12月1日傍晚，北台灣下起初冬的細雨，而在士林夜市的大東路段，許多店家早已點亮了燈，戰戰兢兢地整理門面，確認在店頭的主打商品是否擺設完美，期待這個小周末的生意，不受天候太大的影響。這時，一群年約4、50歲的日本觀光客，湧入大東路，他們打著雨傘，睜大眼睛、豎起耳朵，體驗標榜正港「台灣味」的夜市文化。2003年SARS疫情不僅衝擊國內飯店業，對觀光夜市來說，更是如此。當時在士林夜市裡，看不到幾個觀光客。但不過3年的光景，外國觀光客回流，「來店消費的外國觀光客，占來客數2.5到3成。」在士林夜市經營投注站和美食多年的飛來發董事長黃有忠說。
#@1@#而嗅覺敏銳的黃有忠，隨即針對觀光客再新增休閒推拿的生意。他發現，這一波外國觀光客裡日本客占一半以上，其次是來自香港、韓國及東南亞等地的觀光客，更重要的是，「很多觀光客來店裡消費，隔天又再來一次。」黃有忠說。黃有忠說話的同時，士林夜市街上傳出市議員候選人的拜票聲，在12月9日投票日倒數計時之際，加緊鞏固票源；然而，士林夜市的商家老闆們也在倒數計時，準備迎接年底將開放來台的大陸客商機。這時，有另外一群人，則搶在陸客觀光商機登「台」前，在各個觀光景點附近的店面布局，他們算準了：大陸客必去的觀光景點附近，將會帶動附近商家的生意，而店家生意好，店面就更值錢。跟2年前相比，士林夜市周邊店面行情約漲了2成左右；所以，不趁此時搶進金店面，更待何時？阿文（化名）就是這群「跟著觀光商機投資金店面」的投資人之一，他在士林夜市已經擁有幾個店面，但他還在繼續尋找下一個觀光金店面。他選擇士林夜市，卻沒有考慮像麗晶酒店、101大樓這些大陸客必到景點附近的店面。除了這兩區店面總價較高外，阿文有信心的認為，夜市是台灣特有的文化，國外與大陸觀光客就愛這一「味」，可不是世界各大都市都有的LV（路易威登）！果然，國內各大旅行社為招攬大陸觀光客，在緊鑼密鼓地規畫7天6夜、10天9夜遊台灣的行程中，莫不想靠台灣美食，讓安排的行程一炮而紅。而集小吃與流行次文化於一區的士林夜市，就這樣成了所有旅行業者必定納入規畫行程中的交集。由於士林夜市是台北市最大的觀光夜市，店面向來十分搶手。永慶房屋士林店店經理許博智說，幾年前，有一次同仁好不容易找到要賣店面的案子，「金店面」的售屋紅單還沒貼出去，當天就湧進數十通電話，而且電話響到凌晨一點多，才由出最高價者買下；算一算，從屋主釋出賣屋訊息到買進，前後不到10小時。楊自立也補充，由於投資客十分積極接觸房東，幾乎都還沒有公開買賣資訊，就已經完成交易了。「每個月都有好幾組人向我打探消息，」士林夜市TK2服飾店老闆林武雄說，「可是這裡生意那麼好，哪有人要賣！」士林夜市店面的供需，就連房屋仲介業者很難跨入。林武雄說：「這裡店面的流通，多半靠口耳相傳，所以耳朵要拉長一點，嘴巴則要持續不停的探聽。不然好物件總是稍縱即逝。」雖然，願意耗時間、搏感情的投資人不斷遊說屋主，終會遇到屋主釋出店面的可能；然而，就算機會一釋出，並不表示屋主就願意賣給你，因為屋主也知行情好，所以賣屋訊息自然會讓其他緊盯多時的投資客知道，在你爭我奪下，行情就抬得更高了。從宜蘭員山到台北打拚的林武雄，在士林夜市好不容易向兩位屋主租到店面，一開就是20幾年。其中一間是位在大東路和大南路交口的三角窗店面，而另一間則租在陽明戲院附近。他觀察到，幾乎每個月都會有一些年約5、60歲的投資客，穿梭在士林夜市的巷弄、探詢街坊是否有店面要賣，或是藉機聊天了解這附近屋主的大小事，以掌握機會。林武雄透露，隨著大陸客登台時間逼近，探詢頻率節節升高。而像阿文這樣40歲左右的投資客，是比較少見的年輕投資客。「任何消息都足以讓屋主抬高價碼。我最怕談判時，殺出程咬金。」靠投資店面賺進上億身價的阿文，對士林夜市的店面行情了然於胸；不過，幾次的經驗下來，讓他選擇低調、專心地與屋主周旋，「不然仲介或其他投資者一攪局，隨便抬個價，屋主又捨不得賣了！」
#@1@#士林夜市的店面，是一個「物件少、收益高」的交易市場，如果投資得宜，轉手就是幾千萬元的差價。楊自立回憶，有位投資客在3、4年前以每坪200多萬元買下在大東路的店面，今年上半年的時候轉手，以每坪400多萬元賣出，報酬率高達200％以上。許博智分析，這些外來投資者有的從商，有的甚至只是上班族，他們看好士林夜市未來的觀光商機，跟親朋好友借錢投資店面，希望在1年內買賣可以賺到1成以上的價差。他就遇過一名高階警官，是外來投資客，在投資士林夜市30坪店面，在SARS前以5,000多萬元買入，半年後以6,000萬元左右賣出，淨賺了700萬元。不過，就算是沒有在SARS低價買進，在這兩年內轉手，也會有10到15％報酬率。然而，並非所有投資客圖的是只能賺一次的價差，也有人看好士林夜市後勁十足的觀光人潮，而願當「收租公」。許博智表示，目前短線投資客的比率減少，而買下店面、租給房客做生意的投資客逐漸增加，主要看中的就是這裡的未來性，以及房貸低利率，可拿租金去繳貸款的利多面。像阿文現在不但拚命買店面，也會選擇適合的房客和業種出租，並且十分關心他們營運的狀況。「他們就像是我的金雞母，所以我也會給予他們經營上的建議。」阿文說，大陸觀光客若能為店家帶來10％的營收成長，則租金也就有上調的空間。許博智也說，最近士林夜市的店租微調5~10％，要不是卡債風暴關係，否則還會更高，而有些黃金店面的顧慮較少，趁觀光潮時換大房客（如統一超商），一次調漲2成的租金。而雖然在文林路、大東路和大南路交叉的三角地帶，黃金店面幾已飆到上億元，並不代表資金有限的人無法搶進士林夜市；許博智表示，大南路一帶的部分店面約4,000萬到6,000萬元，不但行情只有大東路段的一半，而且這裡還有個利多，就是明年初台北市政府要在此鋪設人行步道，將有效引入逛街與未來觀光客人潮，因此更具增值的想像空間。另在大南路與大東路交叉口以北（見圖），也被視為下一個成長潛力區。據了解，半年前就有投資客先行搶進，目前已租給體育用品的商家做生意。對於一些投資客來說，或許已錯過SARS低價搶進士林夜市的機會。但是，面臨新一波榮景可期的大陸觀光客商機，頗值得掌握。下次到士林夜市時，別忘了多花點時間浸潤其間。在士林夜市裡，川流不息的人流與金流，是外行人看得到的；而傳來傳去的買賣資訊流，是內行人才探聽得到的。掌握好一個可操作的標的，你也可以當一位年輕退休的包租公，不僅賺新台幣、日幣和港幣，還能再撈一筆人民幣。
