Q根據住展雜誌2018-2020年之統計數據，北台灣之台北市、新北市、桃園市與基隆市房價漲幅約介於3~8%之間，惟新竹縣市則出現-5.68%跌幅(詳請參閱附表一)。此外，根據591新建案之統計數據，2020年第一季至第四季六都以台中市每坪漲價4.9萬元最高，台南市卻出現一萬元跌幅，高雄市則是持平狀態(詳請參閱附表二)，請問莊教授，這樣的發展趨勢，對於未來預售屋、新成屋與中古屋市場之影響如何？
A由附表一與附表二之數據顯示，雖然二、三年來全台房價皆呈現相當漲幅，惟若就2020年北台灣買賣移轉數量最大之新北市(63,346棟)、桃園市(45,712棟)與台北市(31,180棟)數據，再與附表三、附表四與附表五新成屋占比以及仍有不少民國102年之後完工建案待售之情形加以觀察，除交通建設、產業投資與生活機能完備區域之外，未來全台各地預售屋、新成屋與中古屋競價求售勢所難免。
其次，由附表一資訊可知，2018~2020年北台灣各縣市房價，除新竹縣市-5.68%之外，其他縣市漲幅約介於3~8%之間，因此，對於未來房市走勢仍應以傳統「Location，Location，Location」的保守評估為宜；亦即未來三至五年期間，整體房市仍將處於相對平穩狀態，價量都不會有太大波動，並且大都會以去化餘屋為首要之務！
其次，根據591新建案之統計數據，2020年新推案預測議價率主要約介於10~12%之間，此一數據與國泰房價指數以及住展雜誌之調查資訊相近，因此，可以預見的是，儘管立法院通過實價登錄2.0之後，不少建商打出「不二價」廣告，整體市場存在已久之供過於求狀態，短期內仍將以降價促銷為主要訴求！
由以上之分析，當可了解縱然近年買賣移轉棟數略呈增加趨勢，並且中南部地區呈現價量齊揚情況，惟在小坪數當道以及大量新成屋競價求售情勢下，市場焦點應會同時存在預售屋創新高價與新成屋讓利促銷之競爭態勢！
十、預售屋、新成屋與中古屋的抉擇
─新成屋降價求售漸趨明顯
由台商回流所導致台南排隊買房投機炒作異常情事，主要係2020年台積電斥資一百億元在台南陸續購置四棟廠房，由竹科群聚效應所衍生工程師買房增值經驗，導致竹科、中科及南科三大科學園區周邊房價皆告大幅攀升，尤其是在部會首長也認同科學園區逐漸增加就業機會情況下，房地產漲價尚屬合理，形同為房產漲價背書，因此，未來三大科學園區周邊房價仍會呈現溫和漲勢。
惟就另一角度加以觀察，在大量新成屋尚未順利去化情況下，不論是預售屋或新成屋，仍將普遍存在10~15%的議價空間。由此延伸而來的低自備款促銷廣告必然愈來愈多，此一情況可由最近媒體登載之「０自備款」、「10%自備款」或 「月付2萬5起」、「訂金到交屋28萬起」等廣告訴求(詳請參閱照片)，都可據以研判評估未來市場走勢。值得注意的是，購屋者對於預售屋、新成屋與中古屋的抉擇，以及議價幅度將會有比較大的彈性空間，尤其是在政府持續打炒房情勢下，部分地區新成屋必然會隨之調降售價。
十一、新成屋讓利10~15%促銷
─贈送車位、裝潢、家電、退佣、利息補貼兼而有之
根據591新建案之統計資訊，雖然2020年預售建案漲多跌少，惟再就國泰房價指數與住展雜誌之資訊，議價空間約介於10~15%之間，其次，「實價登錄2.0」方才於2020年12月30日通過立法，並於2021年1月27日公布，因此，不僅未來讓利促銷仍將持續，並且贈送車位、裝潢、家電、退佣、利息補貼等兼而有之。其次，10~15%的讓利數據，與國泰房價指數以及住展雜誌之調查資訊相近，因此，可以預見的是，儘管立法院通過實價登錄2.0之後，不少建商打出「不二價」廣告，整體市場存在已久之供過於求狀態，短期內仍將以降價促銷為主要訴求！
十二、積極去化餘屋
─營建產業穩健經營的不二法門
由內政部109年12月所公布108年11、12月份低度使用(用電)住宅宅數、比例(詳請參閱附表六)，以及108年全國各縣市新建餘屋(待售)住宅宅數(詳請參閱附表七)資訊，不難了解未來整體市場在人口變遷以及貧富差距愈來愈大，尤其是房價所得比遠超過國際衡量標準，並且房貸負擔率也普遍超過30%門檻，在此情況下，除少數有錢人仍將購屋置產視為資金避風港之外，一般民眾購屋能力皆明顯衰退。
現階段市場普遍存在大量空屋、餘屋，其對房價變動與持有成本之增加，必然也是業者的一大潛在隱憂，因此，積極去化餘屋應是未來建商穩健經營的不二法門！
