台灣房市長線發展最大隱憂就是人口少子化、人口老化以及勞動力逐漸衰退的三大問題，根據農委會二○一七年的全國家犬貓數量調查結果統計，台灣本島寵物狗有一七七．七二萬隻，寵物貓則有七三．三二萬隻，合計超過二五○萬隻，若再加上野狗、野貓，將超過台灣十二歲以下的兒童數量二六○萬人，所以說，目前台灣毛孩的確已比小孩多。若排除國際淨遷徙因素，台灣人口粗出生率與粗死亡率曲線已於二○一九年交叉，人口由自然增加轉為自然減少(如圖)，但人口負成長是不是房市長線影響的最不利因素，專家眾說紛紜，而在六、七年後，台灣更面臨勞動力大幅率退的時點，對台灣經濟發展會有如何嚴重的影響，對房市未來會有如何不利發展，台灣的少子化趨勢真的無解嗎？筆者從三大面向解構少子化對房市未來發展的重大影響：一、從市場供需的角度分析，人口減少會不會是房市長線需求下滑的主要因素？近年來台灣人口發展趨勢呈現晚婚、不婚、不生、少子現象，二○二一年將正式邁入人口負成長國家，由於出生率下降，相對死亡率增加，推估到二○六五年，台灣人口將從二千六百萬劇降到一千七百萬以下，這種現象若持續未獲改善，往長線十到三十年看，具購屋能力的剛性需求必然逐漸降低，當然就會是房價下滑的主要因素。但評估房價漲跌因素有二、三十種影響變數，包括基本面的供需因素、土地價格、經濟成長、國民所得、房價所得比、匯率、稅率、利率、貨幣供給年增率、股市、少子化、二代不同堂、租賃市場崛起……，另外有政策面的調控，消息面的中美商戰、新冠病毒，技術面的產業景氣循環……等。上述任何一項變數都有可能影響長中短線的房市發展，但也可能因其他更重要的因素影響(例如游資充斥、利率偏低)而撼動不了整體房市走勢，所以，少子化雖是房市下滑的主要因素，但單一變數是否能影響往後房市全局，仍然須觀察各項時空因素的變化關係。
二、從勞動人口的角度分析，生產力衰退會不會是房市下跌的主要殺手？早在二十年前，台灣的出生率就大幅下滑，雖然目前勞動力人口還在高峰期，經過推估，五、六年後，台灣二十五至六十五歲的主要勞動人口將劇幅下滑，這對經濟成長的動力將產生嚴重的影響，因為生產力與購屋能力息息相關，生產勞動力人口衰減，有購屋能力的人口就會衰減，相對房市就失去一部分推升動力，若勞動生產力無法提升，房價下跌的趨勢就會顯現。三、從人口密度的角度分析，人口密度高的都會，會不會是房價支撐的主要動力？根據二○二○年官方統計，台灣人口為二三六○萬四二六五人，人口總增加率為千分之一．二二，人口密度每平方公里六五六人，為全世界人口密度前二十名國家，而台北市面積二七一．八平方公里，人口二百七十萬，以每平方公里近一萬人的密度，高居全球前十名。由此推論，未來台北市人口若不再淨流出，就算少子化因素與勞動力衰退因素影響，對高密度人口及土地稀有的台北都會而言，房價仍可能獲得支撐而居高不下，所以少子化對高密度人口的都會影響較有限。然而，少子化趨勢真的無解嗎？筆者認為三大政策良方將是少子化最佳解藥：(一)效法德國，大力推動投資移民政策：德國自一九八○年代起人口就開始快速萎縮，稀缺的勞動力對德國經濟造成了巨大衝擊，老齡化的趨勢難以逆轉。一九九○年到二○○○年的十年中，德國大開移民政策之門，大量移民潮再次迎來了年輕人口的正增長。二○一五年，德國總理邁克爾正式宣布：「德國是一個移民國家」，二○一六年，德國簽發了一○五萬份永久居留，是全球第二大移民淨流入國，僅次於傳統移民大國美國的一一八萬份，二○一八年德國大聯合政府就新移民法(Einwanderungsgesetz)達成一致，該法案於年底交由聯邦議會審批，並正式於二○一九年一月一日實施。
德國因為大力推動移民政策，解決了人口大幅萎縮的難題，房價反而獲得強力支撐。台灣雖有投資移民辦法，但顯然門戶不夠敞開，大力引進人才、技術、資金，德國移民政策與經驗值得台灣參考。(二)積極促進產業升級，提升生產力以替代勞動力衰退中美商戰引發台商回流，若能協助製造業回流，在AI時代促進產業自動化大幅升級，藉提升生產力，就足以降低未來勞動力衰退的影響。(三)鼓勵生育，推動中低收入家庭十二歲以前國家養育補貼政策追根究柢，人口負成長不只是房市問題，更是未來勞動力生產力問題，直接影響的是經濟成長力與國力，因此，中低收入的養、育問題，政府必須要制定有效鼓勵與補貼政策，才能有效改善少子化的趨勢。
