Q選戰緊鑼密鼓，「都更」議題成為各候選人的重要政見之一，依二○一八年第二季房屋稅籍住宅類數量依屋齡區分，全國八六二．九八萬戶住宅的屋齡平均高達三○．一九年，當中台北市八九．四一萬戶，平均屋齡三三．九二年，更居六都之冠。此外，新北市一五九．七三萬戶，平均屋齡二八．一二年，光是雙北三十年以上的老舊住宅就高達一三一．二五萬戶，因此，推動都更刻不容緩。不過，當中除了存在諸多「人性」問題之外，法令制度的不完備，同樣也成為都更遲滯不前的一大絆腳石，為解決當前所遭遇問題，歷任首長都提過不少解決方案，包含郝龍斌市長時代推出的「一坪換一坪」等，都還是無法有效推動都更。想請教莊教授，究竟都更戶對於權利變換過程之分屋比例與實施者之間存在哪些錯誤認知，導致多年來都更滯礙難行？A:二○一二年曾號稱台北市首宗一坪換一坪的都更案，是基地位於南港路一段、興東街交叉口西南側，佔地二千八百坪，原本預計二○一五年動工、二○一八年完工的都更建案，當時郝市長也很希望能夠成為台北市推動「一坪換一坪」都更的第一個示範案例，惟最後卻無疾而終，殊為可惜！現實與理想的認知差距當時市府擬以專案方式將原來一．五倍的容積獎勵放寬到兩倍，俾便四、五層樓公寓能以一坪換一坪的方式進行都更，預期規劃為四棟大樓，其中二十一層樓占三棟，另一棟則規劃為二十三層樓，都更後的戶數更可從原來的一二七戶增加至四三○戶，除地主戶的一二七戶外，當中更提出合適規模住宅(十八到三十坪)一二二戶，建物不僅採用無障礙設施及合乎黃金級綠建築的標準，完工後將釋出一千三百多坪人行步道空間，以達到改善市容、提升建築品質及生活機能等預期目標。
依「戶數」計算分屋比例的錯誤認知不過，該案在當初因為現住戶與實施者在「分屋比例」與「房屋售價」的認知差異，而未能走上都更一途，延宕至今。首先，就分屋比例計算方面，現住戶以「戶數」作為分屋比例計算基準，都更基地住戶共一二七戶，倘若都更完成以四三○戶計算，亦即以一二七戶除以四三○戶，都更戶分回比例為二九．五四％。但就實施者角度，係以「面積」作為分配比例計算，亦即實施者依分得八一二○坪，除以全案樓地板總面積二○三○○坪計算，分得比例為四○％，亦即全案都更戶與實施者之分屋比例應是「六比四」而非「四比六」。其次，如再以當時預售房價每坪五十萬元計算，總銷售金額為四○．六億元，扣除工程款二七．八億元及四．八億元管銷費用後，實施者能獲利八億元，依此推算，每一都更戶將會被實施者賺走六二九．九二萬元。此外，在當時市場景氣逐漸攀升情況下，如再以較高的售價計算，都更戶必然會和實施者出現更大的認知差距，如都更後以每坪五十五萬元計價，每一都更戶會被賺走九四九．六一萬元；如每坪以六十萬元計價，每戶會被實施者賺走一二六九．二九萬元。茲再列表如下，以供參考。1.依實施者每坪50萬元之預售房價計算，利潤80,000萬元÷127戶＝629.92萬元，亦即每一都更戶會被實施者賺走629.92萬元。2.如都更後每坪預售房價為55萬元，(55萬元×8,120坪－27.8億元－4.8億元)÷127戶＝949.61萬元，亦即每一都更戶會被實施者賺走949.61萬元。3.如都更後每坪預售房價為60萬元，(60萬元×8,120坪－27.8億元－4.8億元)÷127戶＝1,269.29萬元，亦即每一都更戶會被實施者賺走1,269.29萬元。
尤其是在房價逐漸攀升情況下，以當時每坪售價曾高達七、八十萬元的前提下，要說服原住戶在此一條件下進行都更並不容易，更何況不斷攀升的房價，更使得整合過程都更戶不斷提出異議，終致該案宣告停擺。依「樓層數」計算分屋比例的錯誤認知另一錯誤認知的案例，則是發生在文林苑都更案，當初同樣因為「分屋比例」的錯誤認知，造成不同意戶在電視直播節目call out現場不斷指責建商騙人，其因在於當初以兩層樓進行都更，建商規劃為地上十五層、地下三層，共十八層的都更案，依其算法為2:(15+3)=2:18=1:9，也就是依都更前後「樓層」一比九比例，建商卻以「面積」計算分屋，因此，誤認為分配比例王家拿三，建商分得比例六，據此而認為建商騙人，不過，這其實就是一個經常發生的錯誤認知問題。而這也正是現階段都更戶普遍遭遇的問題，其實，就實施者而言，因為參與個案較多經驗較為豐富，不過就都更戶而言，通常都是第一次遇到這類問題而深恐受騙，其實按文林苑之爭議，原本就應依總面積計算分配比例才算合理。不過有時很容易因錯誤認知，以訛傳訛而導致原本好事一樁，卻一再延宕。依「直接成本＋間接成本」計算造價的錯誤認知另一案的錯誤認知則出現在五分埔的都更案，該案前前後後共耗費了二十二年的整合時間，最近一次公聽會不同意戶提出一個問題，認為實施者所列造價一坪三十萬元，有過高的嫌疑，即使是當年號稱台北市最貴的豪宅帝寶，一坪造價也才二十六萬元。此一問題經實施者提出解釋之後，不同意戶終於釋懷，至於實施者和不同意戶間之所以存在這麼大的認知差距，實係不同意戶以共同負擔費用計算所致，亦即包含工程造價、規劃設計費、公共及公益設施費用、估價費用、拆遷安置費、貸款利息、稅捐、人事管理費、銷售管理費與風險管理費，甚至容積移轉費用等，再除以總樓地板面積，才會得出一坪三十萬元的數字，也就是以「直接成本」加上「間接成本」的計算方式所致。惟一般所謂造價，即是建造成本，雖然都更戶常會提出一些不甚合理的計算方式，不過基本上實施者還是要有耐心的解說清楚，畢竟都更過程千頭萬緒，總不能將這類從沒遇過的責任推給都更戶！應有一致說法 建立互信基礎以上所述三種都更常見的錯誤認知，包含依「戶數」計算分屋比例、依「樓層數」計算分屋比例與依「直接成本＋間接成本」計算造價的錯誤認知，如不能在公聽會當場說明清楚，就很容易以訛傳訛延誤整合時程。而更重要的是，未來要如何積極宣導，不要再把珍貴的時間耗費在這些無謂的錯誤認知所導致的紛爭。
其次，從郝龍斌市長「一坪換一坪」，到現任市長柯文哲的「以權狀坪換室內坪」的做法，一般民眾的腦海裡總是存在著都更一變再變的陰影，似乎沒有一貫的依循示範案例，這也難怪大部分民眾都會有無所適從的直覺，甚至實施者與代理實施者有時也會有莫名其妙的無奈。因此，若要都更能夠順利推動，就應該要有一致的觀念，讓各相關機構、執法單位與實施者之間都能有一致的解釋與說法。尤其都更因立地條件差異，本就會產生諸多不同結果，一旦不符合都更戶的要求，就很容易出現認知差異，因此，不論是法令、制度或觀念一定要有一致的做法與規範，才有機會逐步達成互信互利的都更終極目標。
