果有些爸媽過於精打細算，想要透過買賣把成本墊高，之後孩子賣房子就可以不用繳那麼多稅。但國稅局的眼睛是雪亮的，如果沒有做好資金流程，還是會依遺贈法有關「視同贈與」而被補課稅。 二、透過贈與方式，則要繳交贈與稅與土地增值稅： 目前的遺贈稅法規定每年贈與的免稅額是220萬，因此可以考慮利用贈與稅免稅額，規劃逐年由贈與人每年贈與220萬元的方式，逐步移轉房地，以節省贈與稅的負擔。 只是這種方法也有問題。因為贈與當初的成本會被視為當初移轉時的房屋公告現值和土地公告現值，由於這個和市價差很多，往往子孫一賣房，收到稅單就會吐血，不可不注意。 三、繼承方式，免土地增值稅： 由於繼承方式移轉土地免課土地增值稅，且遺產總額中有相當多的免徵項目可以扣除，其中免稅額就有1,200萬元，而依據民國105年的扣除額標準，喪葬費123萬元，遺有配偶者還有493萬元，算一算至少有1,816萬元的遺產是課不到稅。 而且子女繼承後再將土地賣掉，土地的前次移轉現值也會以繼承時的公告現值計算，土地增值稅負就會降低。房產轉移的防不孝條款 很多父母手中有房產，不少子女為了得到財產，有時會假裝孝順父母，好讓父母分遺產時能多分一點，另有些子女在父母生前「連哄帶騙」，要父母將房產過戶給他，結果，出現一些事後棄養父母的情況。 如何防子女不孝呢？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，依據民法416條「撤銷贈與」規定，父母可以在得知子女不孝後1年內，訴請撤銷贈與，討回財產，但若逾期即無權追討。 對於不孝的子女，民法第1145條也設有「防不孝」條款，其條文規定：若對父母有「重大之虐待或侮辱，經被繼承人表示不得繼承者」，即喪失繼承權。至於何謂「重大之虐待或侮辱」？依最高法院七十四年台上1870號判例，如以身體或精神上痛苦加諸被繼承人、毆打、惡意不扶養，均屬不孝，被繼承人即可立遺囑排除其繼承權，不必受「特留分」規範。
