Q每當發生地震，防災型都更、危老重建等相關議題就會一再提出討論，原為解決大面積都更曠日費時問題，並且在達成率低、不同意戶(釘子戶)問題又層出不窮情況下，進而推出較小面積的危老條例，期望能加速都更速度。不過如今卻又出現中央與地方互槓情事，內政部政務次長一再強調，相關法規早就實施，台北市長卻指出，今年一月十三日「都市更新條例」修法通過之後，施行細則等十三項相關子法還卡在內政部，還要等到六月之後才能完成修法，這期間將近五個月的空窗期，公辦都更因而全數停擺。想請教莊教授，都更原本就推動不易，如今，新推出的危老條例又面臨哪些難解的課題？ A:根據內政部資料顯示，若以重建累計核定案件數來看，二○○一年至二○一八年共五六八件，但觀察每年核定案件大約落在二十至七十件之間，與所設想的目標依然相距甚遠。(詳請參閱附圖)危老重建捷徑還是不好走 ─景氣與人性才是重要關鍵不僅是都更，即便是較為簡易的危老重建，讓沒有實務經驗的高層官員「外行指導內行」，也難怪中央與地方時生齟齬！危老條例看似都更捷徑，但卻也沒想像中單純，譬如最近台北市政府對於危老重建推動師培訓新增加之課程「危老重建服務契約宜載明內容與注意事項」，當中涵蓋內容為何？若沒有接受服務的都更戶，還會有契約內容的問題嗎？另外，都更常見的不確定因素除獎勵值之外，「景氣」與「人性」同樣也困擾著危老重建之推動，危老重建重在自主更新，但只憑藉著社區少數人的能力，不太可能自行處理產權整合、規劃設計、估價、拆遷、工程發包、財務規劃、銀行融資、權利變換與選配等極為複雜的程序，也因此危老重建推動師在這當中的定位充其量僅為「代理實施者」，有些則是再結合建築經理公司，共同推動危老重建的艱鉅任務。
危老條例的主要優點在於只要百分之百同意即可逕由行政審查，不必經過都更審議委員會冗長的審議過程，因此能夠快速通關，但容積獎勵卻比都更少。危老條例與都更條例同樣複雜難懂，以下謹針對實務現況，提出當前危老重建的諸多困難癥結點，以供參考。一、名詞解釋與都更概念 ─危老重建敲門磚，溝通語言通常有需要都更或危老重建的住戶，大都已居住超過三十年，尤其當初買進時已是中古屋，而有些則是已退休長者，對於相關法令條文，即便是一般年輕人都很難了解，要如何讓他們也能充分理解，可得大費周章，譬如「建蔽率、容積率、容積移轉、使用分區、權利變換」等，想要溝通順暢，談何容易。此外，有些屋主不親自出席說明會或公聽會，請家人代為出席，再經由一個人的轉述，理解的方式與角度肯定又大有不同，因此，如何將這些一般人較難理解的法條，轉換為大家都聽得懂的語言加以詮釋，亦必是當前推動都更之一大要務。二、一坪換幾坪？ ─視個案而異，無法一次講清楚台北市大同區斯文里的前例，不少都更戶常據此要求危老重建應該要比照「一坪換一坪」，惟此係台北市政府「台北市公辦都更8+2旗艦計畫」，其中之一的「蘭州-斯文里整宅公辦都市更新計畫」，無法相提並論。其實，大同區蘭州斯文里整宅公辦都更案，是在北市府將全區容積率從三○○％提高到四五○％之後，才順利讓都更戶得以「權狀坪換室內坪」達成都更目的，不過這應該視為特例，一般都更案不可能比照辦理。
因此，就目前的法令規定，除非是良好地段，每坪房價超過一百萬的更新案，否則很難達到一坪換一坪，亦即換回原面積的訴求。現階段不僅有不少都更戶將該案當作參考範例，有的更獅子大開口，想要一坪換一．二甚或一．三坪，即便耗費唇舌也還是無動於衷，尤其少數早年「插旗」的投資者，總會千方百計的鑽法令漏洞，想以「時間」換取「空間」，這些難解的問題，也讓整合過程備加艱辛。三、公設比問題 ─實際居住空間反而縮小公設比問題主要癥結點在於分不回原有面積，惟在現有登記制度與銷售面積相較之下，公設比卻是讓銷售面積增加之後，大幅提高房價之一大誘因，例如增加三成的公設比，再加上一個停車位，房價大幅提高至一．五倍，著實讓一些老舊建築住戶勉強同意之一大誘因。四、不信任專業估價 ─景氣變化與實價登錄資訊使然無論怎麼估都覺得偏低，事實上，許多都更戶只以更新後價值評斷現有房價，一般而言，更新後房價一定會增值。至於估價常遭質疑不確實之主要原因在於預售屋與中古屋的落差，以及當前實價登錄常隱含不夠真實交易價格問題，至於要如何消弭彼此間的不信任感，又因估價牽涉到共同負擔比例與分屋比例問題，因此，如何讓都更戶充分理解，仍有待推動師不厭其煩的提供正確的交易資訊。五、分屋比例與共同負擔比例 ─景氣與房價決定分屋條件
就自主更新而言，一般都是以更新後總價扣除共同負擔費用，計算出共同負擔比例與分屋比例，但要如何拆算？基準點為何？就台北市而言，一般常見的基本模式為都更戶分回六五％，另外三五％經由出售價金抵償共同負擔費用，惟有些較好地段則是七○％、三○％比例分配，亦即蛋黃與蛋白區差別很大，例如位於敦化南路的精華地段，也曾出現八○％與二○％的分屋比例，至於其他地區就不具備這樣的條件。因此，就整體而言，仍應歸結於景氣與房價決定分屋條件所使然，而這也正是景氣變化房價漲跌過程，都更戶常有被騙疑慮的主要緣由。六、容積獎勵不確定 ─都更條例與危老條例不同依都更條例容積獎勵上限為基準容積一．五倍，危老條例則是一．三倍，一般常見為何相鄰個案可以拿到一．五倍，我們卻只有一．四倍(危老另加一○％時程獎勵)的疑惑，但實務上即使是一般都更也都只能拿到一．三至一．四倍，鮮少達到一．五倍的最高上限。因此，這些都得在整合過程講清楚，避免誤會，否則日後要簽同意書或合建契約書，可能面臨更大的挑戰。七、危老能否轉都更？ ─經濟規模與時間成本考量當危老重建百分之百整合不來，尤其最後已整合到九五％，另外五％就是不同意，此時能否轉為都更俾便排除釘子戶，雖然答案是肯定，不過都更審議過程冗長，常見整合五、六年還不見得能夠成功，在經濟規模與時間成本考量下，一般還是會以危老重建為優先考量。八、財務規畫 ─複合結構之造價認定不易重建最現實的一個問題便是要花多少錢？能賺到多少？首先造價就會列為優先考量，曾經有某都更案，地上二十五層、地下五層RC與SRC複合結構之集合住宅大廈，這樣的財務成本要如何計算與認定，又由誰來規劃，一般常見交由建築經理公司幫忙建築融資規劃處理。當前有些好地段都更後，原住戶有可能不用出錢，例如原舊屋一坪售價大約六、七十萬元，更新後一坪可賣到八、九十萬元，這類案件要通過銀行融資並不困難，但若位處蛋白區，同樣造價，若遇景氣下滑，未來銷售不看好，銀行就不見得願意承辦建築融資，而這些都是現階段都更戶必須正視的一大考驗。
