台灣房市從二○一四年第三季台北市中古屋市場率先反轉向下後，緩跌四年，終於在二○一七年第四季由台北市率先止跌，二○一八年第三季六都房價全面止跌，本文將從五十年前至今台灣房地產市場由谷底擴張到衰退，共歷經五大景氣循環分析如下：第一次循環：1968年春～1975年夏(合計七年)一九六八年開始，台灣由農業社會轉型為工業社會，國民所得逐年增加，三代同堂的生活型態起了劇變，北部就業人口增加，南部人口北漂，年輕人紛紛自立門戶，購買新屋的市場需求相當強烈。一九七三年中東戰爭爆發，因石油禁運而引起油價上揚，後續加上通貨膨脹，更順勢引發了房價飆漲到難以控制的局面。一九七三年底政府第一次打房：蔣中正總統下令四樓以上建築全面禁建並緊縮融資，頓時澆熄房地產市場熱度。一九七五年四月蔣中正去世，房地產同時進入反轉階段的最谷底。第二次循環：1975年秋～1982年夏(合計七年)一九七五年蔣經國(時任行政院長)開始啟動全台十大建設，並放寬建築融資。此時台灣正式邁向開發中國家之林，經濟成長迅速，房地產又開始啟動一波攻勢，一九八○年再度爆發中東戰爭，油價也因禁運而再次高漲，通貨俱漲的情況下房價當然順勢噴出，搶購房市幾乎達到人人瘋狂的地步。
一九八○年底政府第二次打房：追查資金來源與空地限期興建，同時兩戶以上房屋持有者必須追查其資金來源，房價也因而在一九八一年春天反轉直下，到了一九八二年夏天跌落谷底。第三次循環：1982年秋～1990年冬(合計八年半)一九八二年秋季，政府開始放寬建築融資，激勵房市買盤進場。這個時期，台灣出口經濟開始繁榮茂盛，每人每年平均所得跨越三千美元，加上產業與就業人口集中，都會的房屋交易市場呈現供不應求現象。儘管政府不斷提升放款基準利率，仍然無法吸收過剩游資，貨幣供給額年增率飆到三五％以上，銀行房屋貸款利率高達一三％。到一九八八年人均突破八千美元，台灣房價飆漲四．五倍，是台灣房市史上長線發展的主升段。一九八九年政府第三次打房：政府大力整頓地下金融、全力緊縮銀根，房市股市雙雙反轉向下，股價也於次年二月攀上一二六八二歷史高點後正式崩盤。第四次循環：1991年春～2001年冬(市場震盪盤整十年)由於上一波房價漲幅過多，讓後續的十年時間，房價皆處於微幅震盪上下盤整的階段。本來一九九五年開始有回春跡象，但一九九六年李登輝總統的「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件，不管當時的飛彈是否如李總統所說的空砲彈，但已經造成民心恐慌，愈高總價的物件愈乏人問津。緊接著又爆發亞太金融風暴，雖然台灣政府成功地化解亞太金融風暴，但銀行的逾放比率持續增加，也留下市場一顆未爆彈的隱憂，一九九七到二○○一年近五年間，房市有較明顯的跌幅，很多知名建商在這波反轉重挫倒閉。不過這一循環期因為經濟成長率仍維持每年六％至七％的成長，民間購屋換屋能力仍強，因此在房價平穩下，居然創造年交易量四十五至五十萬戶的活絡現象。
第五次循環：2002年春～2018年夏(共十六年)這一循環房市多頭走了十二年，加上緩跌四年，一共走了十六年之久。二○○○年開始，台灣第一次政黨輪替，民進黨陳水扁總統執政，房地產面臨消息面重大利空，房價持續盤整量縮，但因時值技術面處於低檔，為了穩定民心與解決銀行逾放比率持續增加的危機，新政府決定以積極的政策刺激房市，避免因銀行倒閉所引起的連鎖效應。政府持續數年提供數千億的首購優惠貸款的低利率補貼政策，並採取「增值稅減半」的激勵措施。這些政策果然奏效，房地產自二○○二年春開始景氣反彈回升，在增值稅減半的政策激勵下，稅收不減反增，不但拯救房地產，同時也解決逾放比過高的金融危機。二○○三年夏天，全球面臨SARS風暴，房價在初升段中受到影響，連續兩季台灣經濟蕭條房市冷淡，但在此危機中，房市卻只有反應短短半年，從此就一路走揚，並邁向長達五年的主升段行情。一直到二○○八年次級房貸引發全球金融風暴，市場預期應是本次景氣循環的終結者。但筆者在此時獨排眾議，在台灣不動產交易中心二○○八年第四季季報中發表專文表示，二○○九年第一季開始，至少會有兩到三年時間，大台北地區的房價將呈鋸齒狀微笑線型上升，同時預言台北市中古屋均價將漲過每坪五十萬警戒線，這項預測，果然在二○○九年與二○一一年的房地產走勢中完全應驗，豪宅價格也不斷地衝破新高，商辦市場更是蓬勃發展。2011年政府第四次打房：課徵奢侈稅與豪宅稅2014-2015年政府第五次打房：推出囤房稅與房地合一稅政府在二○一一年三月宣布課徵房地產奢侈稅，企圖出手打房，但房價在一年內卻上漲九．五％，所以奢侈稅打房如筆者預言並未真正命中要害。因此，政府再次於二○一四年推出囤房稅，二○一五年研擬房地合一稅於二○一六年正式執行，房價也順勢於二○一四下半年由北往南反轉向下，緩跌至二○一八年上半年，中古屋房價由台北市於二○一七年第四季率先止跌，二○一八年第三季六都房價全面止跌，二○一九年開始啟動台灣房市第六循環，為什麼筆者認定台灣房市已於二○一八年第三季全面止跌，並正式結束第五循環？(下期待續)
