解碼房市＞省稅大作戰 5大房屋族節稅秘招

進入5月報稅潮，如果你是房貸族、租屋族、房東族、售屋族，或換屋族，該如何申報綜合所得稅，才能「稅」得又少又省呢？由於不動產交易金額較大，節稅額也較多，是節稅的大補丸，住商不動產及中信房屋特別整理一些最划算申報方式及節稅小秘方，幫納稅義務人省荷包。
住商不動產總經理室專案主任徐佳馨首先針對房貸族、租屋族、房東族及售屋族等四大族群，一一傳授報稅祕招。

一、房貸族報稅祕招─充分運用30萬元的房貸利息免稅。
小王是屬於自住性質的房貸族，徐佳馨說，報稅時可採「列舉扣除額」，將房貸利息支出列為自用住宅購屋借款利息特別扣除額，目前最高上限為30萬元；但房貸利息支出必須先扣掉儲蓄利息所得，剩下的餘額才能申報。因此，如果小王去年度房貸利息支出是30萬元，但另有儲蓄收入3萬元，抵扣之後便只能申報27萬元。
此外，小王還要注意幾項重點：
1. 申報利息較高的房屋較划算：房屋扣除額的認定以「戶」為單位，除了申報人本人或配偶或被扶養親屬中的其中一人必須設籍之外，如果一個申報戶有2棟以上的房子申請房貸，只能申報1棟，因此以申報房貸利息較高的那一棟較為划算。
2. 充分運用30萬元免稅額：手中若有多餘存款，應該要先償還部分房貸，尤其是1年房貸利息超過30萬的購屋族群，更不能讓存款利息所得吃掉房貸扣除額的免稅額，才能享受房貸免稅額優惠。
3. 舉新債還舊債所支付之自用住宅借款利息，只要是新債和舊債借款的房屋是同1棟，且借款時間銜接，則在舊債未償還的額度內所支付的金額還是可以申報。
4. 若以修繕貸款或消費性名義借款，但確實是用以購買自用住宅者，只要能檢附所有權狀影本或建物登記謄本、借款契約等有關文件，利息支出也是可以申報。

二、租屋族報稅祕招─檢附證明，扣抵12萬元的房租免稅額。
小慧是個租屋族，每個月房屋租金2萬元，若小慧(或同住的家人之一)有設籍在租屋地址，每年便可享有12萬元的「租金支出列舉扣除額」優惠，不過要限定是供自用且非供營業或執行業務使用。
小慧另外也要注意：
1. 如果尚未將戶籍遷入租處，只要在今年5月底綜所稅截止申報前，向戶政機關辦妥戶籍登記即可。
2. 房租支出列舉扣除額是以「申報戶」為單位，如果與他人合租一個樓層，且各自有申報所得稅時，兩人皆享有最高12萬元的列舉扣除額優惠。
3. 房租支出列舉扣除額和自用住宅購屋借款利息特別扣除額只能「擇一申報」，小慧若另外還有棟房子在繳房貸，就必須核算，看選哪一種申報方式較划算；此外，若房租支出要報稅，最好先跟房東言明，以免他調漲房租。

三、房東族節稅祕招─保留各項房屋支出收據。
阿旺是一個「包租公」，雖然收租很愉快，但年年的租金收入申報常是他的頭痛問題。徐佳馨表示，節稅並不難，只要妥善保管任何相關的舉證用支出憑證，就可以提高扣除金額。
她說，現行租賃所得的申報方式，一種是不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的43％列為必要費用，但土地出租之收入，僅能扣除該地當年度繳納之地價稅，不得扣除43％的必要費用。
另一種則是採列舉扣除方式，必須對因租賃而發生之「合理、必要損耗及費用，逐項提出證明」，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算可扣除費用額，「擇高適用」。

四、售屋族節稅祕招─盡量製造財產交易損失。
佩佩去年賣房子，今年報稅時便要提列財產交易所得，第一次賣屋的她，還好保留了當年買入與去年賣出的交易收據或契約，不然就只能以政府公告的房屋評定現值申報，她在評定現值或實際交易價格中，選擇對自己實際交易價格申報。如果她房子賣了1000萬，但當初是買800萬，裝潢花了100萬，仲介費用花了40萬，則其交易所得只需要申報60萬(個人財產交易所得＝房屋賣價－購屋成本－修繕費用－仲介費用)。
徐佳馨表示，售屋族的報稅可分2個部分來看：
1. 賣了有賺：在扣除購屋與其他成本後的財產交易所得，若高於政府的評定現值，便按評定現值申報，申報時不需檢附資料，直接由國稅局以評定現值核報。若是低於評定現值，則以實際財產交易所得申報。財政部每年公布的各縣市財產交易所得標準不同，依不同的標準乘以房屋評定現值(公布於房屋稅單中)，便是所需申報的財產交易所得。
2. 賠錢出售：如果不幸賠售，最好採取實際交易金額申報，再扣除相關成本後，便可能產生「財產交易損失」。賠錢出售時可向國稅局報備核發財產損失證明單，這筆損失可以拿來扣抵未來3年內財產交易所得。在填寫申報書時，在所得列的第7項中，要填寫房屋出售住址，並在「所得代號」欄中的財產交易所得項目填上0，表示房屋因賠售而無所得，不能什麼都不填。並且記得要檢附財產損失證明單，若檢附的相關文件不齊全時，無法認定為財產損失時，便可能因此補稅，還要加收利息。

五、換屋族節稅秘招─善用「重購自用住宅退稅」。
中信房屋副總經理劉天仁表示，老王在去年換屋，除了土地增值稅享有重購退稅外，若購買的房屋價值大於出售房屋所得時，如果善用「重購自用住宅退稅」的4大原則，就有機會可以依稅額中扣抵或退還。包括：
1. 不論買進或賣出的兩間房屋，皆須符合「自用住宅」的條件。
2. 購屋的價格必須高於出售的價格。
3. 2間房屋產權登記的時間必須在2年以內(先買後賣或先賣後買均可)。
4. 2間房屋登記名義人須為同一人。
此外，節稅的方法眾多，劉天仁也指出，近期於房地產市場中較受注目的節稅方法，以「遺產及贈與稅」最受高所得階層的消費者族群注意。

劉天仁說，「遺贈稅」規定下的課徵基礎，現金是依現金計算，不動產依其價值(土地公告現值+房屋評訂現值)。但不動產適用於遺贈稅的項目，並非僅限於一般所想像得到的「高總價豪宅」或是「土地產品」，近年來，「店面」正以黑馬之姿竄起。
舉例說，老陳經商有成，銀行擁有數千萬存款，因基於風險管控，決定將財產移轉給兒子小陳，於是透過仲介公司介紹，順利以5000萬元購得北市大安區的一處店面產品(土地公告現值+房屋評訂現值加總為500萬元)，並登記在兒子小陳名下，了結心願外，最重要的是合法節稅。
1. 老陳若是以5000萬元現金，贈與小陳，他應繳稅費高達1577萬元。
2. 老陳若以所購到房屋(500萬元公告現值)，贈與小陳，其應繳稅費，卻只要31萬元左右。
看了以上的說明，徐佳馨及劉天仁呼籲一般民眾，不論你是中、高所得且擁有資產者，還是無殼蝸牛的租屋人，搞懂房屋的稅法規定，透過不動產保值及節稅雙重功能，來達到合理、合法的節稅方式，如此才能成為賺錢與節稅同時兼顧的聰明投資人。