想做房地產的人，一定要認識『0.3025』這個數字，對我來說，它價值20萬元。」世新大學新聞系教授彭懷恩除了開出版社、開過咖啡屋，更投資不少股票及房地產，但剛入行時，因為不懂房地產「1平方公尺＝0.3025坪」，第一次就出師不利，栽了跟頭。話說1980年間，從美國搭飛機要返回台灣的彭懷恩，在機場買了一本《如何在通貨膨脹中保值》的書，書中的重點，主要在描述一般人，如果在1930年分別投資黃金、債券、股票，或是房地產，等過了50年，到了1980年時，哪一項的投資獲利最大？愛看書，平均一天可以看完一本書的彭懷恩，在下飛機前就看完該書，且下定決心：「我要買房地產。」因為依據該書長達50年的數據顯示，房地產的保值及增值是最可觀的。
#@1@#一般來說，做學問的人，自視甚高，能讓他信服的，唯有禁得起考驗的科學數據。彭懷恩很早就有買賣股票的經驗，他的挑股邏輯是：「你能用30秒給我一個道理，我就買。」意思是，當你要投資那檔股票時，一定要很了解該公司，且在30秒內就能說出你為何投資它。從不買賣共同基金，且不相信銀行理專投資建議的他，也是因為巴菲特說過這樣的話：「全世界只有華爾街會出現坐勞斯萊斯的人(指有錢人)去向坐地鐵(指搭地鐵上班的基金操盤人、理專)的人請教。」別人認為賺錢很難，彭懷恩卻認為很簡單，但要賺大錢就很難；因為他曾幫林洋港競選總統的文宣操過刀，相處之間，聽林洋港說過：「賺小錢靠努力，賺大錢則靠命。而人有2命，拚命及認命。」
#@1@#不認命的彭懷恩，不相信那些基金經理人或銀行理專能幫他賺大錢，所以，如果想變有錢，唯有靠自己拚命。因此，在知悉房地產可以迅速累積可觀財產後，1982年，他決定跨出他的處女秀。那時，他正就讀博士班，但因為在補習班教課，口袋裡存了點錢，在杭州南路相中了一間「戴帽子」(頂樓加蓋)的房子，仲介說房子185萬元，但頂樓有加蓋，所以總價是235萬元。因為不懂，不了解頂樓加蓋的面積是不計入每坪售價，彭懷恩只看權狀所登錄的「平方公尺」，連怎麼換算成通俗所用的「坪數」都不會，等發現不對，被仲介灌了水，找了在調查局的朋友協助後，雖然仲介退了30萬元，但仍比185萬元多了20萬元。想起來仍然很氣的彭懷恩說：「那時一個月的薪水才8千到1萬元左右，多付20萬元，心很痛。」繳了學費後，彭懷恩從此記住了「0.3025」這個數字。
#@1@#27年來，他進進出出房地產的買賣，包含在美國買過的5間集合住宅在內，總計買過17間房子，其中，他買過頂樓加蓋，使用面積達1百多坪的房子，也有小到只有10坪，還淹過水的地下商場，他也在天母的中山北路七段之名人巷置產，出租給日僑，當「包租公」，甚至還在SARS期間去買過汐止的法拍屋，及買過祭祀公會的「地上權」房子。說起「法拍屋」的經驗，彭懷恩笑著說，「當時跑到重慶南路三民書局，找跟法拍屋有關的書籍，2、30本全抱回家，把每一本都當論文讀過之後，就跑到士林地方法院去看『黃單(拍賣物件)』，找尋物件。」結果沒想到，就在他站在公告欄前一一挑選物件時，身旁有個人叫他：「老師。」這位學生是位代書，是萬通銀行(已被併入中信銀)派到法院，對想標法拍屋者，以提供銀行貸款來推銷該銀行被法院拍賣的物件。彭懷恩突然說：「其實，法令的東西，只要找到一位好代書，根本不用讀那麼多本房地產的書。」該位學生後來也順理成章成了彭懷恩的代書，並在物件3拍過後，順利幫他在南港軟體園區過去沒多久的汐止福德二街，拍到一間上百坪的法拍屋。
#@1@#雖說是順利，但他還是見識到「法拍屋」不點交的麻煩。他說，該間房子原屋主可能是提供給泰勞居住，裡面充斥著堆積如山約500支的空啤酒瓶，總共叫了2、3部車運走，才清理完畢，目前則做為他的出版社及倉庫之用。彭懷恩也說，早期一些銀行法拍屋的物件，大都貼在布告欄，有些「海蟑螂」會將黃單撕掉，但現在「網路e化」，民眾不用辛苦的跑到法院去人擠人，只要上網就能一覽無遺；但能否標到，還是要看物件搶不搶手。彭懷恩說他入場的時機很好，正好是2003年SARS期間，房地產最低迷時期，「危機入市」，才能撿到最便宜的價格。
#@1@#至於為何會買在汐止？他又有一套「跑在前頭」的投資理論。他說，要投資房地產，除了要了解整個房市的景氣循環外，也要對整個都市計畫發展有一個清楚的輪廓。例如信義計畫區漲完，它周邊的松山在「比價效應」下，也會跟著輪漲，而內湖漲完後，接著南港漲，緊鄰南港的汐止則會是下一棒。當外界還對汐止的「淹水」記憶猶新時，彭懷恩很清楚，政府在水患後所興建的疏洪道，將能有效解決問題，因此，他不會追價去買正在漲升的激戰區，反而先跑一步，到下一個輪漲點去找物件，以確保買得便宜。就像他會去買深坑的房子，也是看到木柵的房子一坪已賣到40多萬元，而對外交通便利的深坑，目前一坪才10多萬元。彭懷恩笑著說，有空就到處看房子，合適的房子就買，現在已「精」到看房子的外觀，就知道它的「屋齡」，因為從外牆所用的瓷磚，從二丁掛、洗石子，到現在流行日本式的極簡風，以及窗戶所用，早期的木框窗、鋁框到現在的氣密窗，都有時代的演進可參考。
#@1@#他還很自豪，靠著所買的房子增值，以及向銀行貸款的「財務槓桿原理」，養出2個留學生兒子，其中一個已經是博士。但說到「財務槓桿」，他則要感謝一位貴人，那就是前國大代表、北橋建設董事長王應傑；王當年靠房地產賺了很多錢，民國69年出來競選國大代表時，就委託彭懷恩搞文宣，選上後，本想酬謝5千元，但彭懷恩不要錢，反而要王應傑授以房地產致富術，其中，讓他最受用的就是善用「財務槓桿原理」。例如300萬的房子，若拿出50萬元的自備款，其他就貸款，等房子增值到350萬元時賣掉，50萬元的本金就會變成100萬元，只要玩得好，財富的累積也會很快。彭懷恩說，民國75年，房市景氣不好時，他買在中山北路名人巷的60坪房子，總價才430萬元，那時，他口袋只有10萬元，其餘都是向銀行申請房貸及小額信用貸款。另外以500萬元拍到的法拍屋，當時，口袋裡一毛錢都沒有，但跟朋友借了100萬元後，其餘就跟銀行貸款，從貸400多萬元，到第2年有急用，跟另一家銀行辦貸款，因資產重估漲到600萬元，就貸了480萬元，後來，小孩要出國念書，又重新跟另一家銀行貸款，如今，貸到600萬元。
#@1@#當然，他也不會太擴張信用，還有個「水庫」理論，即收入多時，就洩點洪，多做投資，但碰到枯水期時，就收手不投資。談到銀行貸款，他還堅持，每間房子都「只還息、不還本」，除了自住的一間外，其他就出租，而房子一有增值，有不錯的價錢，他也會適時脫手。因為他有個成功的銀行家朋友，跟他講過一個罐頭故事：朋友給他一個補品罐頭，他捨不得吃，就賣給別人150元，接著又被轉賣到200元、300元，最後被一位有錢人以1500元買下，並打開吃，但竟然是壞掉的，該有錢人就往源頭追查，追到某個人時，對方說：「你怎麼那麼笨，罐頭是拿來賣，不是拿來吃的。」這段話給了彭懷恩很大的啟示，他認為，凡是把房子拿來住的人，都只是小康，不會變成有錢人，有錢人是會把房子拿來賣，所以他的房地產投資原則也是：「房子是拿來賣，不是拿來住的。」而先後買過17間房子的他，目前只剩下6間房子做出租，至於美國的房子，也因為兒子唸書，每2年賣1間因應，如今已出清。善於危機入市的彭懷恩，對於目前房市景氣下滑，也認為目前並不是進場的好時機，還說，這時進場是「空中接刀子」，一定受傷。
#@1@#本身著作無數，且經營出版社的彭懷恩，今年有意將他多年來投資房地產的心得，寫成一本有關於從白手變成小康的書，書名雖然還沒定，但很多在課堂上聽過他論述的學生都認為，會很生動及有趣。在房地產投資能否致富？彭懷恩笑著說，「若我有10億元，還是會跟巴菲特一樣，開最省的車，住原來住的房子。」言下之意是，從他目前的生活模式，很難窺得他賺了幾千萬元，但其實，每個人都怕講了，國稅局就上門查稅。他想現身說法，將他歷年的投資心得寫成書，主要是想打破一般人被建商所灌輸的錯誤迷思，那就是「豪宅的建造成本，每坪要15萬元以上，所以賣價不低於50萬元1坪，而一般房子則是10萬元的建築成本，每坪賣20萬元。」他說，自古以來，不管是股票投資，還是房地產，只有少數人賺錢，大多數賠錢，那是因為少數人能打破一些迷思及框架。因此，他要借用佛斯特(Robert Frost)著名的詩《未竟之路》做為結論：許多、許多年以後，我會喟然而嘆訴說這事：林中有2條岔路，我走的是少有人走的路，一切都不同。
