【理財周刊記者顏瓊真報導】萊坊研究ESG趨勢，有助亞太區商辦市場的綠色溢價，而台北市辦公室市場受到近幾年來新供給短缺以及外商企業持續看好台灣的影響，頂級綠色商辦的每坪租金更是4000元起跳；仲量聯行也指出，在辦公室升級及綠色辦公需求趨勢下，租賃市場逐漸朝M型化發展，頂級商辦租金開價就是有人買單。
瑞普萊坊舉辦2024國際不動產投資台北論壇
瑞普萊坊慶祝成立25周年，創辦人兼總裁曾東茂(左3）及董事長劉美華（中）表示，因應ESG趨勢潮流，特別在4月9日舉辦「2024國際不動產投資台北論壇」，探討投資者該如何因應全球經濟產業變化及ESG趨勢。
萊坊亞太區市場研究部主管李敏雯（左2）表示，整體來說，2024年亞太地區的商用不動產市場表現令人期待。辦公大樓交易活動雖然不如以往，但在亞太地區仍是投資的首要類型(交易量佔30%)；交易量第二名的則是工業不動產(29%)，新加坡的物流市場表現則超越長期平均，是2020年以來最佳；住宅方面同樣達到2020年以來最好的表現，尤其是澳洲、日本和大中華地區；零售及飯店不動產亦將迎來表現相對熱絡的一年。
李敏雯指出，萊坊研究ESG趨勢對商辦市場的綠色溢價影響，結果顯示倫敦市中心的優質辦公大樓的租賃市場中，擁有「建築研究發展環境評估工具（BREEAM ）」Outstanding建築物的租金溢價為12.3%；BREEAM Excellent溢價為4.7%；BREEAM Very Good溢價為3.7%。同樣的溢價也出現在買賣不動產買賣市場，BREEAM Excellent 的商辦溢價為10.5%；BREEAM Very Good的商辦溢價則是10.1%。
瑞普萊坊顧問暨市場研究部主管江珮玉表示，台北市的辦公室市場在近幾年來，不受疫情影響，一反其他歐美或亞太區主要城市辦公室租金下跌、空置率動輒20-30%的情況，維持辦公室租金持續上漲的趨勢，空置率除了新大樓需要招租時間外，許多都是在低於3%的情況，可說是辦公室需求非常穩定。
江珮玉表示，台北市辦公室市場受到近幾年來新供給短缺以及外商企業持續看好台灣的影響，例如近20年來的平均租金漲幅為每年2%，但是近5年來的平均漲幅達到每年3%，都是表示台北辦公市場的熱絡，甚至每坪4,000元的辦公室租金已經成為信義計畫區頂辦的分界線，而且綠建築標章也是頂辦的標配。
其實，在ESG永續效應下，許多外商企業為符合總部要求或國內企業為維持供應鏈資格，也都面臨碳盤查、碳揭露與碳減量的要求，因此在辦公室要求上就有綠建築、大眾運輸系統(員工交通運具)、綠色能源等的條件，才能符合減碳、淨零、永續的目標。
江珮玉表示，現在新規劃的大樓都將朝向取得台灣綠建築(EEWH)、智慧建築以及建築能效的方向。例如台北市周圍內湖、南港、北投都因為是新興產業聚集區域，符合綠建築規格以及具有捷運機能的新大樓，對於市中心的辦公大樓來說，具有相當的吸引力。
仲量聯行指商辦租賃市場逐漸朝M型化發展
仲量聯行8日舉辦2024年第一季季報記者會，提出對本季商用不動產市場的觀察見解。本季台北市核心商業區A辦平均租金較2023年第四季緩漲1.1%，來到新台幣3,194元/坪/月，此外，由於今年新供給成交租金普遍高於區域市場平均租金，如富邦A25及元大金星等，進一步帶動第一季平均租金上揚。
仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬(左)表示，依據仲量聯行的觀察，在辦公室升級及綠色辦公需求趨勢下，租賃市場逐漸朝M型化發展。精華地段如台北信義計畫區之頂辦，因屋齡較新、管理維護較佳，加上綠色租賃、綠色標章等具產品區別性之配套，吸引積極推動ESG的優質租客進駐，其成果反映在平均租金上。
仲量聯行調查發現，頂辦溢價率由2014年前的15%以下，至2015-2018年，已升至15%-25%。2019年起，頂辦溢價率更超出25%，逐漸拉開與同區域A辦租金水平距離。本季頂辦平均租金已來到4,185元/坪/月，已連續六季度維持與同區域A辦約三成左右之溢價。
游淑芬表示，2023年台北核心A辦市場，空置率及商辦去化表現優異，其中空置率更以4.6%畫上年末漂亮句點，顯著優於全球平均水準之16.2%，及亞太地區空置率之15.3%。展望2024北市A辦租賃市場，仍以汰舊換新、辦公室升級趨勢為主軸。
雖然市場需求活絡，但仍應留意今年新供給對市場可能的影響，第一季 A辦市場由於新供給釋出、庫存仍待消化，空置率推高至6.5%，且年底前預計仍有皇翔站前約6,500坪的新供給釋出。
由於租賃客戶的選擇性逐漸增加，辦公空間與規格是否滿足能符合市場最新需求，將是能否順利去化之關鍵，預期年期前空置率將因新供給而提升，但租戶對於優質辦公空間之需求，仍會持續推升整體租金行情。
