【理財周刊記者顏瓊真報導】現代父母為了減少小孩的購屋煩惱，有能力贈與房產給子女的話，有哪些稅是跑不了的呢？永慶房屋專家解答，贈與房產，基本上要先申報土增稅及契稅完稅後，並在贈與房產後30日內申報贈與稅，取得國稅局贈與稅繳稅或免稅證明後，向地政機關辦理贈與登記過戶；此外，每人每年有244萬元的贈與免稅額，父母可善用兩人合計488萬元的免稅額度。
贈與房產 誰要負擔贈與稅等稅負？
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，常見的房產贈與有父母過戶給子女，或配偶間贈與，除了配偶間贈與房地可免贈與稅以及申請不課徵土地增值稅外，兩種情況都還要繳納契稅與印花稅。
在這些稅費中，土地增值稅的10%自用優惠稅率僅適用於「買賣」，因此贈與必須按一般稅率，以漲價倍數課徵20～40%累進稅率，而買賣或贈與的契稅均以房屋評定現值的6%計算。
土地增值稅與契稅的納稅義務人都是房產的受贈人；至於印花稅將依契約總金額、也就是房地現值總額的1‰課徵，由申請物權登記人繳納。
至於贈與人則需負擔贈與稅，依照「房地現值總額－244萬免稅額－受贈人稅負」算出贈與淨額，再依照級距繳納10～20%的累進稅率，就《遺產及贈與稅法》規定，贈與淨額2500萬元以下為10%、2500至5000萬元為15%、超過5000萬元以上則為20%。
陳俊宏提醒，也有父母贈與房產後又幫子女繳納土增稅與契稅等費用，若有該情形，則贈與總額也會增加，因此若有房產贈與子女需求，提早規劃才能盡最大節稅效果。
節稅妙招 善用免稅額或二等親買賣
若父母想過戶房產給子女，陳俊宏也提供三種節稅方法。
首先是：善用每人每年有244萬贈與免稅額。
由於配偶間贈與不課徵贈與稅，因此房產所有權人可以先過戶部分產權給配偶，兩人再贈與房產給子女，就可享受合計2人*244萬元，合計488萬元的免稅額，降低贈與稅負擔。
其次：也可以透過將房子「產權分割」。
每年過戶房地現值總額244萬元內的「產權持份」給子女，「分年贈與」直到完成所有產權移轉，就可省下贈與稅。
只是以上兩種方法，將增加每次產權移轉的代書與地政規費，這些成本也要記得一併考量。
另外，因為贈與房屋的取得成本為贈與當時的「房地現值總額」，普遍低於市價許多，未來若子女要出售房屋時，獲利金額高，就得被課徵高額房地合一稅。
第三種是採用「二等親」買賣。
陳俊宏建議，若子女有穩定收入或定期還款能力，也可以採用「二等親」買賣，由父母將房產賣給子女，子女支付價金給父母，不足部分再向銀行貸款。
不過，屬於「二等親」買賣，若是無法舉證父母及子女間的「金流」往來，很多情況，常被國稅局認定為「視同贈與」，發函要求補稅，故「舉證」很重要。
此外，子女支付買賣價金給父母，父母也不要再把該筆錢回匯給子女，如此一來，也都會被認定為「視同贈與」，父母要被補課贈與稅。
而只要「二等親」買賣成立，父母的售屋所得需要繳納財產交易所得或房地合一稅，但不必繳納贈與稅，且若符合買賣條件，還可適用土地增值稅10%自用優惠稅率，節省一半以上土增稅金。
最大好處是未來子女出售房屋時，房屋取得成本為向父母買入市價而非房地現值，不用擔心被課徵高額房地合一稅。
贈與或出售 房地合一稅差多少？
永慶房屋另也拍攝「購、售屋稅費短片」，針對房屋贈與後出售、直接售屋，計算在相同條件下，需要房地合一稅的差異。
假設子女用1100萬元跟父母買賣，取得該房屋，未來若以總價1200萬元賣出，在必要費用30萬元、土地漲價總數額50萬元及稅率20%的情況下，僅需繳納4萬元的房地合一稅額。
然而，若是由父母贈與房屋給子女後再賣出，在同等條件情況下，因子女取得房屋成本僅贈與當時的房地現值總額250萬元，房地合一稅額將高達174萬元，兩相比較，足足差了170萬元。
