被譽為「地王之王」的國有財產署「世貿三館」地上權案，底價二六六．三七億元，今(二○二○)年三月三十日對外招標時，南山人壽以三一二．七六億元標下，溢價率達一七．四二％，創國產署地上權招標案有史以來，基地面積最大、權利金與決標金額史上金額同步創新高等三大紀錄，成為新地王。政府地上權標案大豐收瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，這次標售活動，共有南山、富邦、新光及國泰等四家壽險公司參與，市場競爭激烈；不過，最後標脫的單價為每坪六四四萬元，容積單價每坪一一五萬元，均低於前兩年仁愛路的空軍官兵活動中心，及信義計畫區內的信義行政中心案，顯見投資市場仍受新冠肺炎疫情影響。黃舒衛說，供需的結構性因素、投資台灣的議題、土地開發的特性等三大因素支撐世貿三館穩坐地王寶座。雖然疫情發展的不確定性影響全球經濟，但畢竟是短期突發事件，對比台北市精華區商業土地稀有性、辦公室斷貨潮等供給面結構性因素，再加上預期台商回流、外資投資的需求增加趨勢，已經激化投資人對土地投資的渴望。信義全球資產經理王維宏表示，在四大壽險公司炒熱氣氛下，為疫情注入強心針，對今年商用不動產市場極具指標性意義。他分析，近兩年台北市地上權案，包含中正區成功段、空軍官兵活動中心、信義行政中心及捷運松江南京站出口，全部由壽險、金融業得標，而溢價率較高的則是空軍官兵活動中心，元大銀行以溢價率一二三％拿下此案，顯現出精華地段地上權案仍是壽險業願意加碼的投資標的。仲量聯行董事總經理趙正義談到，地上權交易方面，今年第一季重大交易全數順利脫標，其中世貿三館地上權案更是四大壽險全員到齊，並創下總價新高，溢價率達一七．四二％，顯見壽險業未受到短期疫情的干擾，仍對不動產投資具有信心。仲量聯行統計政府近十年來的促參簽約金額發現，政府前些年打房，並對壽險公司投資不動產的投報率設限後，政府在二○一六年及二○一七年的招商金額都低於一千億元，但二○一八年金額一下就暴衝，高達二三七三億元，而二○一九年也有一四七五億元(見附圖)。壽險業錢多多 市場活水大
趙正義談到，目前投資市場動能可說是游資充沛，根據最新保險業公開資訊觀測站統計資料顯示，二○一九年第四季，國內前十大壽險業可用於不動產投資金額即達到六．二一兆元，季成長為一．九％。進一步觀察國內前五大壽險公司(國泰、南山、富邦、新光、中國)，去年一整年壽險業對不動產投資持續增加，不動產已投資金額年成長率更是平均成長八．二％，象徵著壽險公司對於不動產投資的高度關注。另外，近期金管會鬆綁壽險業不動產投報率，也將為商用不動產市場注入一定的活水。根據統計，國泰、南山、富邦、新光及中國人壽等前五大壽險業者，未來可動用，投資於不動產的餘額，合計高達四．八兆元(見附表)，而南山人壽以一．一八兆元居第二位，這或許可以解釋，為何南山人壽在信義計畫區的地上權標案連下三座城池(世貿二館、信義行政中心、世貿三館)，積極搶進精華區土地。位在精華地段、稀有且具增值空間的投資標的，仍是投資人積極關注且出手的焦點；仲量聯行也預估二○二○年一整年，政府標案投資招商金額將能突破一千五百億元，達到一六六七億元。政府做多 招商分三大類仲量聯行副總經理侯文信表示，儘管市場黑天鵝干擾，但台灣防疫有成、低利環境下，以及土地稀缺情況下，不動產作為防禦性資產，「疫」立不搖，就連政府也信心滿滿，宣布今年全年招商一千五百億元目標不變。
今年雙北都會區政府大型招商案至少十二案，大致可分為三大類，其中「公辦都」約有四百億元、「捷運聯開」案有六十億元及「設定地上權」仍高達六百億元，總投規模上看千億。以公辦都更為例，台北市自二○一七年起招商案，成功徵求到投資者的比例高達八成；至於地上權案，自從財政部修正促參案營運期間土地租金計收方式，降低民間投資風險，大幅度提升民間投資地上權案的信任度及進場意願，因此，像去年松江南京及信義區行政中心地上權案的投標金額皆大幅超過底標，就是最佳例證。而延續去年熱度，新北市政府廣達十公頃面積的林口影視城二期媒體園區招商案，也全數脫標，繼三井不動產集團、東森國際之後，由三立影城拼起的完整拼圖。展望今年，侯文信認為，政府將持續推動公辦都更招商案，其中台電公司北儲中心AR1-2開發案是台北市少見面積大、產權單一、近捷運站的公辦都更指標案件，投資金額至少一一○億元，目前已有多家業者表達投資興趣。另以捷運聯開案來說，新北市即將通車的環狀線沿線已成投資焦點。軌道經濟持續發燒，且今年新北市政府主力推動TOD，並訂定增額容積適用地區，未來捷運場站周邊地區的使用強度及生活品質將大幅提升。此外，高雄市政府也積極招商，如高雄多功能經貿園區特貿三都市更新案都市更新事業實施案、高雄多功能經貿園區特定區停三用地及高雄多功能經貿園區臺銀商四都市更新先期規劃及招商計畫案等三大案，都具有上百億元的規模。侯文信表示，雖然疫情會影響民間參與政府招商的熱度，但整體而言，政府積極推動招商，台灣投資市場在全球景氣動盪中逆流而上。好物件，錯過，就沒有了！高力國際研調部董事梁儀盈表示，不管是過去幾年或是未來，只要是屬於精華區的土地，仍會吸引壽險業者、建商等開發業者投入，因為，「好物件，錯過，就沒有了！」梁儀盈指出，二○一九年台灣整體經濟雖受到美中貿易戰的不利衝擊，但也帶動製造業及科技業在台重新擴廠或擴編，進而促使辦公大樓、工業廠房及廠辦的需求增溫，再加上低利率環境持續，資金轉入不動產避險，使得全台土地及商用不動交易均創歷史新高。而今年美中貿易爭端、兩岸關係，以及突如其來的COVID-19新冠肺炎疫情，都將打亂上半年的投資步調，不過，有些投資人仍時時留意投資機會，他們認為，疫情終究會過去。根據了解，投資台灣三大方案至今已審查通過新台幣九六四六億元的投資額，可望在二至三年內陸續落實投資，預估可創造近八萬多個就業機會；另海外資金匯回專法允許資金用於購買或興建供企業自用型不動產，有助於推升六都辦公及工業不動產需求。台灣六都各自有不同發展潛力的產業聚落，具備健全的上中下游產業價值鏈，各具特色；其中，台北市為全台灣金融、專業服務及商業中心，產業發展主要集中在市中心的七大辦公商圈，惟可供開發土地已臻飽和，開發商及投資人逐漸將眼光轉向外圍區域，包含北投士林科技園區(簡稱北科)、大內科及南港區等三個潛力產業聚落。新北及桃園 工業地產交易夯新北市及桃園市則為重要製造業重鎮，像新北市工業及商業開發並行，過去五年平均每年工業土地交易額約新台幣七十三億元，二○一九年以來工業土地交易熱絡，年成交額達新台幣一一三億元，較歷年成長五五％，其中以新莊、五股與土城等區域工業土地交易熱；新北市政府也積極落實「工業區立體化」方案，提高經濟產值。桃園市為北部製造業最重要聚落，產業發展涵蓋物流、光電、高科技、航太、汽車零件、生技、農業、綠色能源及傳統產業等。桃園市內目前共計有三十二座工業園區，每年產值達新台幣二．九兆元，占全台產值一七％。產業穩定發展帶動人口移居及商業開發，不動產投資目的以自用為主，而美中貿易聚焦工業用不動產，購廠與買地皆然，此外，桃園因機場優勢為物流業者首選，去年交易熱絡。台中市為中台灣金融商業中心也是精密機械大本營，經濟發展主要來自於大肚山麓所建構出來完整的產業軸帶，其中工具機產業更位居全球第四大出口國，再與積體電路、精密機械、光電面板、自行車、航太等產業互相串連，成功發揮發揮群聚效應。人口、產業與交通等三項優勢，拉抬台中市的開發潛力，不動產投資及開發信心強，建商大舉搶進獵地，政府標售同步推升土地成交量，另辦公大樓及工業廠房需求殷切，交易熱絡。南部二都拚轉型台南市及高雄市則因南科的進駐而成為南部經濟中心，此外近年亦積極發展海洋及港區遊憩產業。台南地區去年商業區土地因受到重劃區釋出大面積商業地，建商看好台南市商業開發潛力，商業土地成交金額高達新台幣一四七億元，遠勝於過去五年的總和。高雄市是台灣重工業重鎮，近年城市積極轉型，土地交易熱絡，尤以商業區最受青睞，過去兩年較具指標性的兩筆土地交案，分別是富邦人壽斥資七十八億元，搶進北高雄捷運紅線R13站凹子底站旁商業區土地地上權，另一筆是汎陸建設以二十九億元購買亞洲新灣區內住宅及商業區土地，將興建為旅館及住宅大樓。
