根據內政部於今(二○一八)年四月所發布的訊息指出，我國六十五歲以上老年人口占總人口比率在三月底達到一四．○五％，也就是說，每七個人中就有一個是老人，台灣正式宣告邁入「高齡社會」。內政部表示，根據世界衛生組織定義，六十五歲以上老年人口占總人口比率達到七％時稱為「高齡化社會」，達到一四％是「高齡社會」，若達二○％則稱為「超高齡社會」(圖一)。我國老年人口比率在一九九三年便超過七％，進入高齡化社會，而後受到「戰後嬰兒潮」世代陸續成為六十五歲以上老年人口影響，我國老年人口自二○一一年起加速成長，並於去年二月首度超過幼年人口(老化指數達一○○．一八），直至今年三月，我國六十五歲以上老年人口占總人口比率達一四．○五％，正式邁入高齡社會。什麼是「戰後嬰兒潮」？根據維基百科的內容為：在第二次世界大戰結束後，遠赴戰場的男人解甲返鄉，觸發了嬰兒潮。包括台灣在內，專指一九四五年至一九六五年出生的人，在世界上大多數國家均有此現象，而「戰後嬰兒潮」世代陸續成為六十五歲以上老年人口，對房市將有何影響呢？戰後嬰兒潮的四大房市發展在房地產界具有三、四十年經驗的宏大不動產估價師聯合事務所創辦人卓輝華談到，支持房地產價格往上的因素很多，「人口紅利」是其中的一項，而一般人都以為「人口紅利」會比較偏向新生人口在未來長大後，對房屋居住需求的購買力，他則從「戰後嬰兒潮」邁向高齡社會的情況，指出房市將有以下四大現象，包括一、高齡化與千禧世代等著繼承龐大遺產；二、高齡人口紅利；三、從養兒防老到以房養老，以及四、都市更新還有二十年黃金期。卓輝華指出，四十年前(一九七四年)，走在台灣的大街小巷，碰到一半以上的人都是二十歲以下的兒童、青少年；四十年後(二○六○年)，將換成另一幅場景，當年的小夥子都一起變老了！一半以上的人年紀已經超過六十歲！台灣從戰後嬰兒潮世代長大成人之後，平均年齡就一天一天變老了！他說，一九七四年，全國人口數為一五九二．七萬人，當時還處在戰後嬰兒潮世代成長為少年、青年時期，該年的幼年人口比例為三六．二一％，全國一半人口約七九六．三五萬人的年齡尚未達二○．八一歲。隨著戰後嬰兒潮世代的成長，以及少子化的趨勢，二○一七年的年齡中位數已超過四十一歲。未來有沒有可能會有一半人口超過六十歲的年紀？卓輝華說，若以國家發展委員會低推計資料，二○六一年的老年人口佔總人口比例將高達四一．九％，年齡中位數是五九．九歲，已經非常接近六十歲。他說，一九五一年之後出生的戰後嬰兒潮，在二○一六年開始陸續超過六十五歲，一直到二○五○年的三十五年間，將是高齡人口成長最快速的時期，其中又以二○一四年至二○三六年間，高齡人口每年以平均一五．九萬人增加。這股老人潮、高齡化的趨勢，將一直延續到二○五○年的高峰期，之後高齡化才會逐漸減弱。
高齡者持有七成房屋卓輝華說，一直談老人潮、高齡化的趨勢，主要是為了凸顯，台灣有七成的房屋是被這一群高齡族群所持有。他指出，根據財政部楊子江的研究，二○一四年全台灣的八○九萬戶房屋，被六一八萬個自然人擁有，佔台灣當年人口的二六．四％。就持有者的年齡分佈，四十一歲至五十歲年齡層，持有房屋比例為四○％，五十一歲至六十歲為四六．八％，六十一歲以上為四四．五％，六十一歲以上的男性持有房屋比例更高達五○．五％。就持有者的平均年齡分析，從二○○六年的四八．八歲增加到二○一四年的五二．四歲，顯示未來到了二○二○、二○三○年之後，隨著高齡化的趨勢，持有房屋者將更趨高齡化發展。此外，台北市的高齡人口持有高房屋比例更為明顯，台北市政府於二○一七年九月發佈一份房屋持有者與高齡化現象的比較分析，屬於戰後嬰兒潮世代的五十歲至六十九歲人口數僅占總人口的二八．二％，房屋持有數卻高達五四％；而○歲至三十九歲人口數占四六．二七％，惟房屋持有數僅占一○．七％。
繼承移轉棟數逐年量增如果以五十歲以上的高齡族群分析，其持有房屋比重更超過七○％，這種情況凸顯出都會地區的房屋多為高齡者持有的現象恐日益顯著。卓輝華指出，身處少子化與高齡化時代的年輕人，未來繼承或受贈房產的機會將越來越高！而現在年輕人的父母長輩如果是多屋族，未來總會等到繼承房屋的時機，從近十年來，台灣的房屋繼承或贈與登記的件數逐年增加，或許就已經開始反映高齡化社會的房產移轉現象。他說，一九九二年到二○○二年間，每年繼承房屋的登記數量平均在二萬七七八○棟，二○○三年後每年都超過三萬棟，二○一一年後每年都超過四萬棟，二○一六年超過五萬棟，佔全年房屋買賣棟數比例達二○％。至於贈與房屋的登記數量也是逐年成長，在二○○二年之前都在每年三萬棟以內，二○○三年至二○一一年間為每年三萬餘棟，二○一二年起成長至每年五萬餘棟。假設以近五年的死亡人數與繼承房屋棟數的三○％比例關係推估，至二○二五年每年約有六萬棟的繼承房屋，二○三二年將超過每年七萬棟，二○三八年超過八萬棟，二○四三年每年超過九萬棟，二○五二年至二○六○年間，每年約為十萬棟，二○六○年之後，因為老年人口高峰期已過，每年繼承房屋棟數會呈減少趨勢(圖二)。卓輝華表示，二○一五年到二○三五年間，是戰後嬰兒潮邁入老人潮的高峰期間，高齡人口會從目前的三百萬人，成長一倍至六百萬人，社會各界都應關注高齡化的議題，房地產業者也應開始正視、掌握與創新思維來開創老年人口紅利的商機。
老年人口紅利置產趨勢例如Harry S. Dent, Jr.提到有關美國高齡消費者的房產需求，在五十四歲至七十歲，身體還算健康時，開始追求休閒度假生活，因此，度假酒店的需求會有增長；在六十三歲至六十五歲時，會醞釀第二輪度假房與養老房的購買，而選擇在生活便利的退休社區或較小面積的住房；八十四歲前後，則是選擇進入養老院的高峰期。台灣在二○○四至二○一五年的房地產繁榮期，恰是戰後嬰兒潮世代邁向五十歲上下的壯年期，對於房地產的需求，購買第二戶以上住宅或是休閒使用房產的比率相對較高。但二○一五年後，邁入老人潮世代，雖然因收入有限而在購屋上變得保守，但未來二十年將是高齡人口換住電梯大樓，提供高齡住宅設施需求的高峰期，房地產商也開始著眼於高齡化住宅需求的開發。高齡化族群有住居安全、環境提升的需求，當然也會衍生出購屋需求，這些相應的需求包括：子女未同住在一起時，將大面積住宅轉換成較小面積住宅；住家從不方便的交通區位轉換到交通方便區位；住家從郊區轉換到醫療服務設施較佳的城市附近；住家轉換到有公園可散步、休憩的環境附近；從公寓式住宅轉換成一樓住宅或是有電梯的華廈、大樓；住家轉換到有照應高齡居家設施(或公共設施)的社區大樓；高齡者的養生宅或養生村；高齡者的度假兼養生的飯店。
養兒不防老 以房養老多子多孫多福氣和「養兒防老」是戰後嬰兒潮的父母輩的傳統想法，也是戰後嬰兒潮世代被認為理所當然的責任。但過去的「養兒防老」觀念，卻受到時下年輕一輩老是「宅在家」，或是「啃老族」問題的大大衝擊，使得戰後嬰兒潮世代邁向高齡後，已逐漸看清楚事實，且要「老人當自強」。由於國人住宅自有率高達八五％，老人擁有房屋比率也高達五○％，二○○○年後的獨居與配偶同住的比率也達到全體老人的三三％以上，為了讓老人在退休後更有尊嚴地生活，「不動產逆向抵押制度」也就是俗稱的「以房養老」，將協助老年人的自有不動產逆向抵押給銀行，銀行依年齡、性別及不動產價值，精算每月可折現給付的生活費用，將逐漸成為養老財源的趨勢。卓輝華表示，一般民眾將房屋向銀行申辦抵押借款時，銀行會先查清楚產權、進行估價、設定貸款成數、年期、約定利率等條件，銀行與屋主確定相關事項後，屋主將房屋設定抵押給銀行，銀行則依房屋估價的成數，一次撥款給屋主，日後屋主依照約定條件，每個月本息攤還給銀行。但「以房養老」的「逆向抵押」，就是銀行房屋抵押貸款的反向運作，銀行會設定申請對象的年齡，申請對象與屋主應為同一人，再經過產權調查、估價、貸款成數、年期、利率等條件的約定，屋主將房屋設定抵押給銀行，銀行每個月撥款一定金額給屋主，屋主就會類似於每個月領到年金，日後於屋主往生或貸款期間屆滿時，依照約定條件處分或拍賣房屋，所得價款優先還給銀行。例如高齡者有一棟房屋想向銀行申辦以房養老的逆向抵押，估價二千萬元，貸款成數會比一般貸款更保守，約為估價的六成，年利率會比一般貸款高，估計為二．五三％，分成三十年並每月給付。雙方確定條件後，高齡者將房屋設定抵押權給銀行，之後的三十年間，銀行會按月撥款約三．三萬元給該申請者。此外，以房養老的業務，銀行不純然辦理房屋逆向抵押，目前已經被包裝成多樣化的金融理財工具，甚至和長照險、醫療險、信託、理財、外匯等結合。建議未來使用以房養老的高齡長者，宜多比較各銀行類似產品，找出最有利條件申辦。其次從人口趨勢觀察，未來二十年間，是戰後嬰兒潮大量邁向老人潮的高峰期，二○一六年老年人口超過三百萬人，估計在二○三八年高齡人口會突破六五○萬人。
老屋的二十年都更黃金期目前都市內的高齡人口，有相當大比例是在一九六○到一九八○年間，大批從鄉村移民到都市，他們胼手胝足成家立業，努力工作的積蓄買下他們第一個家，當時房地產市場主力產品多是四、五層樓公寓型態。至今這些高齡長者住了四、五十年的起家厝，要讓他們搬離的原因除了是屋況老舊外，更重要的原因是爬不動樓梯了，而該批舊房子也有了都市更新的必要。卓輝華表示，如果錯過未來二十年的老屋重建與都市更新的黃金期，台灣將會陷入老城、老屋，住著很多老人的三老困境。他說，依據國發會推估人口數開始負成長最快會在二○二二年發生，最樂觀估計在二○二五年總人口數的高峰約二三八○萬人。二十年後的二○三七年，總人口已經低於二三○○萬人，而且會以更快的速度減少，至二○六○年僅剩一七一○萬到一九五○萬人。因此在二○三八年之後，人口明顯減少的趨勢下，將影響房屋市場的剛性需求，加上高齡人口遺留的房產繼承量持續增加，對於老屋重建或都市更新的有利條件將更少。卓輝華表示，未來二十年將會有一波高齡族群的換屋潮，也是影響老屋重建與都市更新的關鍵時期，二十年之後又會因為人口快速減少，導致住宅需求下降。如果不能把握這黃金二十年，台灣將不再容易推動都市環境的改造！一旦形成「老城、老屋、老人」三老困境，將可能會重挫都市競爭力與房地產市場。
