最近5個月房市不振，政府釋出2000億元新優惠低利房貸來振興房市，學者專家認為，在房市反轉修正時出手，效果不大，但預售市場代銷業者卻認為，政府作多至少能提振民眾信心。在此同時，台北市建商公會理事長吳寶田，以及中華民國建商公會全國聯合會理事長王光祥等人，向行政院副院長邱正雄，提出「遏止與導正銀行緊縮房貸」、「儘速鬆綁陸資來台購屋限制」、「儘速取消遺產稅與贈與稅」、「研擬誘因讓海外資金回流」與「降低購屋成本」等5大建言。人家說：不管房市景不景氣，建商及代銷業者永遠「不能悲觀」。針對房市928檔及後市發展，《理財周刊》特別邀請傳真實業董事長、同時也是台北市不動產代銷經紀商業公會理事長王明成、甲桂林廣告董事長張裕能，及甲山林廣告總經理張境在，提出他們在第一線上，實際感受房市冷暖的第一手消息。
#@1@#《理財周刊》問(以下簡稱為『問』)：雷曼兄弟事件讓台灣股市大失血，建商一看苗頭不對，北台灣928檔期原本要推1569億元預售案，卻緊急縮手為1165億元(圖1)，做為代銷業者，你們怎麼看未來房市？王明成答(以下簡稱為「王」)：預售市場是「買期貨」，買未來2、3年後房價，如果對台灣未來的政經環境是看好的，這時沒理由看空房市；目前只是盤整，雖然房價下修，但幅度不大，量有縮，主要是民眾購屋信心不足，我認為，雷曼事件很快會過去，這一波的盤整，反而是資產重分配的好時機。張裕能答(以下簡稱為「張董」)：美國次貸風暴問題雖導致外資撤離台灣，但我認為，台灣房地產將緩步往上走，因為過去威脅台灣的戰爭陰影，隨著兩岸關係和緩，已經不存在，另過去朝野對立，也因國民黨掌握立院過半席次，提供施政的好時機，因此，這一波拉回修正整理，根本不需要太悲觀。張境在答(以下簡稱為「張總」)：美國在1929年發生經濟大恐慌，影響層面只在美國境內，但因科技發達及全球貿易，經濟強國的美國一打噴嚏，全球都重感冒，不過，我認為，事情發生得快，復元也會快，你看，各國央行都出手救股、匯市。但台灣股市從9300點下跌至7000點，資產蒸發了6兆元，再跌至5300點時，資產損失將近9兆，若以1569億元來說，有多少建案可以clean(完銷)掉？資金動能不足，相對排擠了購屋力，這是我們所不樂見的，但我對後市並不悲觀，也許，馬英九現在做得不夠好，但難道馬英九2~3年後的施政成績會比現在差嗎？如果不是，那沒理由要看壞房市。
#@1@#問：美國雷曼兄弟公司破產，對全球股市造成影響，會對台灣房地產造成加速趕底嗎？張董：過去半年，買、賣方中間的線好像斷了，賣方認為還會漲，買方認為還有低價可撿，不過，9月份，這條線原本有接起來，有些不錯的個案也傳捷報，但雷曼事件出現，後市又很難講；而隨著美國在全球影響力日漸式微，亞洲勢力崛起，我認為，台北房地產一點都不會泡沫，因為相對東京、上海、香港及新加坡，房價還不是最高的，而目前短暫震盪整理是難免的。張總：我希望美國雷曼兄弟對股市的影響，能夠加速台灣股市趕底，因為股市止穩後，台灣房市才能有明朗走勢。老實說，這一波房市走疲，下修的幅度約5~10％，即使最壞到15％，損失並不會比股市來得大。
#@1@#問：928檔期，建商推案臨時縮手，似乎默認空頭市場的來臨，加上學者也看空，台灣房市將走入空頭了嗎？ 王：這一波房市，就我們第一線的感覺是有點冷，但我認為，明年第1、2季就會復甦起來，因為政府想作多。之前去行政院、經建會開會，我都建言，政府的政策執行力，現在是跟時間賽跑，速度要快。像降遺產稅、贈與稅、開放陸資來台置產等，政府愈快擬好配套措施，愈快實施才好，政府腳步若太慢，今天該做，卻過幾天才做，就來不及，失去競爭力，要知道，我們是在跟國際競爭。我對一些學者沒拿到建案實際成交價格，卻隨意發布房市將走空幾年的言論很不認同，且認為是「不道德」的，我可以接受他在某種立論下，呼籲民眾及政府注意可能泡沫的疑慮，但對鐵口直斷，房市要跌幾年，萬一他說的不準時，民眾的損失誰來賠？真的要慎言，不要落井下石。張董：景氣要急轉直下，需有以下因素： 全面房價太高，高到政府出面打壓。但政府目前並沒有像大陸一樣實施宏觀調控，並沒有打壓，再者，台灣有些區域在過去還沒漲到，有些地區房價一坪才10多萬。 利率太高，超過購屋能力。但目前利率在3％左右，跟過去8％、9％相比，還在合理範圍內。 指標型或大建商倒閉。這不會看到，因為銀行要求建商個案資金信託，每個個案都有防火牆。 與周邊城市相比，台北及台中房價還是偏低。所以我對後市並不悲觀。張總：房市景氣好，包括一些非營建業的傳產公司也來湊一腳，遇到景氣收縮，小公司就不推案，這也是正常現象；但對長線經營的建商，像麗寶、寶佳、寶路、宏泰及遠雄等，即使碰到SARS，他們還是照樣推案，採先建後售，結果，SARS之後，房價從谷底起漲，最後敢買房子的人都賺到了。而目前景氣的確有收縮，但下修幅度不大，約5~10％，頂多回到329檔的成交價，只要股市加速趕底，止穩後，房市還不致悲觀。
#@1@#問：房市大多頭時，預售案一推出，2周或1個月完銷的個案相當多，但現在，傳出銷售期拉長、有人退訂，及建商緊縮廣告預算，這種情形嚴重嗎？王：現在信心不足，打廣告的效果不大，業主(建商)有要求等一等。此外，銷售期也拉長到半年、一年，或者簽包銷，從頭賣到完，另也建議業主「先建後售」。張總：目前的確有些建案，銷售情況不理想，像內湖五期有一個高單價的代銷案，9千點時，銷售6成，但7千點時，催他們來簽約，他們說「再等等」，等跌破6千點，不是不簽約，就是退訂，只剩10來戶。所以希望股市能加速趕底，房市受的影響就不會那麼大。問：學者認為，政府在房市反轉而下，祭出2000億元的2.925％低利房貸，並不能夠刺激房市，你們認同嗎？王：我想大家都誤解了，政府釋出低利房貸，主要是要救經濟，2.925％低利房貸對有購屋需求的中產階級是有幫助，可以減輕他們負擔，對稅收也有幫助。我認為，這一波股市及房市的下跌，就像台灣這艘船著火，大家應盡力去滅火，而不要去煽風點火，船沉了，對大家都沒好處，大家應該讓這艘船繼續開，而長期來說，若能造艘軍艦，是最好不過。張總：現在是大家信心不足，不知道谷底在哪裡？如果昨天買、今天買、明天買，價格都差不多，大家就會進場，但明天買比今天買，可以少幾％，大後天買又會比今天低幾％，大家不知道低點在哪，就會觀望。
#@1@#問：台北市預售豪宅，從每坪100萬元，喊到200~250萬元，當房市走跌，這種超豪宅還能支撐高價嗎？會不會有行無市？王：通常稱超豪宅，都是物以稀為貴，有人買，不一定自己住，買來做典藏或做投資的；不過，最近也面臨買豪宅的投資客殺出現象，而影響到豪宅預售市場的買氣。至於影響有多大，目前並沒有正確數字，但豪宅預售案，若開太高價，地段非信義區、大安區，是有議價空間。張董：台灣已經醞釀有1坪200萬元房屋的實力，但是在建築風格上沒做到，有些在巷子內，幾戶建案，走大坪數，就叫「豪宅」，我是比較不認同，但並不代表200萬元1坪是個笑話。台灣下一波的地產會跟國際接軌，照國外豪宅規格，都有大基地、好的景觀、新穎的建築設計，建築內涵是符合這個時代精神的，我認為，國內的建築師慢慢會朝此方向走。張總：全世界95％的財富集中在5％的身上，像倫敦、香港半山腰的豪宅，並不全是當地人買，有大部分都是外國有錢人來買；而台灣一坪2百多萬元的建案，只是個案，不能當做常態性，這個價也是「喊」的，也許成交價只有120~130萬元而已。不過，以當初宏泰及甲山林在蓋仁愛帝寶時，光是每坪的造價就40萬元來看，M型社會，有錢的人想享受頂級住宅，價格多5％、少5％，對他們是沒有影響的。
#@1@#問：放寬陸資來台置產，會是台灣房市的強心針嗎？張總：放寬陸資來台置產，受限於法令，還得要配套措施，時間上緩不濟急；若能循香港模式，儘速從每日開放1千人到自由行，相信對刺激台灣消費經濟，將有很大助益。王：台灣房地產需要外來資金，不一定是陸資，港資、外資都好，最好外流到國外投資的資金，能因為政府降遺產稅，而回到台灣來。張董：大陸有房子的人，最近也在風暴中。尤其股市從6千點跌到2千多點，包括房市，下修力道很大，反觀台灣，房市還沒漲上來，所以往下修的力量很低。投資還是以台灣為主，因為利率很低，不像大陸8~9％，這時候應該拋大陸回台灣，像我之前在北京投資，最近就想撤回台灣。
#@1@#問：如果心臟強的人，要在此時進場購屋，你們認為，可大膽前進哪些區域？王：這一波雖然景氣有點冷，但仍有賣得好的產品，如自用住宅、公設比不高的建案，以及位於捷運等交通動線沿線的建案，還是有自用購屋者買；加上明年第1、2季，房市景氣就會起來，這時，可趁著低檔進場「撿便宜」，我認為民眾可以以「買期貨」的想法來買2、3年完工交屋的預售屋，而台北縣市內每坪50萬元的建案，如文山、新店、北市南區的師大路巷子內的建案，都可以多看看。張總：想買房的人都在問，低點在哪裡？問題是，房市拉起來後，回頭才看得到低點，因此，只有勇敢進場的人，才有機會買在最低點。就現時有購屋需求者，我建議： 重劃區，像內湖五期每坪50萬元，與大直60~70萬元比，相對便宜。 台北縣周邊，有公共工程在動工的，如淡水、汐止、新店、新莊、三重、蘆洲等都有捷運通過，另基隆也不錯。張董：要慎選、不用觀望，可在大台北地區挑選好的產品。我近幾年推崇的是生活及建築美學，比較是為人生閱歷豐富，錢也賺得多的50歲左右的人，蓋他們這階段想住的建築，區域以陽明山最優，但沒有新建案，天母及紅樹林也不錯。
#@1@#台中七期一級豪宅建案林立，但自今年6月後，景氣一路走下坡，已有不少建商悄悄將推案腳步放慢，採取先預告，或主打企業品牌形象方式測水溫。目前已知可能推案的建商，仍以七期豪宅的超大坪數做規劃，都是100坪起跳，開價45~65萬元。 台中八期下半年的推案產品類型，則以60坪以上的中、大坪數為主，每坪開價至少25萬元，相較於去年同期新案開價，每坪20萬元起跳，房價漲幅驚人，主要是區內公園綠地多，是綠覆率高的區域，是建商繼七期之後，另一個搶進的激戰區。至於五期、十一期及中科一帶，都是上半年推案，繼續銷售，建商及代銷業者反映，這一波房市盤整，建案去化速度變慢。
