問：最近全球房地產指南(Global property guide)公布二?一六年第三季全球九十二個高房價城市房價、租金與收益率統計資訊，台北市房價租金比六十四倍，全球排名第一，其次，租金收益率一．五七％則係全球最低，因此被評為一顆星之亞洲最不具投資價值城市。請問您如何就「64X、1.57%、45%」這三個數據解讀未來台灣房市景氣？答：台灣這一波房價自二○○三年以來逐漸攀升，主要緣於「錢多、利率低、稅輕」這三大因素，及至二○一四年七月一日，台北市率先大幅調漲房屋稅稅基與稅率，在稅制結構急遽改變下，市場景氣隨之逆轉並呈每況愈下之衰退趨勢。至於「64X、1.57%、45%」對於整體房市景氣之影響，則分述如下：一、64X、1.57%、45%與全球主要城市之比較根據全球房地產指南數據顯示，長期以來台北市房價租金比一直高懸於六十四倍，全球排名第一，亦即投資六十四年才得以還本，其次，租金收益率一．五七％則係全球最低(詳見附表一)，因此被評為只有一顆星之亞洲最不具投資價值城市(詳見附表二)。至於二○一六年一月一日房地合一稅四五％之邊際稅率，亦是全球最高之一，由此不難了解當前房市在「64X、1.57%、45%」一連串利空因素摜壓下，自二○一五年景氣急遽轉折，二○一六年價跌量縮，二○一七年則依舊是持續向下探底之衰退趨勢。二、當前房市十大泡沫指標之檢視最近幾年台灣房市泡沫危機的陰影一直揮之不去，亦即「紅色警戒」已持續存在相當長一段時間，如就筆者根據多年累積經驗所擬定的十項泡沫評量指標來加以評估，例如房價所得比早已超標；其次，房貸本息超過家庭收入三分之一也超標，房貸餘額占GDP比重超過四○％，也是超標，年收益率低於五％─超標，房價租金比超過二十倍─超標，按二?一六年第三季台灣房價租金比六十四倍，等於六十四年才還本。另外，房價漲幅超過GDP漲幅也是超標，短期漲幅超過三○％─超標，投資性需求超過二○％─超標，開工率大於銷售率─超標，空屋率大於五％─超標，由以上所彙整十項指標皆呈現紅色警戒加以探討，市場景氣漸趨低迷亦乃預料之事。時至今日，房市景氣逆轉，大概只有房價漲幅超過GDP漲幅、房價短期漲幅超過三○％與投資性需求超過二○％這三項略有轉變，整體而言，房市景氣還是處在紅色警戒階段，縱然房價無泡沫破滅危機，卻仍有超額供給隱憂，因此，不動產開發業當務之急應是儘早出清餘屋，俾免出現流動性風險。三、買賣移轉數量創二十五年新低之警訊最近四年之買賣移轉數量，已由二○一三年三十七萬一八九二棟，二○一四年三十二萬五九八棟，二○一五年二十九萬二五五○棟，逐年下降至二○一六年二十四萬五三九六棟，而創下二十五年新低(一九九○年二十三萬六三九六棟，一九九一年二十八萬九五○三棟)，此一逐年遞減之趨勢，顯示市場景氣低迷還有一段漫漫長路要度過。此外，如再就《住展雜誌》北台灣預售與新成屋統計數據，推案金額由二○一三年之一三四六七．○六億元逐年下降至二○一六年之七九五六．四九億元，並且銷售率亦由七七．九八％大幅降至二八．八％，據此即可充分了解在當前交屋潮屆臨，預售屋、新成屋與中古屋競價求售，其間所顯示景氣衰退之經營困境。
四、房地價格均告下跌根據房仲業者調查，五個豪宅聚落區近三年房價變化，以高雄美術館特區漲九．六％居冠，跌價最多的為北市信義計劃區，值得關注的是，一向都是豪宅指標區的信義計劃區房價，亦由二○一四年每坪一一七．五萬元，驟跌至二○一六年之九十八．六萬元，跌幅高達一六．一％。此外，根據內政部最近發布的第四十七期(二○一六年九月三十日)全國都市地價指數，其中台北市下跌一．八％，跌幅最大，並且全市十二行政區均告下跌，其中又以南港區跌幅三．○二％最高，文山區跌幅二．七二％次之。另外，根據最新實價登錄資料顯示，近二年台北市各行政區成交價，以中山區跌最多，達一二％，新北市則以板橋區一八％之跌幅最高。如再根據房仲業者就實價登錄資料之彙整，雙北十大蛋黃區，松山、大安、信義、中山、中正、板橋、永和、新店、中和與三重，二年來房價全數下跌，其中又以板橋、中和、中山與信義區衝擊最大，跌幅都超過一○％。五、地上權開發案頻頻觸礁由於近年地價稅大幅調高，使得信義計劃區的大坪數指標性豪宅「台北花園」地上權住宅租金亦告大幅飆漲，由十四年前每月三萬多元，一路飆到十二萬多元，亦即一年就要繳付一百五十萬元的地租，而令住戶苦不堪言。此外，最近有關地上權開發案首見嘉泥公司解約情事，而將大安區地上權土地歸還政府，其次，日勝生「仁愛本真」開發案，擬變更為飯店用途，吉美建設「吉美璞立」與志嘉建設「志嘉水曜」也都規劃轉為商用不動產。另外，位於板橋區的「昇陽寓見」，雖分拆年限以二十五年期進行銷售，亦告失利；至於高雄市永信建設的「R5新世界」，也同樣面臨銷售與貸款的困境。影響所及，國產署於去年十一月二十一日開標，全台共十四筆地上權標案全數流標，就連眾所矚目的中山區長春路標案，同樣是流標收場。由以上分析可知，最近幾年台灣房地產不僅在國際市場不具競爭力，今後國內市場將會在「Ｕ型谷底」盤整階段，呈現預售屋、新成屋與中古屋競價求售情況，而在理性購屋時代屆臨之際，相關業者也必然面臨買方市場另一艱辛的考驗。
