「老李呀，台灣房地產這麼多年都在低點了，今年景氣看來還不錯，應該有增值的機會，真想買個房子來投資！可是想買的房子很多，錢卻只有那麼一點，真是怨嘆啊！」對房地產投資蠢蠢欲動的老王說。「簡單呀，你這麼看好房地產，就花點小錢去買REITs(不動產投資信託)呀，萬把塊就可以買張REITs的股票，平時放著等配息，還有機會賺股票價差，而且不只投資一棟房子，可以同時投資好幾棟，還可包含公寓住宅、A級辦公大樓、商場、飯店呢！」老李建議。
#@1@#的確，不管是資金少的小市民，還是資金太多急需穩健出口的專業法人，REITs都是一個好的避風港。富邦投顧表示，根據國外經驗，REITs的年平均報酬率成長往往超越通貨膨脹率，投資報酬可望優於定存，商品特性類似「資產股+現金股利概念股」。它不僅享有穩定的股利、較高的股利殖利率的優勢，加上與債券、股票市場連動性小的關係，股價波動小，流動性又較不動產佳，「是個好的退場機制商品，可降低資產組合風險。」世邦魏理仕執行董事劉學龍形容。事實上，好的REITs報酬率遠高於定存。富邦投顧舉出，在國外的REITs規模不僅大，報酬率更可達10％以上，像新加坡的REITs類股：CapitaCommercial市值達306億元，從年初至2月10日股價漲幅可達16.22％，總報酬率(含配息)高達18.81％；香港的「領匯」市值達1,471億元，年初至2月10日股價漲幅也達12.59％；日本的Nippon building Fund市值達1,253億元，年初至2月10日股價漲幅也有8.54％的表現。
#@1@#相較之下，國內REITs(表一)的成長，似乎顯得曇花一現；雖然，目前報酬優於定存，但若從成交量及股價波動來看，似乎還吸引不了喜好殺進殺出的台灣投資客。對此，寶來證券國際金融部協理吳嘉欽認為，市場總是需要一段教育期，今年成交量應有機會放大，長期發展一定會好，因為，這是非流動性商品轉為流動性商品最好的方式。劉學龍則表示，今年外資對亞洲不動產市場持正面看法，資金仍在加碼中，像雷曼兄弟也進入了這個市場。因此，台灣商用不動產呈多頭態勢，未來若台灣的REITs經營團隊能讓更多跨國知名資產管理公司介入，將使台灣REITs市場更成熟。富邦投顧也指出，從法令來看，金管會大幅調降保險業投資不動產的風險係數，有助於過去較少著墨在不動產市場的中小型保險公司，或外商保險公司，加碼投資不動產市場。從外資動作來看，也有搶進台灣的資產管理市場的跡象，除了世邦魏理仕、雷曼兄弟之外，仲量聯行也即將簽下南山人壽在中和的威力廣場，3月就將正式進駐。事實上，不少壽險公司今年的確開始密切關注國內外的REITs市場。大都會國際人壽投資部副總鄭樹英表示，看好國內REITs的理由是，台灣利率上升空間不大，且房地產多年未漲，現在是相對低檔，雖然，市場仍未見重大契機，但只要未來有增值潛力就值得佈局；再者，REITs的獲利比一般股票穩定；同時，國外法令規定必須將90％以上的應稅所得，以現金股利方式分配給投資人，可降低投資人承擔管理團隊的操作風險。因此，鄭樹英透露，今年的投資組合將會考慮增加REITs相關共同基金商品的部位。
#@1@#不過，好壞REITs的報酬率也差很多。如果買到澳洲零售物業的Westfield Group，今年初至2月10日的報酬率就是負5.18％，馬來西亞飯店零售業的Strhill報酬率，也是負4.72％。因此，投資前還是要仔細張大眼，該地的不動產景氣、投資標的、REITs負債比、管理團隊的操作績效都攸關REITs的報酬。1、要看總體經濟吳嘉欽表示，投資REITs第一要能掌握不動產循環走勢、消費者物價指數CPI、利率等總體經濟的重要指標。當景氣好時，不動產需求增加、租金可上漲、REITs的報酬就跟著水漲船高。不過，吳嘉欽特別解釋，當一地的不動產漲幅已大，並不表示不可投資該地的REITs，「REITs是一種資產管理的收益，並不跟房地產的漲跌有正相關，」吳嘉欽解釋。而劉學龍則提醒當利率走升時，投資人布局REITs要更加謹慎。劉學龍解釋，當利率上升時，物業發展商向金融機構的融資成本增加，就會降低REITs的營運資金收入，且利率上升，REITs的報酬相對不具吸引力，投資人就會將資金轉入收益更高的商品，當市場賣超多，股價自然也會受到影響。另外，購買國外REITs，還有匯差的風險，劉學龍建議：可借弱勢貨幣來投資強勢貨幣的REITs。再從投資區域來看，各方普遍看好亞洲的REITs，全球知名不動產投資管理服務公司仲量聯行集團就認為，日本的物流與零售地產，應是今年亞洲地產市場中報酬率最高的物業；最低風險投資，則是新加坡辦公室市場，預估未來長期年平均報酬率可達8~10％，短期報酬率更高。2、要看投資標的第二，要評估的就是REITs所投資的標的。劉學龍表示，要看標的物是否符合國際規範、信用評等等級、物業管理的能力、不動產的座落、供給需求的變化。劉學龍舉例，像廠辦就以高科技園區較有價值；若是以租金收益為主，就要看租客品質是否為單一租客，或是租約是否到期；若開放三通，就會刺激觀光飯店、商場業績，觀光飯店、商務酒店的REITs，相關的商品可望水漲船高。另外，也要看標的組合是否差異化夠大，是不是能分散區域、分散標的物的種類及數量，例如投資公寓，投資100棟的風險自然比投資一棟來得小。3、要看經營團隊素質第三，自然是REITs經營團隊的素質。劉學龍表示，由於管理團隊是要替投資人管理投資標的的，萬一管理欠佳造成空置率提高、租金收益下降，REITs的配息就會減損；因此，投資人在選擇時，也要看管理團隊是否夠國際化、專業化、過去的資產管理績效、資產價值認定能力、現金流量的取得、是否能吸引到優質的租客等等，選擇一個善盡職責的管理團隊。
#@1@#如果，不想傷腦筋，「買REITs的ETF，是最簡單的方式。」吳嘉欽建議。所謂REITs的ETF，就是買「一籃子REITs」的意思。吳嘉欽表示，目前市場上最熱的「REITs的ETF」就是美國的IYR、ICF、RWR、VNQ(表三)，以IYR來說，規模大，有1485萬股，可投資到全球各行業的不動產，分散區域風險。「看一年、三年、五年報酬率，都呈現穩定成長。」吳嘉欽分析。吳嘉欽認為，由於REITs投資標的範圍太廣，舉凡物流倉庫、公寓住宅、辦公大樓、加油站、停車場、甚至「森林」都可投資，非專業人士真的很難評估，他開玩笑說：像森林的收益包括伐木利益，一般人豈知一根檜木的價格怎麼算？而且一般來說，REITs的短期價格波動小，花太多時間研究，並不符合成本效益。那麼，投資像IYR這類的ETF門檻是否很高？吳嘉欽表示，雖有門檻但沒有想像中的高。「好比是IYR，目前1股70美元，只要1股就可成交。」吳嘉欽舉例，但若加上手續費及稅金的成本，「單筆至少要100股以上才划算，通常客戶都是買500股以上。」吳嘉欽說明。雖然，台灣的REITs剛起步，缺點仍多，如投資標的不夠多元化、管理機構不夠國際專業化，而且許多真正有賺錢的好標的物也尚未從財團、政府手中釋放出來；不過，從國外經驗來看，將REITs加入資產配置，可降低風險，又可增加投資報酬，對於穩健型的投資人來說，不失為一個好的資產配置工具。
