問：因應投資客拉抬房價，內政部自二○一二年八月一日施行實價登錄制度，近期內政部擬直接以門牌號碼登錄取代過去以三十個號碼做為區間價格揭露。此外，申報部分更改為移轉時便同步登錄，申報人也改為買賣雙方，至於預售屋的申報則縮短為簽約後三十日內辦理。然而，實價登錄修法方向，該如何進行才能達成預期的目標與成效，請教莊教授見解？答：為使買賣資訊更加透明化，避免投資客或經紀人從中操作伺機拉抬房價，目前內政部提供不動產交易實價查詢服務網，提供查詢資訊包含縣市、行政區、交易標的、年月、總價、單價、建物移轉面積、交易棟數、建物區段門牌(三十號為一區段)、建物型態(包括住宅大樓、商辦、公寓等)、建物現況格局、車位總價及有無管理組織等資訊，並搭配區域地圖顯示。內政部目前規劃七大修法重點依內政部地政司所公布資訊，實價登錄制度自施行以來，已成為我國不動產市場最重要之交易參考資訊，是市場透明健全最重要的基礎，為使制度更加精進，內政部目前研議的修法作業，是在不增加民眾稅負及維持制度穩定前提下，提供更為即時、透明、正確的不動產交易資訊。按目前內政部規劃的實價登錄修法重點，主要分為以下七項：一、.將買賣案件實價登錄與登記案件併同辦理，以提升資料揭露即時性，避免民眾未依限申報而受罰。二、釐清權責調整由買賣雙方共同申報登錄，透過買賣雙方相互勾稽確認，可提升價格資訊正確性。三、在保護個人資料(姓名、出生年月日、身分證號碼等)前提下，為增進不動產交易資訊更加透明之公共利益，將不動產的門牌或地號資訊完整顯示。四、增訂主管機關查核權，以確保資訊正確性。五、在預售屋實價登錄制度方面，擬將申報期限大幅縮短為簽訂預售屋買賣契約書後三十日內辦理，並且將起造人或建築業者自行銷售預售屋部分全面納入實價登錄範圍，以促進預售屋交易資訊更為即時、透明。六、對於顯著異於市場行情的成交資訊，各地方政府也會予以篩選確認，再決定是否對外揭露提供查詢，並就異常案件優先進行查核。七、規劃將主管機關查核權提升至法律位階，未來主管機關將可進一步查核資金流向及付款證明等文件，更加確保交易資訊真實正確。實價登錄修法 建議緩和漸進實價登錄上路已五年，雖然短期常無法即時正確反映房價現況，但累積的數據，對於長期房市景氣與房價變動趨勢，仍不失為一個可靠的衡量指標。對於實價登錄即將修法，為使房屋資訊更加透明化、保障消費者權益，對此，各界皆樂觀其成，惟避免欲速則不達，建議以緩和漸進方式達成短期效果，再求長期精進完備。此次修法牽涉地政三法，包含《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》等，由於政府官員較專精於特定行政領域，普遍缺乏實務經驗，也因此修訂法規時容易陷入思維盲點，因此建議多參酌專家學者及相關業者市場實務經驗，俾制定出更符合國際趨勢與國內需求並兼顧實務的專業法規。要推動實價登錄制度臻至完善，就必須得考慮「實務面」的問題，既然主管機關表示資訊揭露不會涉及個資隱私，倒不如比照美國以「全都揭露」的方向進行，更能提供正確並完全透明化的參考資訊，消費者也不必擔心遭屋主或房仲業者從中哄抬而淪為待宰肥羊。美國一億多戶房屋交易資訊全都露眾所皆知，美國房仲交易堪稱全世界資訊最透明的一種制度，類似互聯網資訊流通中心的MLS(Multiple Listing Service)，按美國地方性MLS是行之有年的一種房地產行銷方式，廣泛運用於房地產開發與銷售代理，其數量在二○○五年即已超過九百個。在MLS運作模式下，一般房仲交易及規範包括賣方、買方、委託經紀人(listing broker)及銷售經紀人(selling broker)等四種行為主體，並且所揭露之房仲交易資訊相當詳盡。至於美國最大的區域性系統房地產經紀人協會NAR(National Association of Realtors)，則更包括各類房地產專業人士，其業務遍及全美，並擴及海外屬地，計有一千七百多個地方協會。以「Zillow網站」為例，提供包含坐落位置、周遭環境、實體屋況照片、坪數、歷年交易價格、產權移轉次數、房產稅繳納金額、貸款成數、利率等，早已建立極為完備的房屋履歷，不妨做為參考，由此建立台灣完整房屋資訊網絡，經長期數據積累，其資訊必然更具參考與利用價值(詳請參閱附圖資料)。現階段實價登錄 仍潛藏不實登錄缺失過去，實價登錄常潛藏虛價問題，曾有民眾表示，「自家房屋要出售，但房仲要求希望實價登錄要虛報高一點」，除買方可以藉此取得較高貸款成數外，提高購屋成本，將來出售時也可以少繳點稅，而對於房仲業者，提高售價以使此一地區房價維持在高水位，也有利後續交易。至於防範虛報問題，內政部強調，對於顯著異於市場行情的成交資訊，各地方政府會予以篩選確認，再決定是否對外揭露提供查詢，本次修法已規劃將主管機關查核權提升至法律位階，未來主管機關將可進一步查核資金流向及付款證明等文件，以確保交易資訊真實正確，但是否能全面解決潛藏虛價問題，仍有待考驗！
制度再完備 仍難避免「助漲助跌」問題在即時申報上，預售屋過去以建案全數銷售完畢後，才做一次性的統一申報，致常出現賣方為延緩申報時間，以自行購買或保留一戶等方式拖延，但修法後的即時申報方式，對於有上百戶建案所需申報的行政手續極為繁瑣，其間更不乏退屋或轉售等問題，而遭遇反彈聲浪，因此，該如何制定較簡易有效率的登錄方式，以減少繁瑣行政手續，必然也是修法得考量的重要議題之一。另外，實價登錄也會因景氣循環而存在「助漲助跌」問題，當房市景氣向上，登錄價格逐漸攀升反會炒高當區房價，惟當景氣下滑，揭露價格越來越低，買方也會藉由公布的價格，進而壓低買價，連帶影響房價。現階段房價看似下修，但在當前台北房價所得比高居全球第四十五位，加以貧富差距拉大，Ｍ型化社會愈益明顯，尤其薪資所得倒退十七年情況下，即便房價明顯下跌，一般年經人依舊只能望屋興嘆，因此，如何參照美國MLS資訊全都露，以制定一套完備的實價登錄制度，讓更多年輕人更容易精確掌握房價漲跌與租屋或購屋時機，實乃當前刻不容緩之一大議題。房價影響因素多 非僅實價登錄可輕易解決除上述因素外，即便揭露區段門牌號碼，恐還是無法完全了解與掌握每坪合理價位，因房價仍受區位好壞、產品區隔(豪宅與一般住宅可能僅有一號之隔)、周遭環境(附近是否有公園、學校)、交通(捷運站、公車站等)、格局方正與否、通風採光、動線、公設比(公設比不但影響產權登記，更影響交易總價及實際使用面積)、樓層(景觀豪宅三、四樓與三、四十樓價差往往高達二、三十萬元)、前棟後棟問題(臨大馬路或是巷道)、裝潢與建材設備等因素影響，因此，除實價登錄資訊之外，購屋者勤做功課才是根本之計。買賣房屋原本就應多面向綜合評估，實價登錄再修法，是否真能將房屋履歷資料完整建置，仍有待觀察，或許美國MLS制度就能提供我們建構交易資訊的捷徑。(整理．葉怡君)
