開心搬新家，但不想入住後才一個頭兩個大，最好先搞定驗屋，若沒驗好就簽字「交屋」，小心後續問題一籮筐。
買房，最高興的莫過於要「交屋」，但如果你買的是預售屋，那在搬新家前，還有一道難關要過，那就是「驗屋」。
很多人想，是自己驗屋就好了呢？還是找坊間的驗屋公司代勞呢？但驗屋公司良莠不齊，會不會又找罪受？
五十多萬戶預購客等交屋
住商機構根據內政部數據指出，2020~2022年間全台純住宅用核准建照戶數共達51萬1178戶，若以現今工期約三至五年計算，將於今年起出現超大量體的交屋潮，也就是說，約有50多萬戶買預售屋的人，在未來的半年，陸續要進入「驗屋」階段。
消基會董事暨房委會委員張欣民表示，「驗屋」很重要，是因為一棟房子動輒上千萬，在北部甚至要兩三千萬元以上(豪宅另當別論)，可說，房子「貴森森」，當然希望完美無瑕地交到手上，若是入住之後，發現這裡漏水，那邊地磚空心、地不平，或牆壁粉刷不平整，或機電出問題，那就是「花錢買氣受」。
張欣民表示，雖然很多建商在推案時，都會標榜保固十年、二十年，或是更久年限，但就尋常百姓來說，若能在驗屋時，把可能的問題都發現，要求建商修繕後再簽字驗收，就能避免事後再來「補破網」，那就一個頭兩個大了。
新成屋驗屋常見缺失一籮筐
就其觀察，新成屋驗屋時常見的缺失有二十項，包括磁磚空心，地磚銜接處翹起，地磚積水，牆面空心或裂痕，水管漏水，門窗密合度不佳，玻璃有刮傷，排水孔開錯位置，配電箱缺少單線圖等等(表一)。
有一位不願具名的住戶則談到他的慘痛經驗，他說，在徵詢朋友對各建商品牌的建議後，跟某家知名建商購買預售屋，以為有保障，但交屋住進去之後，問題連環爆，首先是外頭下大雨，裡面就下小雨，且前後陽台也會積水，水淹到小腳踝高，另室內地磚明顯不平。
更誇張的是，主臥的浴室竟沒有插座，洗手台下方也漏水，馬桶牆面和地面會滲水，且時不時就臭氣薰天，經查，竟是馬桶沖水的管線沒有安裝好，有管線卻沒封閉，他說，真不知建商如何跟營造商辦工程驗收的，這麼多明顯可見的缺失，竟要他去辦驗收及交屋。
該住戶說，每次出問題，他們(建商)看似有誠意地在解決，但沒幾天就出一問題，心情大受影響，凡此種種，真的「欲哭無淚」。
自行驗屋需知及自備工具
本來是開心搬新家，但一碰到上述眾多狀況，那真的是一大折磨，因此，「驗屋」真的很重要。而該如何驗屋呢？張欣民說，民眾可以自行驗屋，或是找坊間的一些驗屋公司。
民眾若沒有找坊間的驗屋公司代驗，全要自己來驗的話，張欣民表示，就要準備捲尺、硬幣、乒乓球或彈珠，小夜燈或手機充電線，衛生紙、有色膠帶及肥皂水等等的這些工具。
張欣民說，準備捲尺，可以量測室內空間以及設備尺寸，檢查是否有符合契約書上所載的規格，而硬幣可以用來輕聲敲打牆壁，判斷牆壁是否為實心，也可用手指輕敲測試；乒乓球或彈珠，用以測試地坪是否歪斜；小夜燈及手機充電線可用來檢測開關迴路是否通電。
另選用水溶性的衛生紙，用來測試馬桶沖水力道及排水順暢度；有色膠帶(建議選擇無痕膠帶，以免傷及漆面)，除了把缺失記錄在驗屋單上，也可以把有缺失的地方貼上膠帶，提醒建商需要改善的區塊；至於肥皂水則是檢查瓦斯管線的接縫處有沒有漏氣。
僑馥建經公司經理林佩儀指出，自行驗屋較省錢，但須要有專業知識，另建設公司會提供一張驗屋項目表，但民眾最好事先要自行規劃驗屋流程及項目，免得被建設公司牽著鼻子走，而自己驗屋另得準備平面圖與驗屋工具。
她建議民眾準備的驗屋小工具，包括硬幣、打診棒、捲尺，有色驗屋膠帶，寶特瓶、水桶及水管，紅藥水，水溶性衛生紙，彈珠、水平儀，小夜燈、手電筒、梯子、相機，怕熱的人就自備小風扇等等(如附圖)。
張欣民對驗屋也有六大重點小叮嚀，主要是看平整度、開合度、密合度、給水力、看廚房及要來電等(表二)。
驗屋四大方向
林佩儀另指出，驗屋有四大基本方向，方向一是建材、外觀：包括(一)油漆粉刷是否平整、有無脫落、裂紋；(二)樑柱、天花板、地板、牆面平整度，(三)門鎖、窗戶是否能夠正常開關及上鎖，(四)磁磚、窗框、門框是否有平整密合。
另管線是否完善，例如：排風管、消防管、排煙管、自來水管、電線、瓦斯管線等；以及核對買賣契約及平面圖，確認尺寸、各項裝置是否有按圖施工。
方向二：機電設備，(一)要檢查開關、插座、照明、供電設備是否正常運作，(二)電話線路、網路孔、有線電視訊號孔是否正常；另(三)總電表查看，建議由事業人士檢查，以及(四)瓦斯是否正常運作。
方向三：排水系統，(一)注意廚房、陽台、廁所的洩水方向，(二)所有排水孔是否排水順暢(冷氣排水)，(三)排水時，水管是否滲漏？
方向四：其他，包括(一)社區的保全人員、管理費用、公設的使用及維護，(二)交屋後若遇到問題時的聯絡窗口為何？(三)聲音、輻射、甲醛等環境檢測等等。
專家教驗屋 分門別類最妥當
住宅消保會創會顧問吳翃毅則就各項工程，分門別類指出，「土建工程」，要查看管路／預留穿樑處是否有填縫；是否預留空調設備之管路套管；電線CD管是否有充足；地磚及壁磚是否平整／是否有空洞化／是否有龜裂、破損；磚縫／填縫是否有短少、破損、不平整；浴室、陽台地磚／洩水坡度檢測；以及平面停車位／尺寸丈量。
「水」項目，要檢查冷氣排水管／排水是否正常；給水管／出水功能是否正常；地面排水管／內視鏡檢測／排水是否正常；排水孔／對應排水管是否偏心；(毛胚屋)防水層積水測試(購屋者須會同賣方提前一至二天進行積水2~3公分，若檢測前未執，則不予補測)。
此外，浴室簡易積水測試，包括浴缸排水孔／蓄水／溢水孔／是否正常；浴缸是否有檢修孔／檢測有無滲漏水；淋浴拉門／開關是否順暢／有無防撞墊片；拉門密合度檢測／有無滲漏水；洗手台／給水管、排水管／是否有妥善安裝／有無滲漏水；是否有壁癌或滲漏水現象；水槽排水／溢水孔／檢測是否正常；框與牆面／收邊是否平整／牆面是否有龜裂／潑水檢測是否有滲漏水現象。
就「設備」項目，吳翃毅表示，要檢測馬桶污水管／排水是否順暢正常；淋浴拉門／開關是否順暢／有無防撞墊片；拉門密合度檢測／有無滲漏水；浴缸排水孔／蓄水／溢水孔／是否正常；浴缸是否有檢修孔／檢測有無滲漏水；浴櫃門片／鉸鍊開關是否正常／是否平整；暖風機、抽風機、相關設備／功能檢測；排風管是否有破損；五金配件是否妥善安裝。
資訊時代 訊號通暢最重要
另網路訊號檢測；電話訊號檢測；電視訊號檢測；對講機／功能檢測(需賣方協助測試)；廚房、浴室的給水管、排水管／是否有妥善固定；瓦斯管線／是否妥善安裝；瓦斯爐、烘碗機／功能是否正常；抽油煙機／功能是否正常／排煙管是否有密封或破損／是否有迴風現象；廚櫃／門片鉸鍊開合順暢／是否水平；烤漆玻璃／檯面／是否妥善安裝。
另大門門扇／是否垂直、水平(歪斜)；門扇／鉸鍊安裝是否垂直、水平(自動開合)／是否有變形／是否有妥善密合；門把、門鎖、門擋／檢測是否妥善安裝／功能是否正常；門框門扇、窗戶、三合一門是否有刮傷、凹陷、污損、或其他瑕疵；門框與牆面／收邊是否平整；後陽台門(三合一門)開合是否順暢；框、扇／是否有變形／是否有妥善密合；框與牆面／收邊是否平整／牆面是否有龜裂／潑水檢測是否有滲漏水現象；紗窗／是否有短少、破損、變形、密合；瓦斯偵測器、偵煙器、緊急壓扣、警報器、或相關設備／是否具備正常功能。
就「環境」項目來看，是否有壁癌或滲漏水現象；油漆(塗料)／是否有刮傷、凹陷、垂流、氣泡、披土不平整、污損、裂縫；踢腳板／是否有密合或變形；隔間牆／是否符合建築平面圖(委託人提供建築平面圖)；天花板／是否有維修孔／是否有廢棄物；燈具、偵煙器邊緣是否有妥善銜接；隔間牆／是否符合建築平面圖；室內空氣甲醛檢測、游離輻射檢測及電磁波檢測。
就「電」來檢查，要看無熔絲開關／壓接端子是否有保護套及牢固／漏電斷路器／檢測是否正常；無熔絲開關／(迴路)是否符合電箱內配線圖及標示；每一迴路安培數和線徑是否符合規範；插座相位／接地／檢測；總電源箱門片／是否密合／開合順暢；電箱色線是否依照電工法規／是否單向多接。
吳翃毅表示，若是購屋人自行驗屋，可以注意上述情況，而他提醒，一定要自備有色膠帶，一旦發現有要修繕的地方，都要一一貼仔細，如有些地磚或壁磚有不平整，區域有多大，就一一把區域貼出來，若只貼一張，施工人員會以為只有那個地方，而忽略整個大區域，屆時，就雞同鴨講，又要花時間做二次驗收時。
若是覺得驗屋工程太繁瑣，可以考慮找驗屋公司，借用他們有專業的檢測儀器，此外，驗屋工公司會出具一份驗屋報告書給委託人，據此要求建設公司進行修繕。
林佩儀表示，自行驗屋雖然較省錢，但驗屋其實需要許多不動產的專業知識，包含營建、地政、環境安全皆須有一定的專業，尤其是在購買預售屋或新成屋時，若真的不確定建商的施工品質是否完善，也不確定自行驗屋過程中是否無遺漏，可以花錢請專業的驗屋團隊進行驗屋，驗屋團隊也會將驗屋結果製作成報告書！
請專業人士「代勞」的話，可以請設計師驗屋，林佩儀說，室內設計師可協助找出一般人易忽略的驗屋細節，但並非每個室內設計師都有此服務。
另外就是請驗屋公司驗屋，但價格較高，其專業度高，有專業的檢驗儀器與設備，會協助比對合約、平面圖、技術法規是否與房屋一致，且會提供完整報告書。
「我要自行驗屋，可以嗎？」張欣民就自行驗屋及請驗屋公司的評量指出，若要自行驗屋，目前網路上有很多教學影片，得上網做一些功課才好，至於要請驗屋公司，就得花一筆費用，但驗屋公司也是良莠不齊，就得多做評估(表三)。
驗屋公司如何找？費用如何算？
至於驗屋費用知多少？張欣民表示，就其了解，新成屋以坪數計價，每坪約600元，而最低消費，驗一間屋最少是1萬2000元以上，坪數則依室內實際坪數加陽台計算(亦有按權狀面積計算)；中古屋依據屋齡(通常為落成10年以內)12～60坪為1萬5,000元至2萬8,000元不等。
張欣民表示，驗屋費用為專業勞務費、交通費，至於因驗屋所衍生的費用則另外計算，一般來說，初驗+複驗(複驗費用約初驗一半價)，不同區域收費會有不同標準。
國內的驗屋市場有多大？張欣民以2023年房屋買賣移轉棟數(含中古屋及新成屋)為三十萬件來說，以驗屋公司每件服務案件收費1萬5,000元上下計，市場約有四十五億元的規模。
驗屋公司良莠不齊
但國內驗屋公司良莠不齊，張欣民指出，主要是：
一、不具法源依據：根據社會上對預售屋完工後之驗屋，並無法源依據指「驗屋公司」具有任何正當性及公信力，一般驗屋公司往往找幾位具有建築或機電背景之技術人員，依據其從業經驗累積即進行單戶驗屋，甚至社區公設驗收。
其組織僅為一般之公司組織或私法人組織，對外招攬生意時，大部分提供人員之各專業技術之訓練結業證書，及檢測儀器，是否會欺騙無知之消費者，都是未知數，因為政府對所謂的「驗屋公司」並無法源來規範從業人員資格。
二、製造交屋亂象：無法源依據時，這些自稱專業人士的「驗屋公司」當然是無限上崗，無法無天，甚至逾越建築師、結構技師、土木技師、消防技師、機電技師等專業技師專業領域，無所不包，無所不曉，似乎有了通天的本領，有些還造成了台灣交屋奇蹟，如小小的幾坪房屋，竟可以找出幾百項缺失，不僅僅帶給建商的困擾，甚至也造成購屋者無所適從。
吳翃毅也表示，目前國家並未針對驗屋有任何證照規定，因此如果要自稱「驗屋師」，建議至少要有乙級技術士的證照(土建建築、電類、水類相關證照)。
沒有證照規範，再加上驗屋費用約莫是一至三萬元左右，民眾若要找驗屋公司，也要多加篩選，他建議，除了知名檢測單位之外，建議參考住保會輔導的驗屋公司，能提供消費者安心的服務，包括以「住保履約」履行契約，提供驗屋報告書做為建商和屋主之間的修補房屋依據，若有糾紛，屋主或是建商都可申訴。
驗屋一有糾紛 委託人又頭痛了
他也談到，住保會這些年有接到驗屋糾紛的電話諮詢約二十多件，但從去年實際申訴成案截至今年八月底，案件數是零，因消費者不會為了驗屋一萬多元，而去請律師提供，因為律師一庭就收八萬元，明顯不符成本，故遇有驗屋糾紛，委託人大多是吞下去。另驗屋公司出具的驗屋報告書，若無法讓建商認同，反倒是花錢做了白工。
因此，有驗屋需求的購屋者，都得仔細衡量、評估再三才好。而了解上述情況，相信很多購買預售屋的民眾，更能體認到「驗屋」的重要性。
