圖/台灣銀行不動產買賣價金信託架構圖
近年購屋者在購買預售屋過程，除簽訂預售屋買賣契約書，另外還要再與金融機構簽訂一份不動產開發信託契約書，請教莊教授，其對購屋權益的保障為何？
有鑑於每年預售市場推案金額動輒高達一、二兆元，並且又經常發生無法履約之交易糾紛，因此，近年主管機關特別在預售屋買賣契約書範本增訂「履約擔保機制」，以期進一步保障購屋權益！
最近建築產業應特別注意的是，日本野村證券日前警示美國、德國、日本、荷蘭、台灣及瑞典等六個經濟體在未來三年內可能出現金融危機；中央銀行隨即於六月二十七日發布新聞表示，我國總體經濟及金融部門健全發展，應無發生金融危機之虞。姑且不論未來是否真會發生金融危機，如就二、三年來房市投機炒作情況，當務之急應是如何避免建築產業流動性風險！
本文謹接續前期，再就內政部所公布買賣契約書範本與應記載及不得記載事項之「履約擔保機制」等相關重要事項分別節錄整理如下，以供參考。
一般常見的履約保證亦即美國行之有年的Escrow機制(詳請參閱附圖)，係由買賣雙方共同委託的第三方負責保管買賣價金或財產的一種代管契約，當特定條件成就或法律事件發生時，該第三方即將其保管物交給特定之人。此一機制常見於房仲業的「成屋履約保證」，通常係以銀行或建築經理公司做為履行契約的價金保管第三方，買方依約支付的購屋價金，先保留在第三方「履約專戶」中，俟所有買賣程序：「簽約6用印6完稅6過戶6交屋6結案」全部完成之後，買賣價金才會提撥給賣方(詳請參閱附圖)。如此，既可防止詐騙，一旦買賣標的出現重大瑕疵或遭到查封拍賣等情事，買方所支付價金就會被凍結在中間人帳戶，不會有任何損失。以上所述主要係以成屋交易為主，通常交易流程較為單純，時間也較短，比較容易掌控。
其次，有鑑於期貨交易的預售市場每年推案金額高達一、二兆元，並且每戶交易金額動輒超過千萬元，加以從簽約到交屋往往長達三、四年，其間又經常發生糾紛，因此，近年主管機關特別在預售屋買賣契約書範本增訂「履約擔保機制」，以期進一步保障購屋權益！
茲再將預售屋買賣契約書範本有關「履約擔保機制」之規定分別節錄整理如下，以供參考。
本預售屋應辦理履約擔保，履約擔保依下列方式擇一處理：
不動產開發信託
由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定本契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。
□價金返還之保證
本預售屋由__ (金融機構)負責承作價金返還保證。
價金返還之保證費用由賣方負擔。
賣方應提供第一項之保證契約影本予買方。
□價金信託
本預售屋將價金交付信託，由__(金融機構)負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。
前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買方，受託人係受託為賣方而非為買方管理信託財產。但賣方未依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買方。
賣方應提供第一項之信託契約影本予買方。
□同業連帶擔保
本公司與依公司章程規定得對外保證之○○公司(同業同級公司)等相互連帶擔保，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持本契約向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。
前項同業同級分級之基準，由內政部定之。
賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。
□公會辦理連帶保證協定
本預售屋已加入由全國或各縣市不動產開發商業同業公會辦理之連帶保證協定，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持本契約向加入本協定之○○公司請求共同完成本建案後交屋。加入本協定之○○公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。
賣方應提供加入前項連帶保證協定之書面影本予買方。
不動產買賣價金信託僅止於「價金保管」
─物之瑕疵、權利瑕疵、產權登記及房地點交等事項，應由買賣雙方自行處理
至於一般金融機構所承辦之主要業務，例如不動產買賣價金信託，依台灣銀行所公布之網站資訊，由於土地與房屋之不動產買賣交易，因買、賣方互不熟悉或互不信任且交易金額大，交易過程極需公正第三人扮演第三方支付角色，經手「價金保管」，當金融機構收取買方價款後，暫時存入信託專戶，並以電子郵件通知買賣雙方入帳金額，俾利賣方辦理備證完稅事宜，俟產權過戶予買方後，再將保管之價金交付賣方，完成交易。由此不難了解當前金融機構所承辦的不動產買賣價金信託仍僅止於「價金保管」，至於「物之瑕疵」、「權利瑕疵」、產權移轉登記及房地點交等履約事項，則非屬信託事務範疇，應由買賣雙方自行處理見其梗概。
此亦可由台灣銀行所繪製的不動產買賣價金信託架構圖(詳請參閱附圖)說明，清楚了解其相關流程與對購屋權益之保障範疇。
一、保障範疇：
1.買賣雙方簽訂買賣契約後與台灣銀行簽訂信託契約，臺灣銀行提供購屋價金之保障與售屋價金之保障。
2.買方將價金存入臺灣銀行信託專戶。
3.臺灣銀行依指示將價金交予賣方。
4.賣方交付狀權等過戶文件予地政士。
5.地政士辦理產權過戶予買方。
二、不動產買賣價金信託的優點
1.於產權未過戶予買方前，買賣價金非直接交予賣方，而交付予公正第三人受託人，得確保買方之購屋價金安全；產權過戶予買方後，受託人將信託財產專戶之價金交付予賣方，賣方之售屋價金亦得以確保。
2.存入信託專戶的買賣價金為獨立之信託財產，除信託法第12條所定情形外，買賣雙方之債權人對該信託財產不得強制執行。
應嚴格檢視履約擔保機制範疇
─未涵蓋「物之瑕疵」與「權利瑕疵」等重要事項
1.依「預售屋買賣契約書範本」之規定，預售屋辦理履約擔保係依不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保與公會辦理連帶保證協定等五種方式擇一處理，並非每一項都涵蓋在內。
2.一般預售屋買賣契約之外，另再簽訂之買賣價金履約保證契約大都僅止於價金保管，至於「物之瑕疵」與「權利瑕疵」等重要事項並未涵蓋在內，此亦可由台灣銀行不動產買賣價金信託應注意事項：「不動產﹃物之瑕疵﹄、﹃權利瑕疵﹄、委任地政士辦理所有權移轉登記及房地點交等買賣契約之履行事項，非屬信託事務範疇，應由買賣雙方自行處理。」見其梗概。
3.購買預售屋應首重建商信譽與業績
由於預售屋從公開銷售到完工交屋期間長達三、四年，常見建商因銷售不如預期或財務危機而衍生續建或營造廠商法定抵押權等棘手問題，因此，購屋時應首重建商信譽與業績。
由以上之分析可知，當前預售屋買賣契約書範本的履約擔保機制仍僅止於「價金保管」，因此，今後購買預售屋在五天契約審閱期間，就應詳細了解不動產買賣價金信託保障範疇為何，以資保障購屋權益！
信託法：
第１條：稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。
第２條：信託，除法律另有規定外，應以契約或遺囑為之。
第３條：委託人與受益人非同一人者，委託人除信託行為另有保留外，於信託成立後不得變更受益人或終止其信託，亦不得處分受益人之權利。但經受益人同意者，不在此限。
第12條：對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限。
第13條：屬於信託財產之債權與不屬於該信託財產之債務不得互相抵銷。
