居住既然是基本人權，政府自應適時端出合適的住宅政策，解決人民居住的困窘。依內政部民國一○九年公布的房價所得比，臺北市平均是十三．九四倍，一般人竟要不吃不喝十四年才買得起臺北市的房子！
因為疫情期間各國政府推行貨幣寬鬆政策，造成游資過多，加上台商資金回流，造成炒房之風更盛，行政院遂研擬健全房地產市場方案，整合各部會全力打炒房：央行短短四個月內二度針對房市推出信用管制措施，內政部查完紅單後再立法禁紅單轉讓，財政部眼見一○五年上路的房地合一稅逐漸壓不住炒房的浪潮，也推出了杜絕短期炒房加強版的房地合一稅2.0。
本次房地合一稅修法的討論有三大核心問題：何謂「短期」交易炒房？又是「誰」在炒房？房地合一稅2.0應不應「溯及既往」？財政部對於這三大問題的答覆，目前都未能令人信服。
第一個問題：
持有幾年內出售房地才算是短期炒房？
財政部房地合一稅2.0擬將應課徵重稅(三五％或四五％)的短期交易行為認定從二年調整為五年(見附表)。
據財政部統計，適用一○五年房地合一稅交易案件中，有九○．○八％的房地持有者，於持有不到四年即脫手，有九八．五六％於持有不到五年脫手，換言之，財政部現行提出的房地合一稅2.0，將打擊現行九成九的房地合一稅案件，出手如此之重，是打擊炒房，但會不會冷凍房市？而對於平抑房價漲勢又有多大功效？
「誰」的短期交易才是在炒房？
財政部房地合一稅2.0的另一重點是將非建商營利事業納入房地合一稅的差別稅率之適用，據內政部統計，民國一○九年第四季，持有一年內即出售住宅的比例，非不動產及營建工程業法人比自然人高出四四．七七％，為遏止營利事業或個人利用營利事業炒房歪風，便將營利事業納入房地合一稅差別稅率適用對象；而建商受到豁免，財政部的理由是其為不動產之供給端，並非為炒作而持有房屋。
但只有建商的短期交易不算炒房嗎？其他營利事業的短期交易都應被房地合一稅2.0懲罰嗎？
自然人參與合建分售或是遭到法拍時，稅率為二○％，然而營利事業提供土地，參與合建分售或遭到法拍，在房地合一稅2.0中，卻不見相似之規定，使其必須承擔重稅，有所不公。
商業銀行在財政部房地合一稅2.0通過後也將遭受池魚之殃。銀行因為遵守銀行法規範，必須在四年內處分完成資產中的非自用不動產，而在房地合一稅擴大適用於營利事業後，銀行依法出售房地，竟被視為短期交易而被課以三五％至四五％的所得重稅！
甚至國營事業參與都更、分回出售，係增加不動產供給而非投機炒房；然而財政部房地合一稅2.0擴大後只豁免建商，國營事業配合政策竟被納入房地合一稅之重稅對象。
財政部房地合一稅2.0舉著居住正義的大旗，卻殃及非炒房且提供不動產市場供給的非建商營利事業和國營事業！
若房地合一稅2.0溯及至一○五年的房地交易案件，恐引發破壞信賴保護原則之疑慮！
財政部目前規劃房地合一稅2.0適用對象會溯及一○五年的房地交易案件，被外界質疑破壞信賴保護原則，想像一下：你買了一棟房子，再過一陣子就可以滿二年，屆時出售後的所得僅需負擔二○％的稅率，然而財政部公布房地合一稅2.0的消息，要求你要額外再多持有三年，否則就課予重稅，雖然房地合一稅2.0預計一一一年一月一日上路，留有過渡期，法律上認為是不真正溯及既往，仍不免產生政府掠奪人民所得的疑慮。
然而追根究柢，財政部才是集政策研究量能與實務經驗於一身的主管機關。若行政的主事者急於跟上打炒房的主旋律，卻未審慎盤點制度變革後的各種後果，產業、學界乃至國會再多的諍言，恐怕也來不及彌補政策粗疏造成的傷害──財政部應謹慎、完整盤點受影響對象，以求政策周全。
圖/取自江永昌臉書
