台灣股市飽受中美貿易大戰的影響，指數忽漲忽跌的，讓投資人心情好像在搭雲霄飛車般上上下下，不過，台灣商用不動產的交易熱度，不管是市中心的商辦交易或租金行情，或是工業地產的交易，都明顯轉好，就連建商都看好，將推案重心轉進商辦市場。台商回流 商用不動產轉夯世邦魏理仕(CBRE)台灣董事總經理朱幸兒表示，台灣不動產歷經兩年多的修正，自去(二○一八)年下半年起出現曙光，商用不動產市場從今年起呈現百花齊放的盛況，特別是工業地產，包括廠房、廠辦及工業用地，為整體不動產市場注入強心針。世邦魏理仕發布今年一至四月的台灣商用不動產及土地總交易金額達新台幣一一九九億元，年增率為七一％，其中工業地產(工業土地、廠房、廠辦)表現強勁，成交金額達新台幣二八一億元，年增二五％，且與去年同期相比，更大幅增長了一六一％，反映出許多重量級台商已陸續回流置產。朱幸兒表示，二○一八年受到全球政經情勢影響，加上中國內需增長放緩、企業營運成本走升因素下，許多台商已陸續將部分產業遷回台灣，強勁自用需求有效推升了工業地產交易，當年度廠房及廠辦成交金額達五八五億元。而在今年前四個月的一一九九億元中，因自用需求而購入的交易金額逾三四六億元，佔總交易的二八％，顯示不動產市場動能有賴企業自用及產能擴張而獲得支撐，亦反映全球政經情勢動盪下，台商積極回流的證據。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，隨著中美貿易戰升溫，全球供應鏈正出現巨大轉變，短期內也將為台灣帶來轉單效益，政府若能透過租稅優惠促進產業升級，吸引台商返鄉投資，將為國內工業地產市場帶來新氣象(表一)。台北市中心商辦竟缺貨
而隨著企業擴充、併購、轉型的需求，商辦市場近年有別於住宅市場的緩跌，呈現逐步回溫的走勢，宏大國際資產總經理陳益盛甚至指出，台北市中心商辦竟出現「缺貨」現象。陳益盛說，市中心商辦產品的短缺已經多年，只是需求在近幾年回復，加上許多舊商辦改裝為飯店、旅館，或都更改建住宅社區，保守估計近十年來台北市商辦平均每年短少約四千坪至六千坪，重建或改裝棟數累積已超過五十棟。陳益盛表示，以他接洽的許多公司企業買家，不論上市公司需求的二千坪至六千坪，或中小企業的一百坪至五百坪，都面臨企業資源整合、擴充或合併等需要，但共同點就是「找不到」物件。以區位而言，上市公司偏好大安、松山區的敦南、敦北商圈，及信義計畫區周邊環境較優質的路段，中小企業則首重交通方便，以捷運商圈南京復興、松江南京為首選。近年商辦剛性需求回溫，更突顯市中心商辦一棟甚至一戶難求的景象，也使得市中心地段好的帷幕商辦，因供給少於需求，價格反而逆勢上揚，宏大國際資產商業投資部資深經理徐嘉駿表示，許多大樓行情不但每坪守住百萬元，甚至成交價創新高的案例也不少。以近一年台北市五大行政區幾件知名商辦交易來看，信義區松高路的統一國際大樓(誠品)於今年五月的成交每坪單價已達一五八萬元，已創同棟實價登錄以來的最高價。
而敦化北路的台北金融中心約每坪一二九萬元、世紀金融廣場、大直CBD時代廣場、大都市國際中心、敦南萬國商業大樓、敦南潤泰金融廣場…等等，成交單價也都在每坪一百萬元上下(表二)。Ａ辦租金行情上揚 帶動興建熱台灣商用不動產出現百花齊放的走勢，也反映在商辦的租金行情上，尤其是信義計畫區燙金招牌的頂級商辦，每坪租金都上看四千元以上。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市信義區頂級Ａ辦大樓「國泰置地廣場」，在今年一月與二月，每坪租金站上四千二百元，這兩筆實價租金也是自二○一五年國泰置地廣場有實價揭露以來的最高價。由國泰置地廣場的實價登錄，可以看出信義計畫區租金上漲的軌跡，從二○一五年的租金單坪每坪二九九三至三三五八元，一路上漲到去年底的三九三八元，今年則刷新大樓新高到每坪四千二百元，而近年信義計畫區的上漲趨勢明顯，也帶動周邊的辦公大樓租金走揚。而目前站上每坪四千元的辦公大樓有台北一○一大樓、南山廣場與國泰置地廣場，這三棟大樓同時也是全台租金最高的三棟辦公大樓，在辦公大樓新增供給有限的條件下，市場普遍認為Ａ辦大樓租金仍有表現空間。此外，信義計畫區內產權完整的大面積土地一地難求，先前流入法拍市場的D3土地，三拍後投資價值浮現，一千五百多坪土地，最後由豪宅建商元利建設以總價一一二．五八億元標得。曾敬德指出，D3此次法拍的土地適合開發豪宅、Ａ辦與飯店業，而目前市場能見度最高的還是辦公大樓產品，至於豪宅應該也是每坪二百萬元以上等級的開發案，產品定位上相當多元。新舊辦公大樓掀爭戰住商不動產企研室經理徐佳馨表示，過去房市大多頭，建商買土地蓋房子，三、四年就可回收，因此，很少著墨商用不動產。但自從中美貿易大戰，加上「肥咖條款」後，不少台商資金回流台灣，進而帶動商用不動產的交易熱度。
而Ａ辦或頂級商辦的租金行情節節上升，也讓不少想進信義計畫區，但進不去的企業，紛紛往外圍，如南港經貿園區、大直或內科一帶，尋找及租用新商辦大樓。台商回流投資台灣，面臨「缺水、缺電、缺工、缺地、缺人才」等五缺情況，卻也給了尋求多元化發展的建商，在投資商用不動產上的著力點，不少建商都增加投資比重。在台北大直地區已有「台北時代廣場」，以及台中有台中CBD、鼎盛BHW亞太雲端等商辦大樓的興富發集團，目前在高雄地區更推出「高雄CBD時代廣場」，量身規劃國際級企業商辦。興富發看準企業辦公室舊換新需求，集團總裁鄭欽天更喊出「五年投資三十棟商辦」，而他之所以信心滿滿，主要是台灣已經近二十年少有新辦公大樓釋出，他更認為，未來五年就是「新辦公室打舊辦公室」的戰場。興富發董事長鄭志隆也在今年股東會後表示，中美貿易戰，台商回流機會相當高，且購買商辦效益將在明年總統大選後發酵，而看好此一趨勢，才會積極投資商辦案。他談到，為了提升企業商辦總部的國際價值性，並滿足各項商務和休閒需求，「高雄CBD」特別規劃了媲美頂級飯店的挑高氣派門廳、會議中心、活力健身房、LOUNGE交誼吧、空中花園等多樣化休閒設施，搭配科技智慧化門禁系統與專業物管，不論上班或訪客，都顯得面子十足！建商為企業打造企業總部陳益盛指出，商辦逆勢上揚，建商代客量身打造企業總部蔚為趨勢，如大陸建設在台中七期推的商辦案，還沒蓋，就會被中信金買下，而特別規劃成中信金中台灣營運總部大樓，此外，也在台北市西門町打造一棟中信人壽大樓。另長虹建設也為中信銀打造內湖行政大樓，冠德建設也拿到玉山銀、忠泰建設拿到陽信商銀中山辦公大樓等建築合約案。提高商辦及廠辦投資比重的還有華固建設，除了「華固亞太置地」外，另有內湖「潭美辦公案」，都將採邊建邊售，另在新莊地區也購進一筆土地，將開發廠辦大樓案。長虹建設今年會先推出「長虹新世代」的商辦案，另未來三年內還規劃推出潭美科技案、行善路商辦案，及文德民權商辦。而在台中七期有「豪宅一哥」之稱的聯聚建設董事長江韋侖，目前在七期也投資興建「聯聚中雍大廈」頂級商辦案，預計今年就可以完工，而地上三十九樓、地下七樓，規劃二二五至四五○坪，將來是台中最高樓。此外，還另有一棟「聯聚中匯大廈」醞釀中，單層面積可達六百坪，可滿足不同企業主的需求。屬於南霸天的京城建設，除了住宅案、飯店案外，看準了韓國瑜市長的「韓流」，帶動投資企業在高雄辦公室需求，除了博愛路旁的「京城企業總部大樓」外，也在農十六特區千坪商四基地，打算興建樓高三十層的Ａ級辦公大樓，提供企業主進駐。
