公設歸零 淨坪與總價不變之探討63452' />
現階段台北市如依實價登錄之中古房價，每坪平均約六十三萬元，預售屋動輒八、九十萬元甚至超過百萬元，如將公設歸零，要說台北市民都住豪宅，一點都不為過！二○一三年以來，實價登錄就開始出現無法反映出市場真實交易價格情況，然而，多數買房民眾還是認為打著公家機關品牌的資訊理應可信度較高，誤差不大，卻在不知不覺中陷入景氣已擺脫谷底房價微漲之迷思。不過，還無法解決三十個門牌一個區間價問題的實價登錄，如今又有驚人之舉！近日，內政部針對實價登錄網加入的新功能，將顯示淨坪價(主建物單價試算)及淨坪比(主建物占整體移轉總面積比率)試算機制，此舉已引發各界熱議。值得關注的是，這種去掉附屬建物及公設比的計算方式，對於房價在國際排名不低的台灣房市影響為何？還會衍生哪些問題？眾所皆知，實價登錄最為人詬病的問題，除價格不夠真確之外，以三十個門牌做為區間價，更是難以反映不同門牌、樓層及區位的真實價格。此外，實價登錄價格也難以看出建商是否贈送車位、裝潢或者家電等附加價值參雜在房價當中，甚或退佣等情事。當前一般購屋者最想要了解的主要重點，不外乎去除贈品之真實交易價格，因此，在這兩個問題都無法獲得適切處理情況下，又再增加另一房價變數，此外，雖然總價不變，惟單價瞬間「膨風」，更是讓一般民眾不知如何表達買賣的真實價格！因此，如能緩和漸進的將公設降至二○％，或許還能讓買賣雙方慢慢的調適過來，否則公設歸零，房價驟減三分之一的心理感受，真只是一句總價不變就可一語蓋過？淨坪計價 單價「膨風」？─公設歸零，都更誘因還剩什麼？如以淨坪計算台灣房價，豪宅價格該怎麼呈現？有房仲業者據此試算鴻海董事長郭台銘坐落於信義計畫區的「信義富邦」豪宅，一坪房價居然高達六百萬元，較目前揭露的實價登錄價格二九○萬元，整整高出一．○六倍，此一落差真不知該如何重新解讀房價！長久以來，高房價問題一直懸而未解，此種計算方式，是否會讓年輕人對於買房更加「感到絕望」？根據主計處截至今年三月底的統計資料，平均薪資約四萬六千元計算，以單價五十萬元、三十坪，一千五百萬元的房價，四百五十萬元的自備款，就算不吃不喝，也得耗費九十八個月才能存足自備款，這也難怪不少年輕人乾脆放棄買房，索性等待繼承！甚或藉選票一再要求政府大量興建社會住宅，其間所可能衍生之後遺症不容小覷。
此外，再據此檢視公設歸零的計算方式，問題在於所有權狀當中的主建物、附屬建物與共同使用部分要如何拆算？過去主建物主要為室內實際使用面積，至於附屬建物則由陽台、露台、花台、雨遮、屋簷逐漸限縮至只剩陽台一項，這應該是保障購屋權益最有感的作法，而普遍獲得民眾肯定。過去計算主建物的爭議較小，附屬建物的爭議較大，也才會有後來附屬建物的雨遮、屋簷不登記也不計價的法令釋出。另外，長久以來爭議不斷的共同使用部分，傳統銷售面積包含大公、小公兩部分，至於歸屬大公的停車位登記又該如何合理規範？其次，進行都市更新時在公設歸零情況下，又該如何說服公設比較低的老舊公寓屋主參與？以上兩項都直接衝擊淨坪價的機制研訂與推動。高公設其來有自 利弊互見─公共設施效用未必歸零至於新建物的公設比為何越來越高，原因之一係源於二○○三年蘆洲「大囍市」的一場大火，造成十三死、七十一傷的慘劇，其後法令規定只要是八樓以上的住宅，便需設計兩座逃生梯，自此之後公設比也就越拉越高。公設的設計規劃原考慮實用與美觀，但在過度商業化之下，無形中卻成了牟利工具，因此，才會有雨遮、屋簷不登記不計價的法令規範，但缺少雨遮、屋簷的建物，卻又讓住戶擔心漏水、滲水等問題，惟現階段景氣走勢仍未明朗，各建案為提升產品競爭力，建商在不計價情況下，也並沒有將雨遮、屋簷完全去除。從另一角度加以探討，公設並非全無用途，一般買賣總面積包括主建物、附屬建物及公設，公設當中還分大公、小公，而附屬建物又與主建物相連接，包含有陽台、雨遮、屋簷等。其實適度增加公共設施應是好事一樁，以大基地社區及豪宅來說，包含健身房及游泳池等運動空間，早已是高級住宅標配，也較能提升生活品質，不過以目前台北市三四．五％、新北市三一．五％的公設比而言，不少建商只要打著公設比三○％以下，就自稱超低公設比，這些因公設大所衍生的廣告虛坪較小，又與雨遮、屋簷之登記、計價與否息息相關。然而，光是當前實價登錄就讓一般民眾無法掌握真實價位，如今再加入淨坪計價的變數，豈不又讓消費者再陷入價格混亂的迷思？國際房價評比 台北名列前茅！─房價從第15名驟升至第7名根據全球房地產指南(Global Property Guide)針對世界最貴九十多個城市的房價排名調查，篩選一平方公尺一萬元美元以上的十六個城市做比較，排名前三分別為英國倫敦、香港及美國紐約，台北每平方公尺10,373美元，排名第十五，惟其間尚包含公設比，如去除公設比計價，每平方公尺將高達14,818美元，排名將大幅躍升至第七名，超越瑞士、澳洲等先進國家。其次，如再就現階段已浮現的問題加以衡量，台北究竟要不要呈現如此高的房價？目前內政部此種做法無非希望能夠儘速解決高公設問題，俾便與國際接軌，但卻忽略可能衍生更多的問題。長久以來就高得嚇人的房價，如今再以「淨坪」計算，每坪單價必然隨之「飆升」，正如同二○一四年的囤房稅以及二○一六年的房地合一稅，未能緩和漸進的推動，導致負面效應接踵而來。尤其每當選舉屆臨，才想要以興建只租不售的社會住宅安撫年輕人，不從根源解決問題，還是無法實現居住正義。
如再就其他國家案例觀察，例如馬來西亞和日本銷售面積都不含公設，利弊互見，筆者赴馬來西亞吉隆坡考察時，就曾發現有一棟辦公大樓走道相當狹窄，只容兩人錯身而過，相信這棟大樓的國際評比一定不高。一般而言，適當的公設可提升生活品質不容質疑，現階段各大小建案為兼顧產品區隔與產品競爭力，大都不會因雨遮、屋簷不登記、不計價，為節省營建成本而貿然縮減，雖然建商仍頗有微詞，惟在政策緩和漸進推動情況下，最後還是順利達成預期目標。因此，有關淨坪計價涉及全國八六八萬戶所有權人權益的這件大事，建議還是從長計議緩和漸進為上策！
