台股自今(二○二二)年二月二十四日俄烏戰爭爆發，再加上美國聯準會(FED)接連升息的影響，一路從「萬八」行情直直落，不僅摜破「萬六」，能否在「萬五」處止跌，還是未知數；而台灣房市也籠罩在升息陰影中，看壞的比例開始攀升。
美股及台股都大跌
根據台股分析師指出，台股目前的利空，主要是美國股市走勢偏空，從俄烏戰爭過的最高點跌至近日，跌幅超過兩成，已符合市場所定義的「空頭走勢」；而美股會牽動台股表現，台股也從最高的18026點，跌至15102點，跌幅有一六．二二％。
此外，新台幣對美元的走貶，今年初還有二八．○五對一美元，現今卻貶至二九．六三對一美元，貶值五．六一％，台股分析師表示，新台幣貶值，將不利外資進入台股，台股自然沒有買盤動能，台股不漲，投資沒賺錢，也連帶影響台灣房市買氣。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台股今年從一月最高點一萬八千六百點，到現今已經下跌達三千點，對於許多購屋人資金面與信心面都造成影響，
信義房屋從六月十七日至二十一日的調查結果顯示，有二五％的受訪者在這波股災，因自備款虧損，暫時觀望，另外還有三二％的受訪者，擔心股市下跌是反映未來的景氣衰退，選擇暫時觀望，兩個加總就有五七％的受訪者可能選擇觀望，顯示這波股市下挫的影響程度較深且層面廣。
此外，跟隨著美國聯準會的升息連環泡，讓「通膨」兩字如雷貫耳，台灣民眾也明顯感受到物價上漲，荷包大為失血。
每當通膨壓力一起，房地產「抗通膨」的特性讓它成為不少人的投資工具選項，問題是，當台灣近些年流行「剛性需求」的這些自住客買盤，他們最在意的是房貸利率，如果，一如美國「鷹式升息」，在二○二四年前還有上調空間，那麼，台灣房市將何去何從？
央行升息半碼 反增想像空間
美國聯準會在三月十六日升息二碼，台灣的中央銀行也在三月十七日做出升息一碼動作，接著，FED先於五月調升二碼，接著又在六月調升三碼，動作既猛又強，讓外界以為央行六月十六日的第二季理監事會後，調升利率的機會大增。
不過，基於台灣經濟發展，以及對外貿易等因素，台灣央行在六月十六日僅宣布調升「半碼」，央行總裁楊金龍甚至對外說，升息是個痛苦的決定！
但正因為央行才調升半碼，似乎又預留未來再「升息」的可能性，更是讓台灣房市籠罩在「不確定性」中。
尤其美國一些媒體報導，預測聯準會七月會調升三碼，九月再升息二碼，這都牽動台灣央行及購屋者的神經。
一般來說，非房市專家的購屋族群，常是看電視、看新聞，或聽專家說，如果他們對各種財經指數無法有正確判斷，那對房市的未來看法，就容易為「輿論」所左右，而這也就是「空頭時易看空」、「多頭易追多」的房市特性。
曾敬德表示，目前的房貸利率將重新站上一．七％，而這已是二○一六年六月時的事了，此外，這波升息循環來勢洶洶，不管是房貸族或者打算購屋的民眾，都會受到影響，而且後續國內的升息壓力仍在，不用太久時間，可能未來的房貸利率就會見到二％，而上一次利率二％，已經是二○○八年金融海嘯當時的事情。
升升不息 房貸利率直衝二％
而一旦房貸利率若升破二％，民眾還想買房嗎？信義房屋再做調查發布，若真升破二％，有五六％的受訪者將暫緩購屋或降低預算。
曾敬德指出，經歷長期的低利環境後，今年資金面由寬鬆轉向緊縮，今年累計房貸利率已經升息○．三七五％，信義房屋針對網友進行網路調查，央行若連續升息，房貸利率達二％以上時，有三七％受訪者認為會受影響，降低購屋預算，另外，一九％則認為影響顯著，將暫緩購屋打算。從調查結果顯示，未來若連續性升息，有五六％的受訪者，信心面上會有明顯影響。
曾敬德表示，國人從二○○八年金融海嘯後，已經太習慣資金寬鬆的環境，長時間的房貸利率都在二％以下，甚至出現一．四％以下的超低率環境，除了超低利率環境外，同時間又搭配上三十年期的房貸，都會有利息很便宜、晚點還才划算的錯覺，一旦面臨資金環境反轉，雖然短期內利息不會增加多少，但心理卻已經出現未來利率恐怕「升升不息」的壓力。
曾敬德指出，雖然升息讓購屋人感到謹慎，但心態上會趨於保守的主因，恐怕還是房價位居歷史高檔，台股今年波段大幅修正，資金行情告終，加上未來全球景氣恐怕衰退的綜合因素，實際上因升息房貸支出增加而買不起房的，這樣的族群應該還是相對有限。
物價通膨陰影大
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛也指出，美國五月消費者物價指數(CPI)較去年同期飆升八．六％，刷新四十年紀錄，因此總統拜登力挺FED主席鮑爾放手連續升息以解決高通膨難題，不但讓利率決策更為透明，也更鷹。
反觀台灣五月消費者物價指數年增率為3.39%，是二○一二年八月以來新高，生產者物價指數年增率高達14.00%，更重要的是進口物價指數以美元計價年增率15.73%，但以台幣計價則跳升到17.00%，為一九八○年以來第四十二年新高，顯見通膨持續增壓以及弱勢台幣引發的輸入性通膨陰影。
他說，照目前升息速度來看，最快年底前，房貸利率就會升到二％，直接追上十四年前次貸風暴的水準，再加上稅費負擔，「買房抗通膨」的功能恐會失效。
▲圖1：逾五成民眾認為再升息，將影響買房意願
▲圖2：買房意願指數
升息影響購屋意願
此外，台股重挫，跌跌不休，也影響台灣房市看法，最近有關房市的調查結果是比較偏空的，如國泰金控六月二十日所發布六月國民經濟信心調查結果，就房市的調查，有四二．九％的民眾「無意願買房」，另有六．五％認為因房貸比重低，不影響其買房意願，但有五○．六％的民眾則認為，央行若再升息會衝擊買房意願，也就是央行的升息動作，讓九成以上的受訪者「很有感」。
而針對民眾買房的主要原因，國泰金控的調查結果顯示，有二八．四％的民眾由於結婚或獨立需求而想買房，二一．三％民眾因現有房屋不敷使用想換房，另有一六．四％的民眾把買房當作投資理財，一一．二％民眾是為子女將來準備，只有二一．一％的民眾目前無買房意願(圖一)。
另就房屋交易調查方面，賣房意願指數下滑至-12.2(5月：-8.3)，為二○二一年十一月以來新低，買房意願指數亦走低至-53.5(5月：-52.6)，為近三十七個月以來低點，顯示近期民眾不論是「買房」或「賣房」，意願皆下降(圖二)。
民眾忍受範圍在三碼
永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，在三月升息一碼後，消費者認為未來貨幣緊縮態勢已確立，升息循環已啟動，而政府持續祭出打炒房政策下，根據永慶房屋二○二二年第三季網路會員調查消費者對房價上漲的預期逐漸冷卻，比例大幅縮減，看漲比例連二降，從高點回檔幅度近七○％，且看跌比例則由上季的一○％，大增至本季的二八％。
陳賜傑說明，美國聯準會(FED)為抑制美國國內高漲的通膨，自三月升息一碼後，五月升二碼、六月再升息三碼，今年以來升息幅度已達六碼，而國內央行於三月跟進升息一碼後，六月十六日再升息半碼，合計已升息一碼半。
陳賜傑指出，根據調查結果發現，七七％消費者都了解到，為打擊通膨，央行也有不升不可的壓力，並有近七成消費者期待今年再升息的幅度在半碼與一碼之間內。
陳賜傑表示，央行目前合計已升息一碼半，顯然升息幅度已符合消費者對今年全年升息的預期，不過，國內物價上漲壓力仍未緩解的狀況下，下半年繼續升息的壓力不小，升息幅度恐怕會超過消費者預期。
另就消費者對於升息的房貸壓力承受度是幾碼呢？調查顯示，對於有購屋需求的消費者而言，房貸利率的天花板仍在三碼，若升息超過三碼，消費者的房貸還款負擔將過於沉重，屆時購屋意願恐受衝擊而放棄購屋。
房市專家李同榮則指出，央行理事會六月十六日升息半碼，符合市場預期，主要是因應全球通膨加劇與升息循環趨勢，也兼顧降低國內通膨攀升與抑制資金氾濫的考量，同時也期待藉升息循環壓力對房市產生降溫的效應。
升息及通膨是房市壓力區
他認為，今年下半年房市將會受「升息」及「通膨」的因素影響與牽制，包括：
一、房市逐漸進入升息循環壓力：持續升息循環的預期，初期雖對房市影響有限，但仍有降溫作用，對首購負擔稍微加重，以一般首購三十年房貸影響，一千萬元計算，每升息一碼，每月增加房貸約二千四百元負擔，未來若升息幅度逐漸提升到四至六碼以上，就會超出首購族忍受範圍。
然而升息對經濟成長是兩面刃，一方面升息雖會收縮市場游資與抑制通膨，但另一方面也會影響消費緊縮與經濟增長。因此升息幅度高低，政策容易陷入兩難。
二、短期通貨膨脹難消：國內消費指數短線攀高，四月年增率高達三．三八％，創近幾年新高，促使升息腳步加快。惟抑制通膨因素也同樣造成兩面刃的為難，一方面通膨有礙經濟長期發展，但卻又會助長市場短期置產保值心態，推升房價，通膨若加劇，也恐會產生消費緊縮而出現停滯性通膨隱憂，惟若壓制通膨力道過大，又恐傷及經濟增長。
李同榮表示，升息循環趨勢不變，則下半年房市走勢將出現三大結果，一是房價漲幅將縮小，二是投資炒作將收斂，三是打房力道將減輕。
至於下半年房市發展，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，俄烏戰爭仍未有消停跡象，因戰事引發的全球高通膨危機恐將持續，而全球央行將藉由升息、貨幣緊縮來抑制通膨的目標不會改變，金融市場出現大幅震盪的狀況也可能持續一段時間，全球經濟表現恐面臨下行風險，衝擊民眾信心。
而國內尚有五大措施修法等房市政策變數，加上疫情仍未能看到終點的狀況下，下半年房市表現充滿挑戰，因此，通膨、升息、經濟情勢與房市政策將是決定下半年房市交易量的關鍵。
葉凌棋說明，目前看來，全球高通膨的現象短時間內難以緩解，各國升息仍將持續，台灣也恐難置身事外，而不少經濟學家預期在快速升息與通膨危機的衝擊下，全球經濟有衰退風險，而國內尚有房市政策不確定性，且國內疫情仍在高原期，不可掉以輕心。
即使疫情趨緩，預期下半年房市表現難有以往疫後的激情表現，預估今年房市呈現「價平量縮」格局；觀察上半年表現與各項房市變數判斷，預估今年房市交易量約三十二至三十三萬七千棟之間，與去年同期相比減少三％至八％左右。
▲台灣房市的榮枯，2022年都要看中央銀行的臉色。
