Ｑ：「六都買盤剛性需求強勁，創下房地合一稅以來新高，房市回溫」，斗大標題登載於報章頭版，然而，事實上現階段房市正在緩步落底當中，Ｖ型、Ｕ型還是Ｌ型落底？到「底」了沒？何時落底？大家都在臆測，多空意見交錯，請教莊教授，目前台灣房市究竟處於哪一類型落底階段？短期買賣移轉棟數增加是否能夠做為房市增溫跡象研判？Ａ：如僅單以短期買賣移轉棟數增加，即據以判定房市回溫，恐失之樂觀，該數據應該只能當做近年來預售屋陸續交屋的重要參考指標，觀察近五年的建照申請量逐年下滑，二○一二年九四三五三棟，二○一六年僅剩七九四九○棟的數量，但使用執照量逐年增加，二○一二年八○六五三棟，二○一六年增加至九七六二○棟，由以上建照與使照的增減變化，當更容易了解景氣刻正緩和下降之趨勢。建照與使照申請、買賣移轉棟數 存在二至三年時間落差在房市高峰，景氣正熱的二○一二年至二○一三年「秒殺」階段，建照量皆維持在九～十三萬棟左右，然而，在台北市政府於二○一四年七月一日開始實施囤房稅後，建照申請量即逐年呈現一至兩萬棟的明顯下滑趨勢，其對整體房市的衝擊，愈來愈明顯。依興建流程，建照申請後始得開工興建，俟完工取得使用執照，期間約需二至三年，假設新成屋並未全數銷售，便會成為建案餘屋，當建商辦理所有權第一次登記之後，賣出部分即進行所有權買賣移轉登記。因此，如僅就買賣移轉數量作為判斷依據恐過為單一，其因在於該數據係落後指標，僅顯示過去二至三年房市景氣榮枯情況，更何況買賣移轉數量還包括中古屋在內，因此，如想了解當前景氣之實際變化，中古屋交易數量當更具參考價值。
房市交易量增 景氣未必熱舉例而言，雖然不少業者陸續釋出房市復甦訊息，惟依內政部之統計數據，今年第一季台北市交易量五一九七棟，受雇不動產經紀人員八七四八人計算，平均每人成交件數僅○．六件，只較去年微幅增加○．一件，如再據以推估今年的業績，每人恐亦僅六至七件而已。其次，如再往前追蹤代銷業依舊不包銷，以及建商讓利不購地的營運策略，實應以更為嚴肅的角度來看待未來景氣發展趨勢，方較為客觀。Ｖ型、Ｕ型還是Ｌ型走勢現階段房價正緩步下跌，大家都在臆測轉折點，究竟是Ｖ型？Ｕ型？還是Ｌ型？各方揣測不斷，惟如係Ｖ型，表示一、兩年就會反轉，Ｕ型則是三到五年，過去亦曾出現過大Ｕ型，例如一九九○～二○○二年即是長達十二年的大Ｕ型走勢。惟此一發展趨勢，就日本一九九○年代房地產崩盤之後房價長期大跌，而被形容為失落的十年(The lost decade)，然實際谷底盤整更長達二十年，至今尚未回復舊觀。其間日經股價指數從一九八九年十二月二十九日創歷史高點三八九五七．四四點之後，隨即重挫至二○○八年十月二十九日之最低六九九四．九點，其後四年日經股價指數大都徘徊於一萬點之間，及至二○一三年日圓貶值，才逐漸擺脫股市長達二十多年的弱勢格局。按二○一三年十二月底日經股價指數一六二九一三．一點，二○一四年底一七四五○．七七點，二○一五年底一九○三三．七一點，二○一六年底一九一一四．三七點，及至二○一七年六月底方才攀升至二○○三三．四三點，由此足見房市景氣對股市與整體經濟之深遠影響，而日本之房市景氣則是Ｌ型走勢無疑。現階段台灣房市逐漸探底，很明顯的不可能是Ｖ型反轉，惟一旦時間拖長落入Ｌ型走勢，再加上經濟長期低迷，就有可能出現政府最不樂見的「硬著陸」，屆時，恐又得再度啟動救濟措施而遭各界責難。因此，當今主管機關最佳策略應是讓景氣自然回落，不必刻意干涉，畢竟超額供給與重稅結構已足以讓房市供需與房價重新洗牌。根據內政部統計處公布資料，二○一六年買賣移轉棟數二十四萬五三九六棟，相較於二○一五年的二十九萬二五五○棟減少四萬七一五四棟，且僅為二○一五年的八三．八八％，創二十五年新低，由此即可充分了解當前房市應該是朝「Ｕ型谷底」的軟著陸趨勢發展無疑。按二○一三年買賣移轉數量三十七萬一八九二棟、二○一四年三十二萬五九八棟，近年買賣移轉數量減少之趨勢極為明顯。
貿然進場 恐成為「負資產」雖然Ｕ型反轉過程會拖長景氣回升的時間，但相對於首購族的剛性需求仍在，有錢人也依舊在豪宅市場尋找標的，只是購買數量不多，並且大都以自住為主。去年十一月，長榮集團二房長子張國煒斥資九億元，以每坪一百五十至一百六十萬元買下三戶敦南樞苑豪宅，如再根據實價登錄顯示，最新成交價已再降至一百四十萬元，顯示豪宅房價也已再持續往下探底。按二○一二年敦南樞苑預售時每坪開價二二○萬元。另根據資料顯示，台灣已成為亞洲地區儲蓄率最高的國家，民眾卻不願投資，其因在於普遍認為房股兩市稅負不合理，因此，如何將資金活水導引至產業投資，尤其是在房股兩市低迷不振情況下，主管機關更應有積極作為，方得振衰起敝，重新開創經濟新局。現階段一般民眾咸認貿然將資金投入房市，風險偏高，其因在於持有稅、交易稅與資本利得稅稅負過重，加以租金報酬率偏低，貿然投入可能淪為負資產，因此，當前在Ｕ型谷底尚未落底之前，縱然市場資金充沛依舊，惟觀望氣氛未變。因此，不論是買方或賣方，都應仔細觀察近年建造執照、使用執照、所有權第一次登記與買賣移轉登記數量之變化趨勢，再據以研判景氣究係朝Ｖ型、Ｕ型或Ｌ型方向落底，方才真正有助於資金之配置運用與購屋置產之長期規劃。(整理．葉怡君)
