根據聯徵中心統計，2023年第三季申請房貸人數最多是35至45歲之間，而2009年第一季最多申請房貸人數最多介於30歲至40歲，這等於是國內購屋主力的平均年齡慢慢往後遞延，而平均授信餘額則從2009年平均400多萬增加至900多萬，等於貸款金額增加一倍以上，也難怪購屋主力年齡越來越晚，不然頭期款越來越高，怎麼買的起呢？當然是要存錢才有辦法。
而銀行放款有一個內規是「65制」，也就是最大貸款年限加上年齡不能超過65，這幾年慢慢出現75，這是因為高齡化而慢慢拉高基數。舉個例子來說，假設你目前35歲買房，那麼「65 - 35＝30」，得到30的意思是房貸最長可以拉到30年，如果以75作為基礎換算，則可拉到40年房貸。
至於為何銀行願意配合拉長？除了高齡化趨勢之外，另外一個因素就是政府力推相關政策，加上銀行最穩定的放款收息業務仍是以房貸為主，這也是近幾年為什麼有一些銀行願意將放款時間拉到這麼久的主因，我以兩種狀況模擬假設：
狀況一：如果35歲首購買房，以現行「65制」計算，房貸還款可以拉到30年，如果你的資產或收入夠高，甚至有機會更長一點，這年齡層的平均利率是2.16%，平均放款是921.4萬元，用30年計算每月還款金額，本息平均攤還必須還款34,784元，每年房貸要繳41.7萬元，本息合計是1,252萬元。
狀況二：如果45歲首購買房，以現行「65制」計算，房貸還款就只能20年，這是因為65歲已經到達法定工作年齡，銀行無法確認你的薪水能否還款。這年齡層的平均利率是2.18%，平均放款是954.3萬元，用20年計算每月還款金額，本息平均攤還必須還款49,079元，每年房貸要繳58.9萬元，本息合計是1,178萬元。
先不算年收入應該多少，我先把每年花費拉出來，主計處有統計過，單身者一年花費大約是38萬元，兩人家庭年開銷是64萬元，三人家庭是87萬元。
假設是單身者：20年還款（銀行風險考量，不給單身者更長的放款年期），等於一年要支出為80萬元。月薪平均收入要有6.7萬元，才有辦法打平收支。
兩人家庭：30年期，一年支出為105.7萬元。20年期，一年支出為122.9萬元。每人月薪平均收入，30年期要有4.4萬元，20年期要有5.12萬元。
三人家庭：30年期，一年支出為128.7萬元。20年期，一年支出為145.9萬元。每人月薪平均收入，30年期要有3.5萬元，20年期要有4.05萬元。
房貸年期越長，家庭人數越多，每個月要支出的錢當然更便宜，至於單身者，每個月收入最好要達到6.7萬元，甚至7萬會更保險一點。
看到這邊，你應該會有一個感想，如果真的順利把房貸繳清，可能手邊也沒剩下多少錢了，畢竟之前我也分享過，國人退休金理想金額是1,200-1,400萬元左右，其實買房等於把錢都存進去了。根據中國信託銀行財富管理統計，觀察年長者的資產，大部分都是確實都是自用住宅不動產，但卻沒有多少升息的資產，這樣該怎麼辦？我提供兩種方式讓你參考。
第一招：以房養老
銀行最近積極推行「以房養老」，簡單來說，就是把房子拿去抵押給銀行，鑑價打七折的資金，時間最長大約是35年，其實這邏輯也簡單，以前房貸是你跟銀行借錢，慢慢還清房貸。但現在變成銀行跟你買房，但可以讓你繼續住在那邊，接著銀行每月分期付款給錢，當作生活費，如此一來，也不用擔心自用不動產的居住問題。
這跟出租的意義不同，你不需要搬走，也不用找房客，但這種缺點就是時間到了，當你還健在，產權收歸銀行拍賣。出租就沒差，只要能找到租客，就繼續收房租到永遠，不過現實就是如此，只有一間自用住宅，也無法雙邊賺。不過有一個解法，那就是賣掉自用住宅，換成兩套更小的房子，一套自住、一套出租，只不過前提還是自用住宅鑑價必須夠高，否則一間房子屋齡20年到30年，甚至中古屋更老舊，你覺得有辦法上漲賣掉再換兩間套房嗎？
第二招：寬限期搭配5%績優股
這種就是一開始跟銀行設定寬限期，至少會有三年的時間可以緩衝，你只需要繳房貸的利息，這樣一開始的支出就不會這麼高了。假設貸款金額是921萬、30年期，每月本息平均攤還是34,784元，但前三年啟動寬限期之後，每個月只要付利息16,578元，每個月等於可多存下18,206元，三年等於多存65.5萬。
不過這樣的代價就是三年後的每月還款會增加，變成37,541元，比原本每月還款金額高出2,757元，每年要多出33,084元，所以多存下的65.5萬元就相當重要，必須要能在寬限期結束後創造3.3萬的現金流，才能支應每月房貸，以65.5萬換算等於要找到5%收益的現金流，這有沒有辦法做到？其實買5%殖利率的高配息績優股就能達標，甚至有機會賺到價差，你可以去找自己投資過的股票，或者殖利率太低，可以再放大本金，接下來筆者分享個人投資經驗舉例，分享五檔超老牌最新收盤仍有5%以上殖利率的高息績優股，以下不代表任何買賣建議。
1.漢唐（2404）：協助台積電建立無塵室，連續配息年數25年，當前殖利率6.2%，近十年平均殖利率為7.97%。
2.根基（2546）：協助台積電建立晶圓廠，連續配息年數17年，當前殖利率6.1%，近十年平均殖利率為7.57%（配股納入計算）。
3.零壹（3029）：國內資安軟體代理龍頭，連續配息年數16年，當前殖利率為5.61%，近十年平均殖利率為5.99%。
4.櫻花（9911）：國內廚衛電龍頭，連續配息年數16年，當前殖利率為5.55%，近十年平均殖利率為5.86%。
5.敦陽科（2480）：國內資訊整合系統龍頭，連續配息年數23年，當前殖利率為5.26%，近十年平均殖利率為6.76%。
這些公司配息年數最少都有16年，最誇張的是漢唐連續配息25年！而且近十年平均殖利率最低是櫻花5.86%，當前殖利率也沒有低於5%，不妨可以考慮佈局這類型的股票，當然，佈局高股息ETF也是一種選擇，不一定要投資個股，但我這邊就不詳列說明了，你隨便搜尋其實也一堆。
原文來自 : 《玩股網》圖片出處 ：《繳清房貸又老又窮如何投資解套？內附連續配息16年以上5%龍頭績優股五檔！》
