Q香港房價所得比全球居冠，平均要不吃不喝二○．九年才能買得起房，台北市十五倍則緊追在後，高房價已經成為全民之苦，多年來香港房價逐年攀升，除遭遇國際重大利空外，幾乎都呈大漲小跌趨勢。此外，根據Numbeo網站資料，全球前十大房價負擔最沉重的城市有五個在中國，顯示香港與中國面臨同樣的泡沫危機。想請教莊教授，是何種因素造就今日香港的高房價？這樣的高房價是否還會繼續向上攀升？A:根據美國房產顧問機構「Demographia」二○一八年第三季研究報告指出，全球八個國家，包括美國、英國、加拿大、澳洲、紐西蘭、愛爾蘭、新加坡、中國(香港)等二九三個主要城市當中，香港已經連續八年成為全球買房負擔最沉重的城市，其房價所得比在二○○二年僅四．六倍，二○一五年飆漲到一五．七倍，之後更持續攀升，二○一六年一八．一倍、二○一七年一九．四倍，二○一八年更攀升至二○．九倍，相當於香港居民的薪資所得，要不吃不喝二○．九年才能買得起一間房子(請參閱附圖)。※香港房價所得比全球居冠 ─20.9倍，被評為「極度負擔不起」城市根據Demographia研究機構的定義，以中位數房價除以中位數家戶年收入的倍數，作為房價負擔能力指標，當房價所得比小於三倍屬於「可負擔」範圍，三．一至四倍為「略超過負擔」，四．一至五倍為「嚴重負擔不起」，五倍以上則是「極度負擔不起」。香港被評為「極度負擔不起」，其餘同樣被列為極度無法負擔的城市，前五名包含有加拿大溫哥華一二．六倍、澳洲雪梨一一．七倍、澳洲墨爾本九．七倍與美國聖荷西九．四倍，接續為美國洛杉磯、紐西蘭首府奧克蘭及美國舊金山等。香港房價於二○一三年再度開始大幅飆漲，二○一五年九月到達頂峰，累計大漲約三七○％，這波房價的飆漲，除了與自由經濟有很大的關係外，更與一九九七年回歸中國後的陸客移民潮脫離不了干係。然而，過度膨脹的房價，至今還讓很多人不相信房市會出現泡沫，更忽略泡沫破滅後對經濟帶來的嚴重傷害，尤其近年資金嚴重外流，在在顯示房市出現泡沫的可能性已經越來越高。※雙北高房價所得比緊追在後 ─台北市2016Q2曾高達15.64倍反觀台北市二○一六年第二季房價所得比曾高達一五．六四倍，導致購屋者超過六○％的收入用於繳交房貸，根據內政部數據顯示，台灣房價所得比於二○一八年第二季為九．二倍，台北市為一五．○一倍，新北市也高達一二．二七倍，與香港的一九．四倍仍有相當差距，值得關注的是，如果未來台灣的所得收入無法有效提升，房價所得比將會繼續攀升。
台灣房市於二○一四年實施囤房稅後，二○一五年房市急轉直下，至今仍處在下修階段。根據金管會發布資訊，二○一八年房貸「寬限期」到期，須還款金額高達五四二九億元台幣，占當年五月底住宅房貸放款餘額六兆七四五○億的八．○五％，雖然有五千多億元到期，不過由於國銀平均房貸逾放比仍處於低水位，因此對房市影響不大。基本上，台北市房價要追上香港的可能性不高，香港地狹人稠，且有不少亞洲超級富豪居住在香港，豪宅聚落一屋難求。反觀台灣城市沒有明顯界線，可以選擇交通便利且房價較低的蛋白區移動，因此，台北市如無太多外來人口移入，例如香港或中國，基本上房價不太可能逼近香港。※全球前十大房價負擔最沉重的城市有九個在亞洲 ─前九名皆超過三十倍，遠高於合理範圍三至六倍二○○八年之後全球都籠罩在錢多低利率的投資利多環境，推升房價一漲再漲，根據Numbeo的數據顯示，現階段全球房價負擔最沉重的前十大城市，分別為加拉加斯(委內瑞拉)、香港、北京、上海、深圳、孟買、金邊、台北、廣州與科倫坡(斯里蘭卡)，前九名房價所得比皆超過三十倍，遠高於合理範圍三至六倍，以當地的中位數家庭所得計算，得不吃不喝超過三十年，才能買下一戶棲身之所，著實令人汗顏。其次，就長期經濟與人口結構的發展，將持續支撐房價走揚，特別是在開發程度較低的經濟體。另外，未來人口呈現萎縮的城市，譬如日本東京及韓國首爾的房市需求，則將逐漸走弱。
※香港房價的三階段─房價指數 ─未來中國是否大量移民是一大變數當中國的高淨值人群不斷將資產外移，香港的超高房價也不斷有雜音傳出，這個房價所得比高居全球之冠的城市，未來走向如何，也成為眾所矚目焦點。如將香港所有類別(A+B+C+D+E類型)的房價指數以一九九九年為基期一百，在一九九三年至二○一五年這期間共歷經了「上升─下降─上升」三階段。第一階段自一九九三年至一九九七年十月，房價指數自八四．四上漲至一七二．九，漲幅高達一○五％。第二階段自一九九七年至二○○三年七月，因遭遇亞洲金融風暴，房價指數跌落至五八．四觸底。第三階段自二○○三年八月至二○一五年九月，又重新步入上行軌道，房價指數一路攀升至三○六．一，漲幅超過四倍，其後在美國升息，香港及中國經濟同步減緩情況下，香港房價指數才又呈現微幅下降走勢。
※香港房租的三階段─租金指數 ─租金水漲船高，租房生活苦不堪言根據香港差餉物業估價署資料顯示，香港約有一半的家庭靠租房生活，因此也可以從私宅的租賃市場觀察當地房市變化，與房價指數相同，以一九九三年至二○一五年期間觀察，私宅租賃市場同樣歷經了三波的漲跌週期。第一波自一九九三年一月至二○○三年九月十年期間，租金指數最高點漲至一九九七年十月之一三九．三，最低點則出現在亞洲金融危機期間，跌至二○○三年九月之七一．三。第二波自二○○三年十月至二○○九年三月五年期間，租金指數自谷底攀升，但仍未回到亞洲金融危機前水準，其後又遭遇全球金融海嘯，二○○九年三月租金指數跌至谷底九三．二。第三波自二○○九年四月至二○一五年九月六年期間，止跌反彈後於二○一五年漲至一七七．五的高點，隨後又開始走弱(請參閱附圖)。※香港房價與所得比較的三階段─房價所得比 ─香港經驗有何值得借鏡之處？後續尚待考驗的路還很長！要觀察房市冷熱，可從當地的住房價格與居民的家庭年收入相比較，當房價所得比偏離國際公認合理區間的三至五倍，便可了解當地房價是否有過熱傾向，以一九九一～二○一五年期間分三階段觀察。第一階段一九九一～一九九七年，這一階段投資和投機盛行，房價所得比也因此自八．七倍飆升至一七．五倍，屬於泡沫瀕臨破滅邊緣。第二階段一九九七～二○○三年，房價所得比受亞洲金融危機影響，自高點跌落至六．七倍。第三階段二○○三～二○一五年期間，房價所得比再次攀升，二○一五年甚至達到二三．一倍的歷史高點，此時房價過熱，泡沫也已攀升到前所未見的高點，風險與危機也逐漸加劇，如何為過高的房市降溫，成為刻不容緩的一大議題。由以上數據的比較分析，香港全球最高房價所得比二○．九倍的前因後果，是否有哪些值得我們檢討省思之處？於今，台灣正面臨兩岸錯綜複雜的關係，加以人口變遷所衍生的移民政策，香港經驗有何值得我們借鏡之處？後續尚待考驗的路還很長！
