小英政府上台後，積極推動「租賃專法」的立法，而立法院也於去(二○一七)年十一月二十八日三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》(簡稱租賃專法)，總統於十二月二十七日正式公布，預計在六個月後，也就是今年六月二十七日正式上路。住商不動產企研室經理徐佳馨指出，《租賃住宅市場發展及管理條例》若能落實，具有四大效能，其一，就鼓勵房東釋出空屋來說，可讓有租屋需求者可以有更多的選擇，其二，租賃專法讓租屋者多一層保障，第三，讓房仲業者多一條生路，且讓現行已在從事房屋租賃業務的服務業可更專業化，第四則是，政府的住宅政策可多一項施政成績。專法能否成功 端賴房東買不買帳但她也指出，很多法令立意甚好，但能否有功效，端賴租客及房東的「有感」或「無感」，就拿每屋每月有六千元的免稅額來說，其省稅的誘因，跟身家財產資料的「全都露」相較，很多有錢的房東族害怕成為國稅局追稅的肥羊，難免會抗拒新政策，因此，究竟有多少房東願意把手中的空屋釋出，能創造多少租賃大餅？外界都在觀察。不過，內政部顯然是比較樂觀的，根據地政司網站上，有關《租賃住宅市場發展及管理條例》的說帖指出，二○一○年的租賃市場約有八○．八萬戶，而以二○一六年底的家戶數成長一五．六八％推估，租賃市場規模約九十三．五萬戶乘以一戶約二．七五人計，約二五七．一萬人需要租房，另加計教育部一○五年度學生住宿需求人數二十八．七萬人來看，目前有租屋需求人數約為二八五．八萬人。 此外，根據內政部長葉俊榮在一月四日的回顧與展望記者會上，就空屋「包租代管」部分，他談到，台北市在去年十月底已啟動，其他五個直轄市也會從今年一月起陸續開辦，預計一年內達到一萬戶的目標，另也會持續檢討，擴大實施區域。而內政部網站也持續推銷新法，葉俊榮就談到，《租賃住宅市場發展及管理條例》具有一、讓租賃關係有保障，二、讓住宅租賃有幫手，三、讓爭議處理有管道，四、讓委託經營有利多，及五、讓專業服務有制度等五大面向的變革，來保障國人住宅租賃權益，是健全租賃住宅市場的重要里程碑。作為「台北市租賃住宅服務業同業協會」副會長的兆基管理顧問執行副總經理陳柏勳則看好這項業務，他表示，租賃服務業為「特許行業」，要求每位服務人員應取得專業證照，以條例於公布後，預計今年六月二十七日開始實施，之後，現有承作房屋租賃業者，還可以繼續執業兩年，等兩年「過渡期」一過，得經過考試，取得專業證照後才能執業。他認為，在這兩年半的時間，有意從事租賃服務業的人，都會努力在這段期間內準備考試，就像現行的不動產經紀人及地政士般，都要取得證照的認可，以充實租賃住宅服務業專業能力。陳柏勳表示，目前「台北市租賃住宅服務業同業協會」雖然只有二十多家會員，但這些會員都是專門從事租賃服務業，與一般房仲業「兼做」房屋租賃有很大的不同。商仲租賃做得好 佣收也不錯他說，一般房仲業因為仲介中古屋成交後，針對一些客戶(轉做包租公、房東)會提供「代租」服務，一旦出租出去，會收取一個月的租金做報償，而平日會「照看」這些物件，若遇到房客遲交月租，會幫忙催收，另一旦有租客反映要修繕問題，則代為通知房東處理，屬於較被動的租賃服務。陳柏勳表示，過去房市大好，房仲業隨便仲介一件成交案，佣收都十幾萬元以上，故不太重視這種租賃案，但房市景氣不好，有報導指出，有些地區的房仲業，一個月的成交案「掛零」，因此，若有租賃服務案則「加減做」，因為有一天，這些房東不想當包租金時，就會委託他賣出，等於也在「養客戶」。陳柏勳談到，協會目前雖然只有二十多家會員，但這些人都是只做租賃業的專業人士，而或許，有人會質疑，專做租賃服務業，收入有限，「養得活」嗎？他說，其實大家並不了解這一行，若是做得好的人，收入並不差，若是成功仲介物件，對租客及房東共收取一個半月的服務費，因此，若是月租金較高的物件，假設一個店面或辦公室月租金為五萬元的話，乘以一．五來說，就有七．五萬元的仲介費可收。他說，因台北市有很多店面出租、辦公室租賃，以及高級住宅出租案，客源較不擔心，像以往，天母地區就有很多外商公司承租高級住宅給高級幹部來台居住，而台、日貿易興盛，也有不少來台的日本租客。過往若是月租金有七～十萬元來說，佣收就很可觀。但他也談到，近期外商公司給的租金有大大下降，一般都找四～五萬元的物件，但承租案源還算不錯，陳柏勳說，在台北地區做外商租賃案，英語及日文等語文要通，「可都是很專業的」。此外，他認為，現行給房東每屋六千元的免稅額，很多人都認為誘因不大，他卻有不同看法，除了六千元免稅額外，必要費用減除率從原本的四三％提升至五三％，省下的稅費還真不少，他舉地政司網站的圖表為例(如附表)，個人房東委託包租代管，若是月租金兩萬元來說，依情況，一年分別可省下一萬一五六八元至一萬七七六○元。另若是月租金二萬五千元的出租案，以所得稅率二○%為例，其租金六千元以內免稅，以上至二萬元(即一萬四千元)的必要費用扣除率為五三％，超過二萬元以上(即五千元)的必要費用扣除率為四三％；因此，以六千元乘以零，加一萬四千元乘以(1-53%)，再加上五千元乘以(1-43%)，合計租金收入再乘以應納二○％所得稅額，每月應納稅額才一八八六元，並非二萬五千元，相信對願意加入「包租代管」業的房東族來說，是差很大的。陳柏勳表示，他非常看好這項物管業務會日漸蓬勃，因為，有錢人有時不太願意去接觸租屋者，一怕麻煩，二怕危險，另有些住在南部或國外的人，若是有一間房在台北，也勢必要委託代管業來服務，尤其近年租屋糾紛頻傳，在租賃專法通過後，透過租賃業者來代租、代管，對房東及房客都較具保障，會有愈來愈多租客透過專業服務者來租房。冠博法律事務所資深顧問，同時經營LINE@「白法務的不動產法務園地」的白宗益指出，租賃專法將會使台灣的住宅租賃市場發展更為健全，對於出租人與承租人都有更進一步的保障。而且，政府也建立了處理租賃住宅的專業服務制度，導入租賃住宅服務業特許制度並設置專責的服務人員，提升租賃管理的專業品質，這些制度將會使租賃住宅市場產生深遠且正面的變化。他說，租賃專法可以分為兩大部分，第一部分是租賃契約特別法，另一部分是租賃住宅服務業法。而就「租賃契約特別法」來說，租賃契約是私人之間的法律關係，而契約當事人有權自行議定契約的內容，但實際上出租人對於締約與否以及契約內容具有優勢地位，承租人通常只能選擇接受與否。
專法增加出租方及承租方的保障過去在民法(第四二一條至第四六三條之一)以及土地法(第九十四條至第一○五條)對於租賃契約都有若干規範，限制了出租人的契約自由，但是保障仍嫌不足，因此，這次的租賃專法第二章在租賃雙方的權益進一步強化保障。例如在「保障承租人」部分，規定：一、不具消費關係的租賃契約，其租約內容必須符合「應約定以及不得約定事項」。亦即專法介入了租約的內容，不容契約當事人任意約定。二、押金以二個月為限，出租人應在承租人返還房屋以及清償債務後，立即退還賸餘押金。三、承租人因為疾病意外而有長期療養的必要、住宅須修繕而出租人不為修繕、住宅因一部滅失而難以繼續居住或第三人就住宅主張權利時，承租人可以提前三十日終止租約而且毋庸賠償。此外，承租人死亡時，繼承人得立即主張終止租約。四、出租人的租屋廣告應與事實相符；受託刊登廣告的媒體在明知或可得而知廣告內容與事實不符時，也要與出租人負連帶賠償責任。此對一些以租屋訊息為主的租屋網站來說，就要很小心，不能「便宜行事」，來稿就登，而是要善盡事前的查證功能。至於「保障出租人」部分，則規定：一、租金由雙方自由議定，不受土地法有關城市房屋租金上限的規定。二、承租人在出租人書面同意下才能轉租。轉租時也必須提供給次承租人相關證明文件，以保障次承租人的權益。三、當承租人毀損設備而拒絕修繕或賠償、積欠租金或費用達二個月租金額、未經同意而轉租或有其他法定事由時，出租人可以提前三十日前通知終止；如果出租人因為重新建築而有必要收回時，可以在三個月前通知終止。四、租約消滅後的住宅返還，如有一方未會同點交，經過催告後，視為完成點交。如住宅內尚有遺留物，承租人受催告後仍不取回者，視為拋棄所有權。
