問：去年底台灣房屋智庫公布二○一六年房市代表字票選結果，第一名為「苦」字，原因是認為「買房苦、賣房苦、房仲苦、建商苦」，其次依序為「望」、「悶」等字，請問您對於這一份調查報告如何解讀？答：就最近政府所公布之各項數據，再衡諸市場實務現況，二○一七年景氣下跌趨勢將會愈來愈明顯，並且呈現「價跌量微增」格局，至於整體市場則是預售屋、新成屋與中古屋競價求售情況愈益明顯。另外，值得重視的是，現階段政府刻正積極興建十二萬戶社會住宅，其對原已飽和之市場衝擊不容小覷。根據行政院主計總處最新公布數據，台灣二○一六年經濟成長率僅一．四％，每人GDP為二萬二四九五美元；另根據二月初國發會所訂定的總體經濟目標，未來四年經濟成長率平均可達二．五％至三％，今年度則設定為二％至二．五％。此外，人均GDP為二．五萬至二．六萬美元，CPI年增率不超過二％，失業率為三．七五％至三．八二％。由此不難了解政府正卯足全力拚經濟的決心。至於不動產開發業者則普遍認為在當前「錢多利率低」，加以台北市高級住宅房屋稅將漸趨合理化，且公告土地現值也已隨著景氣趨緩而調降，在壓抑政策不再，尤其法拍市場並未出現惡化跡象，如再衡諸首購需求依舊殷切。另外，中國大陸二○一七年開始實施之「肥咖條款」，必將促使台商資金回流而有利於豪宅市場交易。此外，根據內政部最近公布的一月六都買賣移轉棟數為一萬五六五六棟，較去年同期大幅增加三七．五％。因此，一般業者咸認最壞情況已過，買氣可望緩步回升。儘管相關業者普遍存在樂觀預期，惟如衡量當前整體政經情勢，則可就以下十二項觀察指標分別予以檢視：一、二○一六年買賣移轉數量創二十五年新低，二○一七年走勢「價跌量微增」最近四年之買賣移轉數量，已由二○一三年三十七萬一八九二棟，二○一四年三十二萬五九八棟，二○一五年二十九萬二五五○棟，逐年下降至二○一六年的二十四萬五三九六棟，而創下二十五年新低(一九九○年二十三萬六三九六棟，一九九一年二十八萬九五○三棟)，此一逐年遞減之情勢所顯示不僅是市場景氣尚未觸底，而只是長期低迷「Ｕ型」走勢的開始。至於「價跌量微增」之走勢則係小坪數、中低總價使然。二、推案量將逐年縮減，俟銷售率五○％以上才可能反轉復甦就《住展雜誌》之北台灣預售與新成屋統計數據，推案金額由二○一三年之一三四六七．○六億元逐年下降至二○一六年之七九五六．四九億元，並且銷售率亦由七七．九八％大幅降至三○％，據此即可確知景氣尚未觸底。至於一般市場研判，應是銷售率達到五成之後才可斷定景氣可能反轉復甦。三、交屋潮屆臨，降價求售趨勢明顯依附表一內政部所公布統計資料，二○一四～二○一六年六都之使用執照合計二十萬二六五七戶，如依平均銷售率五○％推算，今後一、二年將會面臨十萬戶交屋潮。其次，如就全台使用執照二○一四年八萬八八六三戶，二○一五年九萬六六○九戶，二○一六年八萬七九九三戶，合計二十七萬三四六五戶，依平均銷售率五○％推算，今後一、二年將會面臨十三．六七萬戶交屋潮。更值得關注的是，尚未售出的餘屋亦是影響景氣趨勢之一大變數。至於有些大社區依舊堅持不降價，則是著眼於已銷售完工部分之順利交屋，而非房市即將反轉復甦。四、空屋餘屋去化壓力不容小覷依附表二內政部所公布統計資料，二○一四～二○一六年六都之建造執照合計二十一萬七五四四戶，如依平均銷售率五○％推算，今後一、二年將會面臨十．八七萬戶餘屋競價銷售壓力。其次，如就全台建造執照二○一四年十二萬一三七八戶，二○一五年十萬三七五五戶，二○一六年七萬三七六戶，合計二十九萬五五○九戶，依平均銷售率五○％推算，今後一、二年將會面臨十四．七七萬戶待售餘屋，其後續衍生之預售與新成屋競價銷售壓力亦不容小覷。五、重稅後遺症持續發酵對於爭議多時的高級住宅房屋稅加稅議題，台北市政府擬自今年七月開始鬆綁三大項目，除適用新制的房屋標準單價，將分六年緩漲，二○一七年房屋稅構造單價將先打七折。此外，亦擬取消新屋加價項目，並將豪宅稅「1+路段率」改為「1+固定率120%」。惟就現階段之市場景氣，加以調整幅度不大，效果必定相當有限。
六、購屋者觀望態度愈來愈明顯根據住展雜誌北台灣預售與新成屋統計數據，雖然去年推案金額僅七九五六．四九億元，並且銷售率亦大幅降至三○％，惟在未來二、三年大量空屋餘屋衝擊下，房價跌勢漸趨明朗，一般消費者大都會採取觀望態度，而導致去槓桿化之心態愈來愈明顯。七、建商讓利趨勢未變面對大量餘屋存量，建商除推出「結構工程零付款」、「成屋預售化」之促銷策略，最近則更出現一○％甚至免自備款或保固二十五年案例；此外，已有愈來愈多的新成屋建案附贈停車位、裝潢、家電、稅費等，其間所顯示之景氣動向至為明顯。八、代銷業仍以純企劃為主二○一三年北台灣預售個案銷售率仍高達七八％，及至二○一四年驟降至四三％，二○一五年與二○一六年約僅三○％，導致代銷業者只能以純企劃取代包銷，此一代銷業與建商三年來之合作方式至今依舊沒有改變，因此，可以預見二○一七年仍然是景氣低迷的一年。九、房仲業績依舊難有起色這一波景氣驟降，首當其衝應是二○一五年房仲業者關店數量高達一千三百家，其後則因交易驟減而陸續出現區域型房仲關店潮，及至今日，此一情勢依舊未見好轉。十、首購為主，小坪數、中低總價產品當道景氣每況愈下的過程，最明顯的徵兆便是大坪數、高總價產品銷售遲滯，代之而起的就是小坪數、中低總價的產品當道，其原因在於主管機關所營造之「自住輕稅」政策使然；而這一波谷底盤整期會拉長之主要原因即在於高級住宅重稅所致。十一、蛋殼區、郊區、重劃區超額供給，導致房價重挫自二○一四年景氣漸趨衰退以來，即使台北市精華區房價已明顯趨跌，可預見未來各地的蛋殼區、郊區或重劃區，都會在空屋餘屋累增情勢下，繼續呈現下跌趨勢。十二、豪宅受中國「肥咖條款」影響不大二○一六年底美國聯準會(Fed)宣布升息，一般預期未來將會緩步升息，再加上國際政經情勢變數，可能促使外流資金回流。此外，中國大陸自今年實施「肥咖條款」之後，亦將會有更多台商將資金匯回購屋置產，惟截至目前為止，雖已出現零星個案，但對整體房市而言，除非國內富人也爭相競購，否則不必擔心豪宅風潮那麼快就捲土重來。由以上之分析，不動產業者對於二○一七年房市景氣「苦盡甘來」之期盼恐將落空，因此，當前最佳營運策略應是儘速出清餘屋。
