商辦可望華麗轉身62196' />
國有財產署於今(二○一八)年九月進行仁愛路三段與復興南路口之空軍官兵中心地上權標售案，當外界把眼光放在原本是南山人壽自行宣布得標，半路卻殺出一個程咬金，最後是元大銀行以八十二億元高價得標「逆轉勝」的時候，宏大國際資產公司總經理陳益盛卻看到另一訊號，那就是金控壽險業見獵心喜，一遇到好的物件，都爭相出手。空軍官兵中心地上權標售案的底標價約三六．七三億元，南山人壽原本已宣布自己以七五．五九八八億元，已經高出底標一倍，但元大銀行出面抗議，表示也投標了，經國財署中斷開標程序，派員前往郵局領回元大銀行標單後，最後出價高者得，南山人壽只落得「捶胸頓足」的份，而元大銀行事後表示，該地上權未來要興建企業總部之用。金控斥資蓋新商辦總部信義全球資產顧問發展部專案經理王維宏表示，自從國泰金控總部搬到信義計畫區松仁路後，近幾年有愈來愈多金控都開始蓋新的企業總部，或是將總部搬到信義計畫區，例如華南金控，以及已經取得A25地上權，打算蓋超高樓層企業總部的富邦金控，及新光銀行等，另像外商銀行如花旗銀行、星展銀行、澳盛銀行也在此區承租大面積辦公空間，都讓信義計畫區另有「台北曼哈頓」之稱。但也有中信託金控反其道而行，將中信總部賣給碩河開發所組成的團隊後，把企業總部搬到南港軟體園區，是另類思考。至於去年落成啟用的合作金庫總部，地點在長安東路二段，斜對面就是台安醫院，而該總部雖不在金控聚落的信義計畫區，但該棟大樓除保留自用樓層外，全部用來出租，承租方可都是大咖，如電動環保車品牌Gogoro、第三方支付的「街口支付」，可說是自用兼收租，另闢資金流的金雞母(表一)。另取得地上權使用權的舊「台北學苑」，改建為中國人壽的企業總部，預計二○一九年底完工，但因要改建成兩棟新辦公大樓，據了解，同集團的開發金總部也打算進駐。舊商辦華麗轉身為豪宅
陳益盛另觀察指出，有不少企業總部大樓屬於地上權招標案，有些則是舊商辦變新商辦的都更案，另有些金控搬到新總部後，也想讓舊大樓進行都更，且有不少案子想改建成豪宅出售。例如富邦金控原本位於仁愛路的產險大樓，算是富邦的「起家厝」，但待其位於信義計畫區A25的新總部，預估在二○二一年落成後，該集團也打算將該舊大樓拆除重建，朝改建豪宅為規劃方向，主要是該地點就位在仁愛路上，若以仁愛路的無敵綠景，興建為豪宅，絕對有其賣點。陳益盛談到，商辦大樓改建為豪宅，其實是有前例可循，例如華固建設在敦化北路所整合舊商辦大樓的都更豪宅案─「華固名鑄」，其原本屬於「舊Ｂ辦」的國際大樓，都更前每坪單價約八、九十萬元，但都更後，預售價超過二百萬元，等房子蓋好後，依據近期實價登錄揭露七戶的成交價，都站穩二百萬至二一○萬元，幾乎是倍數成長。雖說都更案整合曠日費時，但若是「舊Ｂ辦」的戶數較少，整合也比較快，例如華固建設在成功整合國際大樓內的業主後，又成功取得敦化南路華夏塑膠所屬的華塑大樓都更案，由於這些都更案都是正對敦化北路及南路的樹海第一排，未來推豪宅的賣點十足，因此，未來可預期也是一坪兩百萬元的俱樂部成員之一。另一個成功案例是興富發在松江路推出的「松江一號院」，以舊商辦買進價約十八億元，但改建為高級住宅後，總銷金額超過四十億元來說，幾乎是買一棟賺兩棟半。金融壽險業大膽出手
而今年九月，合作金庫又以四．三九五億元，拍下中山區的美孚時代金融大樓的舊商辦，兩棟樓分兩標法拍，竟同時被合庫標下，顯見其志在必得，換算每坪得標價八十九萬元，直逼九十萬元大關，也顯示舊Ｂ辦好貨人人搶。另從去年底國泰人壽也買下桃園市楊梅區的五千多坪土地，富邦人壽在今年三月標下高雄鼓山區的七十八億元地上權案，台灣人壽斥資三十二億元買下中國信託台中營運總部大樓等等，總計有二百多億元的購地、購商辦資金投入市場(表二)，且搶的都是大面積土地。陳益盛表示，金控及壽險公司滿手現金，苦無投資標的，因此，一遇有好的物件就會爭相出手，另也顯示，商辦市場在跟住宅市場脫鉤後，已愈來愈走自己的道路。陳益盛另指出，金控等大型法人公司出手意願增強，也受CRS(共同申報準則)的肥咖條款將上路，有錢人將被全球大追稅，因此，有不少滯留在海外的台商資金會回流台灣。他說，就去年九月到今年六月，台灣金融機構國內總、分行存款餘額約從四○．九兆元，增至四二．一八兆元，增加約一．二八兆元。另根據金融監督管理委員會表示，依據證交所及櫃買中心匯總統計國內上市(櫃)公司截至一○七年第二季止大陸投資及海外投資情形，上市、上櫃公司投資收益累計匯回金額分別為三八九四億元及三三二億元，合計四二二六億元，除了占累積原始投資金額二兆三八三二億元之一七．七三％外，累計匯回金額也較一○六年底增加三一二億元，其中，以橡膠工業、電子零組件業匯回金額較大。CRS促使台商資金回流陳益盛表示，台商資金回流，除了回台設廠而搶進工業用地或是廠辦外，有不少業者會鎖定三百坪至五百坪基地的舊Ｂ辦，或是一些舊Ｃ辦，有不少投資者說，只要基地條件夠改建為豪宅的物件，都可以談。陳益盛指出，他過去曾媒介一位東南亞的台商，在中山區買了上百坪的舊Ｂ辦，但今年以來，又提出要三百坪大空間的辦公空間的需求，一口氣就要大三倍的空間，且積極要看物件。另有一組客戶，指名要有改建效益的二百多坪以上物件，其著眼在於可自用及置產，原本八月安排帶看，但還沒去看前，賣方就傳來「已成交」，且一坪成交價約在八十二至八十五萬元間，屬於區域的高價位。
陳益盛表示，大家都慣常把焦點擺在信義計畫區的A+級商辦，但就松江路至敦化北路間，昔日有「華爾街」之稱的南京東路一帶，雖然不少商辦大樓隨著年代的推演而成為舊商辦，但由這一波CRS資金回流潮來看，只要基地面積兩百坪以上的舊Ｂ辦，同樣受青睞，可說是另有春天。
