【理財周刊記者顏瓊真報導】隨著捷運、鐵路、高鐵等大眾運輸成形，早已成為串聯產業鏈之重要核心，軌道經濟大大發酵，而近幾年台灣北中南TOD建設遍地開花，以台北A級商辦市場來說，已形成東西雙核心發展，其中，台北車站西區門戶計畫1.5公里範圍內，借鏡東京「丸之內」發展模式，未來辦公室租金行情上漲可期，西區風華將再現。
仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示，目前台北A級商辦市場以信義區及敦化南北路最為密集，然而放眼未來，大南港地區為首之東區門戶計畫至2030年辦公量體將達到49.9萬坪；台北車站西區門戶計畫周遭則將有23.7萬坪；台北A辦市場形成東西雙核心。
此外，大眾運輸導向型發展TOD( Transit-oriented development )導向開發的新供給辦公量體，即將為高鐵台北站、南港站帶來最大效應，而台北辦公商圈將隨軌道建設發展，東西門戶計畫逐步落實。
國土可利用空間狹長之日本，素來為TOD開發模式最成熟國家之一。台北東、西區門戶計畫之未來發展，可參照東京辦公市場之「丸之內」、「品川站」作為借鏡。
在交通運輸位置上，丸之內及品川站，就如同高鐵台北站及南港站，是東京內唯二高速鐵路新幹線之轉乘站點，兩者間連接之主要捷運網絡直達皆為15-17分鐘；作為主要國門之東京站及台北車站，距離國際運量最大的成田、桃園機場，亦皆為40-50分鐘距離。
高鐵南港站周遭，近來的發展就如同東京品川駅，成為科技業聚落新興市場。日本微軟總部所在的品川，周遭大型開發計畫如Takanawa Gateway Station，在南港也可見到以TOD模式開發的潤泰南港大樓及南港之心等大規模開發案，串連起南軟園區站之台壽C3、以及昆陽站附近的國泰南港調車場及富邦大南港。
仲量聯行董事總經理侯文信表示，台北車站所在地的西區門戶計畫，區位條件及空間規劃和丸之內亦有著高度相似。兩地皆緊鄰傳統政經文化中心，在站前廣場、大面積綠地、歷史建物活化、建築立面保留重新開發、商辦廊帶皆平行鐵道橫向發展等特色，復刻了丸之內古典與現代揉合之商業區風格。
侯文信指出，東京車站復興為街區帶來新與舊的歷史人文對比，西區門戶街區沿著忠孝西路自北門起一連串的歷史古蹟保存再利用，商辦規劃上如皇翔北站專賣局倉庫重建、北門郵局證券金融大樓，具有如丸之內JP Tower日本郵政大樓立面保存之城市風趣。
除了硬體上的相似，未來西區門戶計畫金融及行政重鎮集結，北門郵局證券金融大樓的證交所、櫃買中心，期交所、集保結算所，以及冠德行二行三公辦都更的國家及行政園區，預計將進一步帶動西區門戶計畫金融業之入駐；將可發展為似丸之內區內三菱日聯銀行總部及金融集團、三井住友信託總行、野村證券總部、郵政銀行總部及日本摩根史坦利總部林立之金融業聚集地。據區內最大房東三菱地所公布資料，其區內持有商辦於2023年，金融業為區內最大租戶，佔24.3%。
開發計畫及策略上，西區門戶及丸之內則以不同方式提高再開發容積率﹔西區門戶計畫以捷運聯開獎勵，如台北雙星以此取得1150%容積，而丸之內再開發以移轉東京車站未利用容積達到高容積率，並將容積移轉收入進行車站站體復原更新；皆為鼓勵TOD開發模式之容積獎勵。
同為舊市區更新的西區門戶計畫地區，至2030年，將提供23.7萬坪A辦面積，成長至與丸之內第三次開發第一階段相似之市場規模。屆時新完工商辦將佔87%，高於丸之內第一階段之新供給的61%，並集中在五年內完工之大樓，預計西區門戶計畫新供給租金將帶動該區域行情。
回顧丸之內，在第三次開發第一階段中，區內多為超過30年屋齡之大樓，對新供給的強烈需求，使區內商辦接近滿租，在第一階段完成的最後一年2007，仍保持驚人的10%租金年漲幅。然而時空背景不同，西區門戶計畫主要完工之2026-2027年，將迎來台北市新商辦完工潮，各商業區強烈競爭底下，空置率升高，租金漲幅雖有新供給帶動，對比丸之內之租金漲幅可有期待，但仍待屆時市場供需平衡的狀況而定。
侯文信表示，傳統車站商圈在永續議題TOD開發模式主導下，舊城復興將成為城市發展核心；而台北西區除傳統政經中心外更有國門交通樞紐加持，未來大範圍都市更新後及相關金融機關進駐後，更增加對跨國企業金融集團選址之吸引力。新辦公聚落成型，西區風華可望再現，台北A辦市場將迎來東西雙核心之新面貌。
