實價登錄從2012年正式上路以來達10年之久,歷經1.0版、1.5版、2.0版,初步達到資訊透明化的重要里程碑。
早在2012年實價登錄政策推動前,個人擔任房仲公會全國聯合會理事長時,就獨排眾議支持政府推動實價登錄,當時所有民間成交行情資訊只有筆者所屬公司「吉家網」擁有,吉家網特別成立「台灣不動產交易中心」,每季搜集各大品牌彙整的成交資訊,並編輯分析成季報,提供各大銀行、估價師、聯徵中心、營建署…等單位做為估價鑑價參考,每年有一千多萬的營收,但筆者認為政府能出面整合必定可使資訊更全面性、透明性、公正性,於是自斷炊路,犧牲一年一千多萬營收,舉雙手贊成政府推動全面實價登錄,但是筆者有特別不斷呼籲登錄權責應歸屬買賣義務人,可委由地政士與經紀專業人士代為登錄,但並未被政府採納,才會交給地政士負責登錄,實施後政府與地政士公會才知道弊多於利,如今登錄權責歸屬買賣雙方,是一項遲來的重要修正措施,也證明筆者十年前的主張是正確的。
過去,實價登錄存在資訊半透明化的七大缺失
實價登錄1.0版在2012年推出後,實務上存在七大缺失:
(一)區段化、去識別化,民眾無從辨識,造成資訊不對稱空間。
(二)實價申報義務人為地政士,不過地政士無力查核真假,容易受罰。
(三)租賃屋主自租不必登錄,造成逃稅溫床。
(四)預售屋登錄時間嚴重落後,容易誤導民眾判斷。
(五)建商或起造人自行銷售不用登錄,官方交易或法院拍賣不用登錄,明顯不公平。
(六)虛價登錄嚴重,但地政機關缺乏人力查核。
(七)地政機關主觀判斷物件合理性,剔除疑慮物件,有違資訊透明。
2019年應各界要求,內政部推出被稱作是「實價登錄1.5版」的地政三法修改草案,當時也通過行政院會,並送交立法院,但該法案卻躺在立法院未排審,最後僅通過張宏陸版的自提修法版本,排除「門牌揭露」及「預售屋即時登載」,因此2.0版腰斬三分之二,被戲稱為實價登錄1.5版。
現在,實價登錄邁向資訊全面透明化的里程碑
2020年預售紅單炒作猖獗,嚴重破壞市場秩序,民意時勢所趨,內政部適時重推實價登錄2.0版,並於12月30日立法三讀通過。
實價登錄修法2.0版五大項具體內容:
(一)揭露完整門牌、地號:除了所有權人姓名個資外,完全揭露成交地址門牌。
(二)以法律明定主管機關查核權:內政部對於登錄的價格有疑慮時,可直接向相關機關或金融機構調閱金流資料。
(三)預售屋銷售資訊即時申報:預售屋開賣前須立案備查,在簽訂買賣契約後30日內就須逐案申報,刻意隱匿資訊、炒作將加重罰責。
(四)紅單交易納管:明定預售屋銷售者收受定金時,應以書面契據確立標的物及價金等事項,並不得約定銷售者保留出售、保留簽約的權利或其他不利於買方事項,且買受人不得將預售屋紅單轉售予第三人;違法者將按戶(棟)處15~100萬元罰鍰,以防杜投機炒作。
(五)預售屋買賣定型化契約備查:明定銷售預售屋者於銷售前,應一併將預售屋買賣定型化契約報請地方政府備查,備查不實得按件處罰。
未來,實價登錄3.0存在三大改進空間
實價登錄2.0詳細門牌揭露是筆者近年來一貫主張,也是實價登錄進階的重要里程碑,地政司的「2.0」版首重詳細門牌實價揭露值得肯定,這項措施沒有在實價登錄初期推動,主要是考量民眾與業者的適應而做出去識別化的緩衝措施,但經過近十年的適應期,適時將詳細門牌實價揭露,不但讓房地產交易更透明化,同時也提供市場交易過程中做為重要的依據與參考。
內政部針對實價登錄2.0的五大修正版本,方向正確,但美中不足仍存在三大缺失有待改進:
(一)租賃市場全面實價登錄:只有租賃市場全面登錄,才能徹底消弭租賃黑市,期待政府正視租賃不全面登錄所產生的三大亂象:
1.協助屋主逃漏稅:屋主為規避租賃所得稅,就不交經紀仲介或逼仲介業不得登錄,政府沒有登錄資料,當然稅徵機關難以稽查,形同協助屋主逃漏稅。
2.逼使經紀業由合法轉非法營業:經紀業為求生存,協助屋主共同逃漏稅,成交的租賃案就不開發票,協同屋主一起逃漏稅。
3.逼合法經紀業難以生存:奉公守法的經紀業為了不配合屋主不登錄的要求,往往喪失交易機會,更喪失長期經營的顧客資源,也因此喪失在市場的競爭力
(二)揭露物件更即時化、更全面化、更透明化:主管機關對於高價、低價物件不宜主觀認定而保留不予揭露,應全面即時且如實揭露,以利市場透明化、對稱化。
(三)稽核配套措施更健全:對紅單炒作或虛價登錄,政府目前的稽核人力與能力有限,配套不足,對杜絕投機炒作難以發揮效應,有待改進。
資料來源:內政部