─建商普遍慨歎「賣越多，賠越多」！
─成本高漲與重稅兩大風險如何克服？
最近正當華爾街投資人士歡慶股價大漲之際，就有投資專家提出應嚴防通膨與加稅這兩大潛在威脅；此外，諾貝爾經濟學獎得主、耶魯大學教授席勒(Robert Shiller)也再次提出房市、股市和加密貨幣市場正在形成泡沫危機之警訊，其中尤以節節攀高並且超越上一波高峰的房價最令人擔憂。此一議題相較於目前台灣房價高懸之下，所面臨的營建成本驟增以及7月1日即將上路的「房地合一2.0」新稅制，建築產業是否也會出現那些經營風險？
台灣去年經濟成長率3.11%，今年預測將高達4.64%，惟消費者物價年增率亦將高達1.13%，此一數據在2018至2020年分別為1.35%、0.56%、-0.23%；2017年以來，由於龐大游資導致房價不斷上漲，似乎大家都忘掉了通膨與加稅這兩大潛在威脅已悄然到來，最近席勒教授再次提出的警訊，是否也應該認真列入考慮！
此外，S&P500指數從2020年三月低點迄今已反彈逾90%，並且以科技股為主的那斯達克指數也已反彈超過一倍；因此，席勒教授示警，通膨隱憂最終會導致長期資產價格下跌。
以上席勒教授語重心長的示警，我們是否也應該也所警惕，以免陷入如同2008年全球金融海嘯，美國房價普遍重挫三至五成之慘況；其實，台灣在1990年代台北市房價也曾由1990年的 33.62萬元下跌至1991年的30.14元，惟跌幅不到一成，其後隨即再呈現緩和上漲趨勢，2004年攀升至40.75萬元之後，幾乎就是一路緩和上漲，惟值得注意的是，1990年代全國至少有超過五、六百家建商倒閉，這也正是我們必須嚴正看待這一波土地價格與營建成本高漲之主要原因。
另外，就台灣目前股價飆漲情況而言，未來是否也會陷入長期資產價格下跌情況，實頗值得深入探究！
通膨風險悄然降臨
─建商普遍慨歎「賣越多，賠越多」！
往昔房價與通膨關聯最為密切，其中尤以物價與油價最為敏感，導致油價、物價與房價的三角情結始終難以忘懷，猶記得1973年OPEC(石油輸出國家組織)每桶原油約1.90美元，目前約67.41美元(2021年5月25日)，當時連一個麵包由一元調漲至1.5元，都要出動經濟部物價督導會報官員進行查訪勸導，由此可見通膨風險對於各行各業之嚴重影響，房地產在預售盛行情況下，通膨風險自是無法避免！
當前由於錢多、低利率及營建成本大幅提高三項因素支撐房價，其中營建成本高漲已明顯帶來預售風險；目前房價高懸主要係緣於地價與造價，其中又因台商回流投資建廠，多數施工品質良好的工班被抽調至高科技產業建廠，造成缺工、缺料及機具設備等現象，例如地下室連續壁施工的特殊技術，薪資大幅調漲超過一．五倍乃稀鬆平常之事；以上種種因素導致造價跟著提高二到三成，例如最近有一坐落於信義路二段豪宅建案，原預計每坪造價23萬元，最近則超前部署自行大幅調高至近30萬元。因此，倘非大型建商有雄厚資金做後盾，並且願意自行吸收額外增加的成本，工程品質必然大受影響，至於中南部預售房價20-30萬元的小型建商則恐面臨「賣越多，賠越多」的經營困境！
營建成本大幅提高的潛在風險
─五缺問題備受關注
早在台商陸續回流之前，2015年中華民國全國工會總會發表的年度白皮書即提出「五缺問題」，包括缺水、缺電、缺工、缺地、缺人才，如今看來，缺水、缺電、缺工、缺地這四項已明顯影響產業發展；其次，如就建築產業而言，根據業者提供的資料顯示，近年模板成本上漲約四成、紮筋約5-6成、泥作約二成、土方約5-6成、工資約25%，至於整體營建成本大約上漲二至三成；另外，更有不少建商面臨地下室連續壁工程缺工導致工期延宕之雙重壓力。
此外，近年最受關注的鋼價飆漲幅度，更令業者傷透腦筋，有關此一議題亦可由2015-2021年鋼鐵類股與營建類股股價指數變動趨勢加以對照，即可充分了解，其中鋼鐵類股股價指數由2015年12月31日之73.13一路飆漲至2021年5月25日之161.76，漲幅高達126.05%，至於同時期營建類股股價指數漲幅僅49.65%(詳請參閱附圖)，由此顯見當前建築產業所面臨鋼價大幅攀升以及營建成本高漲之風險有多高！
「重稅＋貸款限縮」平添預售風險！
─央行督促落實授信風險定價原則
「房地合一2.0」新制即將於7月1日施行，最近央行鑑於「部分銀行辦理不動產抵押貸款，有未符合風險定價原則之情形，放款利率偏離市場水準，不利授信風險控管。」而邀集36家本國銀行「喝咖啡」，由此顯見未來建築產業必須面臨越來越嚴峻的重稅與貸款緊縮的雙重壓力。
按央行5月7日邀集36家本國銀行，召開研商「強化本行選擇性信用管制措施執行成效」會議，旨在促請銀行確實遵循授信風險定價原則之規定。
茲再將會議重點節錄如下，以供參考。
由以上之分析可知，當前建築產業所面臨的高地價與高營建成本所支撐的 高房價，短期可能受到通膨與重稅之雙重壓力，而必須承擔越來越高的經營風險，未來是否會如同席勒教授所擔憂的2008年美國次貸風暴所導致資產價值大幅重挫情事，仍有待後續密切追蹤觀察！
圖片取自Yahoo奇摩股市
一、銀行辦理不動產抵押貸款業務應確實落實法規遵循
(一)本行自110年1月起陸續對銀行進行專案金檢，透過督促銀行落實法規遵循，以強化管制措施執行成效。
(二)經查大部分銀行合於本行管制規定，惟仍有部分銀行辦理不動產抵押貸款業務尚有缺失情形，本行促請各銀行確實檢討改善並建立內控制度及作業程序，落實相關規範。
二、銀行辦理不動產抵押貸款業務應落實風險定價原則，勿削價競爭
(一)部分銀行辦理不動產抵押貸款，有未符合風險定價原則之情形，放款利率偏離市場水準，不利授信風險控管。
(二)為維持市場競爭秩序並健全銀行業務經營，本行籲請銀行依「銀行法」第34-1條*及「中華民國銀行公會會員授信準則」第26條**規定，訂定合理放款定價，對授信風險較高之貸款實施差別定價；並應督促銀行審核部門確實遵守自訂之利率定價規範。
