為了伸張「居住正義」及解決民眾租屋需求，內政部次長花敬群自上任以來就積極推動「包租代管」業務，日前除內政部先召集各大房仲業者開會宣導外，花敬群更是紆尊降貴，親自帶隊拜訪各大房仲業大老闆尋求支持。小英政府就其社會住宅政策喊出八年二十萬戶目標，其中八萬戶指望市場的空屋，希望透過「租稅(租金所得)」與「持有稅(房屋稅及地價稅)」減免，將之導引、移轉為租賃社宅。內政部兩方向推動包租代管而在租賃社宅部分，為了推動「包租代管」業務，內政部先是研擬《租賃住宅市場發展及管理條例》草案，並經立法院於今(二○一七)年六月三讀通過條文，取得法源。其發展租賃服務產業有兩大策略方向，其一是透過租稅優惠及補助，引導房東將住宅委託服務業管理，如個人房東將住宅委託「包租」、「代管」業者，供居住一年以上者，出租期間每月租金收入不超過六千元部分，免納綜合所得稅；超過六千元至二萬元之必要耗損及費用，依該租金收入五三％計算；超過二萬元部分，則無租稅優惠。在地價稅與房屋稅上，也給予縣市主管機關定之。其二是輔導業者，並創造服務業之利基及發展前景。而為了鼓舞更多的業者投入，讓政策大成功，花敬群特地帶著內政部地政司官員，親自拜訪各大房仲業老闆，希望尋求房仲業的支持，若各房仲業踴躍參與，至少成功了一半。對花敬群來說，從學者轉為從政，外界都在看，以往以學者身分評論時政容易，因為不用親自執行，但現今雖貴為內政部次長，卻必須拿出實績來證明其執政能力，而更能體會「公僕難為」，可以說，他個人的政治生涯及未來的聲望，都繫於此役。
說帖畫大餅 五億元到一五一億元根據花次長所提出的一大本，長達二十五頁的說帖中提到，將動用公部門預算來補助，概估六都試辦一萬戶的包租代管業務大餅可達五．二三億元以上，認為應該可以吸引房仲業者來爭食一杯羹，而未來目標是有四十五萬戶透過租賃住宅服務業包租或代管服務，總營業收入可達一年一五一．二億元。更何況，去年一整年的房屋移轉棟數才二十四．五萬棟，導致不少房仲業沒生意，不少加盟店東紛紛關門等情況，此項政策對房仲業應該算是利多才對。事實卻不然，因為整個招標辦法尚未出爐，遊戲規則未定，投入此項業務究竟是利是弊，房仲業者還在觀望，像全部採直營體系的信義房屋，目前還不急於開會討論，永慶房產集團則要等投標內容出來，進行全面評估後再說。但有興趣的房仲公司也不少，東森房屋董事長王應傑就表示，政府此舉既可以解決弱勢族群居住權，照顧中低收入戶，又可活化閒置空屋，他高度認同此一德政，加上近年房市冷清，房產業者也可藉包租代管業務，打開更多民眾、二度就業者所需的工作機會與商機。東森房屋希搶得頭香王應傑指出，目前首波針對六都試辦一萬戶，東森房屋有意願配合政府政策，會積極參與各縣市包租代管招標作業，也希望有機會能搶得頭香，不過，因各都會區和偏鄉租屋需求不同，當然，公司內部也會再進一步審慎評估成本效益。中信房屋副總經理劉天仁表示，為了解決住宅問題，政府大力推動出租社會住宅，並提供房東稅負及補助等誘因，積極推動房屋包租、代管計畫，提供弱勢族群租屋選擇，並鼓勵房仲業者參與包租及代管業務，中信房屋有在評估，但也是要看招標內容而定。劉天仁表示，中信房屋旗下有「中捷物管公司」，相對同業較有優勢，但若評估是吃力不討好，業務收入扣除成本，獲益不大，卻可能引起執行人員怨聲載道的話，就不見得會參與投標。全國不動產總經理石吉平指出，包租代管政策立意良善，政府目前規劃每一縣市社會住宅二至三家業者承辦相關業務，若以台北市第一年即有一千一百戶社會住宅，每家業者平均包租代管三五○至五五○家，對於單一加盟店而言，即使得標後也無力管理，加盟總部將會配合政策，全力輔導加盟店。不少房仲業早就切入租賃物管21世紀不動產從去年起就開始切入「租賃物管」服務規劃，營運處協理張恆嘉表示，房仲業本身有其社會責任，針對政府推動的社會住宅以及包租代管服務，21世紀不動產一定會積極承接，尤其運用房仲業本身深耕社區的能力，以及既有買賣交易客戶的資源，切入包租代管本來就具備良好的先天條件。張恆嘉表示，店頭經營租賃物管業務，一旦打好基礎，可以為店頭帶來每月穩定的管理服務費用，對目前因為買賣交易件數下滑，使得經營較為辛苦的房仲業者來說，可謂是有效的定心丸。21世紀不動產借鏡美國、日本等先進國家的經驗，董事長王福漲很早就看好「物管」將成為台灣房仲業的下一步，因此他也談到，未來隨著景氣起伏，買賣業務可能會受到影響較大，但是租賃物管業務將可望穩定店頭的營收。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，因為目前狀況不明，還需要視未來發展而定，以加盟體系來說，一方面是加盟店無物管經驗，需要投入資源再教育，二方面是整合意見需要時間，特別是總部代為投標仍需加盟店協助執行，必須要花時間溝通。她說，除了人力成本外，教育訓練，以及未來因為租賃產生的相關管銷費用，也是進入一個新事業體的評估重點。當然，對於房仲業來說，如何透過這個介面能讓服務更升級，過程中還需要磨合。租稅誘因不大 包租代管一大挑戰但民間業者畢竟不像公務體系，上面一個命令，下面就要「使命必達」，對於此項「包租代管」業務，各房仲體系或代管服務業面對每年看似有五．二三億元的大餅可分食，但因中間仍存有不少問題，倒不如花次長那樣樂觀。劉天仁指出，台灣租屋市場的房東族可分「報稅」及「不報稅」兩種，就「報稅」的房東來說，現有的「租稅」及「持有稅」優惠，只能比「無感」好一些，算「稍有感」，但不至於「非常有感」，也就出現「誘因不足」問題。另對「不報稅」的房東族來說，他們不報稅，除非被政府查到要「連補帶罰」，或是與房客交惡而「被房客檢舉」，否則，租金收入的課稅數字為「零」(沒申報)，那他們幹嘛「自投羅網」，讓政府掌握到他有出租房，讓自己「全都露」，搬石頭砸自己的腳。此外，房東族最怕租到「奧客」，不繳房租，又要破壞房子，另也對經濟弱勢族群對於房子的維護能力持懷疑態度，但就包租及代管業者來說，為了確保房子能租出去，當然採取「來者不拒」，這一點對房東族來說，就產生「抗性」，因此，未來在開發房東(願意拿出房來出租)客源上，也是一大挑戰。他認為，在法律及制度上，能快速排除欠租房客、破壞居住環境房客等保障，才是吸引房東參與的重要因素之一，對於日後租約的違約事宜及積欠租金等處理，除了由包租代管的房仲業者協助外，更重要的仍是政府的協助速度及可提供的資源，是否足以保障房東，以鼓勵房東投入社會出租住宅。石吉平則指出，目前社會住宅散布於六都，政府提供租金收入六千元定額免稅以及持有稅採自用住宅稅率，之於雙北市包租公，猶如九牛一毛，但對於中南部包租公而言，有一定的吸引力。建議定額免稅優惠應視地區不同而不同，且持有稅若能減半，將有更大的誘因吸引包租公現身，地下租屋市場可望檯面化。包租代管業將因應而生嗎？徐佳馨指出，以目前規劃，包租代管其實是兩部分，包租部分由於目前業者很難有相當財力擔任二房東，並負擔後續的維護費用，因此可能乏人問津。至於代管，因為要投入相當人力，加上租屋維護頗為繁瑣，相較於買賣，經紀人是否願意投入，仍在未定之天。此外，在投入成本上，以目前三到四年的規劃，還未達到進入回收的規模，對企業來說確實需要再行評估。東森房屋研究中心副理于靜芳表示，包租代管政策，其實是結合「租賃」、「管理」兩塊業務，但過去房東多自租，因此沒有所謂的「包租代管業」，因多數業者可能僅擅長單一項目。例如仲介業者多數擅長租賃業務，物業管理者則擅長管理細節，若單一業者欲參與招標，必須尋找合作廠商，才有絕對優勢拿下，執行上有困難度，像桃園、台中都有提出試辦百戶空屋包租代管，但其實大多數業者對於細節尚未清楚明瞭，可能成效未彰，因此，未來政府社宅包租代管計畫，在各都宣傳度必須非常足夠，才能達到執行效果。于靜芳指出，此外，最重要的是，這政策對於業者是否有誘因，此政策方向主要透過租稅優惠、補貼，以及每件包租「開發費」及代管的「媒合費」可享約共二．五個月租金補助，包管、代管費約共佔每月租金三五～四五％，政府估計試辦一萬戶，每年可達五．二三億元收入，目前而言，政府有提出配套方案來吸引業者，但業者也必須考慮到未來社宅量體多寡、內部人力、進駐所需成本，是否符合效益。
